《他行動迅速》：一位投資者五年內在楠塔基特島和馬撒葡萄園島豪擲近1億美元的購房狂潮 - 《華爾街日報》

在科德角海岸七英里外，瑪莎葡萄園島上的婆羅門文化根深蒂固，這個富裕的飛地中，有財力的人並不炫耀，浮誇的房地產交易也很罕見。

但過去幾年間，當地投資者大衞·馬爾姆悄然在這座島嶼及鄰近的楠塔基特島積累了近1億美元的豪華房地產，其收購範圍從海濱小別墅到視野開闊的豪宅不一而足。

馬爾姆證實，最近一次交易發生在1月20日，他以1500萬美元購得埃德加敦內港的一棟歷史住宅。他表示已邀請長期合作建築師帕特里克·阿赫恩重新設計該住宅，計劃進行全面翻修後納入不斷擴大的豪華租賃資產組合。

“我不投資股市，“這位醫療健康領域的私募投資人表示。相反，他重注豪華房地產市場，隨着房地產價值飆升，將這項他稱為有趣"創意出口"的愛好發展成了快速增長的生意。

記錄顯示，過去五年間馬爾姆在兩地收購了十二處房產，其中絕大部分購於最近兩年。自2021年以來，他耗資超8000萬美元購置了九處物業。瑪莎葡萄園島的房地產經紀人表示，活躍度能與他比肩的投資者鳳毛麟角。

“他行動非常迅速，“LandVest公司的格瑞特·科諾弗表示。這位代理了馬爾姆多筆交易（包括與同事托馬斯·勒克萊爾共同促成的最新收購）的經紀人指出：“雖然島上還有其他全情投入的投資者，但"就最近幾筆收購而言，大衞可能是鎮上最大的單一房產持有者”。

馬爾姆先生最近在埃德加敦的鯡魚溪農場完成了一棟房屋的建造。 視頻：馬歇爾·科漢

58歲的馬爾姆先生是波士頓郊區多佛的居民，他表示自己曾就讀於布朗大學，並於1987年加入貝恩資本。目前，他是韋伯斯特股權合夥公司的管理合夥人，該公司專注於醫療保健領域的投資。

他提到，自己在投資領域的主要策略與房地產投資策略“如出一轍”：押注於供需失衡、增長強勁且進入壁壘高的領域。用房地產術語來説，這意味着在庫存緊張的核心市場尋找極其特殊的房產——這正是馬薩諸塞州兩座島嶼上豪華住宅的典型特徵。“這一策略效果顯著，”他説，“過去一年股市遭受重創”，而房地產價值卻保持穩定。

馬爾姆先生在1980年代首次購置的房產是波士頓比肯山平克尼街的一居室，當時他用信用卡支付了20萬美元的首付。幾年後他以40萬美元的價格將其售出。“我真不該賣掉它，”他感嘆道，並認為如今那套房子可能價值百萬美元。

記錄顯示，他首次涉足瑪莎葡萄園島是在2000年左右，以約400萬美元的價格購得鯡魚溪農場一塊約7英畝的土地，該區域僅有少數住宅。此後他在島上的房產迅速增至10處，包括2021年以900萬美元購入的埃德加敦港兩棟相鄰房屋。

同年，他還花費1000萬美元在埃德加敦購置了一棟六居室住宅，後由艾亨先生進行翻新。在與瑪莎葡萄園島同樣作為庫存稀缺的高端度假勝地的楠塔基特島，馬爾姆先生去年以650萬美元購得島上歷史悠久的舊北碼頭一棟小別墅。11月，他又以1990萬美元買下一棟可觀賞海景的楠塔基特島住宅。

在馬薩葡萄園島，馬爾姆先生最新購入的這棟價值1500萬美元的歷史住宅位於南水街，距離埃德加敦主街兩個街區。記錄顯示，賣家是居住在洛杉磯的露絲·格蕾絲·傑維斯，她於1997年以270萬美元購得該房產。康諾弗先生表示，該物業在2021年曾低調掛牌2100萬美元，最近要價為1950萬美元。

2022年，馬爾姆先生在南塔克特島以650萬美元購置了一棟臨水小別墅。圖片來源：加勒特·鮑爾斯這棟位於老北碼頭的別墅面積1350平方英尺（約125平方米），設有兩間卧室。圖片來源：加勒特·鮑爾斯在馬薩葡萄園島，目前的銷售紀錄是2019年以3250萬美元成交的一處莊園，其前主人是已故《華盛頓郵報》出版商凱瑟琳·格雷厄姆。根據記錄和相關非營利組織的公開聲明，2020年，美國前第一夫人傑奎琳·肯尼迪·奧納西斯的莊園——曾標價6500萬美元——以2700萬美元的價格售予兩家計劃將其轉為保護用地的非營利組織。

與其他奢侈品市場一樣，馬薩葡萄園島的房地產在疫情期間迅速升温。“這裏的房地產市場簡直瘋狂，“葡萄園保護信託基金執行董事內維特·普雷維德説，該機構擁有並維護島上的歷史房產。“當然，有些人進入市場，他們具備知識、財力和人脈，能在這個更替時期搶購房產。“她表示，從這個角度看，馬爾姆先生的投資並不罕見，儘管其購入時機和房產數量確實引人注目。

