華盛頓特區推動辦公密集的市中心住房改造 - 《華爾街日報》

華盛頓——哥倫比亞特區官員希望通過將許多老舊的矮層辦公樓改造為住宅空間，為市中心區域進行翻新。然而，由於聯邦政府對其工作人員計劃的不確定性，這一努力可能會變得複雜。

全美各城市都在努力從新冠疫情的影響中恢復，當時居家辦公的轉變掏空了許多市中心的核心區域。

費城官員表示，那裏初現的復甦跡象表明，擁有大型零售和旅遊業的市中心——許多人既在此工作也在此生活——比那些更依賴通勤者的地區能更快恢復活力。在紐約市，官員們已提議在曼哈頓一些最繁忙的區域建設公園和步行道。

在這個擁有約67萬人口、並從鄰近的馬里蘭州和弗吉尼亞州吸引大量工作者的國家首都，聯邦政府在將該地區以辦公為主的市中心改造為更住宅化的社區方面扮演着重要角色。

聯邦政府擁有或租賃了華盛頓市中心四分之一的辦公空間，這使得它在關於空間再利用的決策中擁有重要的話語權。

近日，負責規劃和經濟發展的副市長約翰·法爾奇喬站在市中心的九層先鋒大廈樓頂，查看一個耗資6000萬美元項目的進展。這棟建築曾作為和平隊總部使用數十年，其屋頂將被改造成163套規劃公寓居民的公共空間，配備火坑、休息室和遛狗區，以及一個帶有游泳池和瑜伽室的兩層增建部分。

前和平隊總部改造工程是一個耗資6000萬美元的項目。負責規劃與經濟發展的副市長約翰·法爾奇基奧（中）表示，僱主們看重活躍的社區氛圍。法爾奇基奧稱，這些計劃於2024年開業、並配備一樓餐廳的公寓將帶來亟需的街道活力。“這也是僱主們所期待的，“他説，“不僅在於辦公樓本身，更在於外部環境的營造。”

華盛頓哥倫比亞特區市長穆麗爾·鮑澤設定目標，要在五年內將市中心人口從2.5萬提升至4萬。

為刺激市中心住宅建設，特區計劃推出房產税減免政策。開發商需將至少15%的單元定價為家庭收入中位數60%以下人羣可負擔的水平才能獲得資格。從2024財年開始，每年將提供250萬美元的減免額度，到2027財年將增至680萬美元。

研究商業地產的布魯金斯學會研究員特雷西·哈登·羅表示，通過税收減免實現4萬居民目標是可行的，更多居民將使市中心相對老舊的辦公樓對企業更具吸引力。

民主黨人鮑澤女士對聯邦政府寬鬆的返崗政策表示失望，該政策導致特區辦公樓空置率達20%。她在1月的演講中表示，如果聯邦政府繼續讓辦公樓大面積空置，就應該允許地方政府和其他機構對這些建築進行改造振興。

更多居民可能會使市中心區的辦公室對企業更具吸引力。聯邦機構正在鼓勵遠程辦公和混合工作安排，以降低成本、提高效率並更好地爭奪人才，美國行政管理和預算局的一位女發言人表示。

法爾奇喬先生表示，即使聯邦僱員最終以更高比例返回市中心辦公室，該地區仍將尋求建設更多住房。這是因為國會濱河區和NoMa等熱門社區的居民與工作崗位比例遠高於市中心，他表示市中心92%是商業用途。

法爾奇喬先生説，更好的平衡意味着人們可以住得離工作地點更近，還有其他好處。他表示希望市中心能擁有與NoMa和其他發展中社區類似的氛圍。

他表示，一個適合改建為住房的聯邦所有地塊是長期空置的韋伯斯特學校建築。它位於唐人街附近的一個角落，周圍有酒店、辦公樓和多功能綜合體CityCenterDC——官員們表示，市中心最近一次住宅建設是在十多年前。“要使這座老校舍恢復有效使用需要大量投資，“法爾奇喬談到這座老建築時説，並補充説特區可以動用其4億多美元的可負擔住房基金提供幫助。

擔任聯邦政府物業總管的美國總務管理局以及位於韋伯斯特學校旁邊的特勤局正在評估政府對該建築的長期需求，總務管理局的一位女發言人表示。

聯邦政府擁有的韋伯斯特學校正被考慮作為該區域核心地帶潛在的新住宅用地。該集團總裁兼首席執行官格倫·普萊斯表示，總務管理局(GSA)是私營的DowntownDC商業改善區內138個街區中最大的租賃方，該區域由業主資助。普萊斯先生表示他強烈支持市長的住房目標。

“我們在疫情期間看到，過度依賴商業辦公空間作為關鍵驅動力的地區根本無法成功，“他説。然而，並非所有辦公樓都適合改造，他補充説，有些將不得不拆除。

18.8萬平方英尺的Vanguard大廈改造效果良好，部分原因是其位於西北20街和L街的轉角地塊。大樓所有者Willco公司董事長加里·科恩表示，他最初希望在和平隊搬走後找到新的辦公租户。他説，甚至在大流行之前就開始考慮改建公寓，並在2021年初辦公需求暴跌、市中心變得蕭條後確定了這一計劃。

“你必須重新激活這些區域，“他説。

更名為Elle的公寓將提供從單間到三居室不等的户型。科恩先生表示希望吸引年輕專業人士、醫生和學生入住。

該建築位於44個街區的金三角商業改善區內。執行董事萊昂娜·阿古裏迪斯表示，如今該區域僅有不到40套住宅單元分散各處。她希望Vanguard在該地區首創的改造項目能推動許多類似項目的發展。

“這在我心中是社區轉型的開始，”她説。

該地區正尋求在其市中心實現更好的工作與生活平衡，該區域92%為商業用途。聯繫斯科特·卡爾弗特，郵箱：[email protected]

刊登於2023年2月3日印刷版，標題為《華盛頓特區以住宅改造空置辦公樓重塑市中心》。