馬爾姆先生表示，他在疫情初期開始認真購置房產，當時利率較低且市場普遍存在不確定性。“購買的最佳時機就是市場低迷時，“他説。

最近幾個月，整個島上的銷售速度有所放緩。根據房地產研究公司沃倫集團的數據，2022年12月，埃德加敦的銷售量與2021年12月相比下降了92.3%。在包括瑪莎葡萄園島和伊麗莎白羣島在內的杜克斯縣，12月的銷售量同比下降了55.2%。然而，銷售中位數價格同比上漲了28.7%。豪華租賃需求依然強勁。

馬爾姆估計，除了他在鯡魚溪農場的住宅外，他已花費超過2500萬美元翻新島上的房產。他表示，通過出租這些房產（其中一些每週租金高達五位數）所獲得的收入足以支付融資和維護成本。“它們能自給自足，“他説。

馬爾姆先生2021年以900萬美元買下了埃德加敦港相鄰的兩棟房屋。圖片來源：Tracker Home Décor埃德加敦港的這兩棟房屋每週租金分別為2.5萬和2.75萬美元。圖片來源：Landvest根據掛牌信息，他以1000萬美元購置的六居室埃德加敦別墅今年夏季周租金為4.5萬美元。埃德加敦港的兩棟房屋周租金分別為2.5萬和2.75萬美元。馬爾姆表示，那棟價值1990萬美元的楠塔基特島別墅周租金達7.5萬美元。他透露已有數週被預訂。當房屋未被租用時，他會提供給朋友或自己居住，儘管他們家的主要住所是鯡魚溪農場的房產。

阿赫恩先生是一位波士頓建築師，以在瑪莎葡萄園島和科德角設計經典新英格蘭風格住宅而聞名全國，他表示已為馬爾姆先生設計了至少六處房產。

記錄顯示，2019年馬爾姆先生以375萬美元的價格從阿赫恩手中買下了埃德加敦社區船屋與田野俱樂部的一個汽車倉庫。阿赫恩稱該倉庫原是為自己設計並無意出售，直到與馬爾姆達成場外交易。此後馬爾姆在這塊0.75英畝的地塊上委託建造了與倉庫相連的新房屋，以及泳池和涼亭。

2019年，馬爾姆從建築師帕特里克·阿赫恩處購得汽車倉庫，並在該地塊增建了房屋和涼亭。圖片來源：格雷格·普雷姆魯阿赫恩近期還為馬爾姆設計了其位於埃德加敦鯡魚溪農場的私人住宅——這是馬爾姆在島上購置的首處房產。他拆除了原有房屋進行重建，新增了可俯瞰水景的泳池和涼亭。

“他對我設計的這種特定美學風格感到非常自豪並全盤接受。“阿赫恩表示。

這個近期完工的項目曾在2021年因房屋面積問題引發鄰里糾紛，鄰居指控其違反了鯡魚溪農場業主協會的建築限制規定。

根據業主協會規定，社區內住宅內部居住面積上限為7500平方英尺。而埃德加敦税務評估記錄顯示，按協會標準計算，馬爾姆住宅內部居住面積約達10500平方英尺。他在2018年提交的建築許可申請中列明居住面積為7497平方英尺，建築總面積達11603平方英尺。

馬爾姆先生表示，LOA建築評審委員會一致批准了他的住宅設計方案。對於委員會批准方案中顯示的室內居住面積具體數據，他未予置評。根據協會備案文件顯示，馬爾姆先生在建築方案獲批時正擔任LOA主席職務。

土地記錄顯示，他與鄰居的糾紛已於2022年初達成和解。當地居民表示，除了這場小風波外，馬爾姆先生的房地產投資行為並未引發其他爭議。

馬爾姆先生名下另一處位於埃德加鎮船屋&田野俱樂部社區的五居室住宅正在招租，月租金報價3萬美元。圖片來源：艾米麗·達羅莎房產經紀人康諾弗先生介紹，這座位於南水街、佔地0.67英畝的住宅坐落於埃德加鎮歷史街區核心地帶。據該物業銘牌記載，1640年代這裏曾是馬薩葡萄園島和楠塔基特島早期殖民者托馬斯·梅休的宅邸。康諾弗稱原建築曾遭拆除，現存房屋建於20世紀初，主體為六居室住宅並附帶帶有一居室公寓的獨立馬車房，總面積約4,400平方英尺。物業配備私人碼頭，主屋設有面朝水景的環繞式門廊。

建築師埃亨的方案計劃拆除部分1970年代的增建部分並擴建房屋。他表示最理想方案是延續原始屋頂輪廓線，同時保留通往港口的公共景觀視野。

“我們的目標是重現100年前的景象，”馬爾姆先生表示，他可能會將這處房產留作自用而非加入租賃資產組合。“這是埃德加敦的標誌性物業之一，你確實想成為它的優秀管理者。”

聯繫作者 E.B. 所羅門，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年1月27日印刷版，標題為《島嶼搶購熱潮》