隨着更多生產轉移至墨西哥，邊境城鎮倉庫業蓬勃發展——《華爾街日報》

部分企業正將生產設備遷至墨西哥，以打造更靠近美國的製造中心。圖片來源：Marian Carrasquero/彭博新聞社房地產投資者押注，全球供應鏈的重大變革將推高墨西哥和美國邊境城鎮對倉庫及配送中心的需求。

美國及部分外國企業正將生產設備轉移至墨西哥，以尋求建立更靠近美國的製造基地。疫情期間中國相關產業鏈屢遭中斷後，許多企業正從亞洲遷出，這屬於方興未艾的"近岸外包"趨勢。

一些工業地產巨頭正緊隨這一動向。普洛斯集團（Prologis Inc.）——全球最大物流地產公司表示，墨西哥境內的選址需求激增，而摩根士丹利等投資者則聚焦於得克薩斯州和加利福尼亞州等美國邊境城鎮的倉儲設施。

“如今我們看到企業在墨西哥生產商品，並利用邊境以北地區進行分銷，“摩根士丹利房地產投資聯席首席執行官勞倫·霍克菲爾德表示。該公司正在投資總面積約200萬平方英尺（約18.6萬平方米）的開發項目。

疫情期間，工業地產整體一直是商業地產中最熱門的領域之一，這得益於電子商務需求的推動。去年春季，亞馬遜公司（Amazon.com Inc.）宣佈收縮電商業務後，該行業遭遇了一些波折。

RBC資本市場美國房地產研究主管邁克爾·卡羅爾表示，但2022年全年租金和入住率仍保持高位，部分歸功於旨在避免短缺和提高效率的供應鏈現代化。

他説，更多公司願意"持有更多庫存，因為銷售損失的風險比持有額外庫存的成本更大”。

供應鏈路線的轉變為工業領域帶來了相對較新的變化。2022年前九個月，墨西哥的外國直接投資達321億美元，為2013年以來同期最高水平。1月份，美國、墨西哥和加拿大領導人在墨西哥城舉行的北美領導人峯會上同意加強區域供應鏈。

近年來，與墨西哥相關的新工業供應一直很強勁。圖片來源：Marian Carrasquero/Bloomberg NewsPrologis表示，該公司在墨西哥擁有約4400萬平方英尺的工業空間。去年，該公司在墨西哥破土動工的新供應量達到創紀錄的400萬平方英尺，而第四季度的入住率達到98%。2022年，與近岸外包相關的擴張和搬遷佔市場需求的一半，尤其是在蒙特雷、華雷斯和蒂華納。

Prologis全球戰略和分析主管克里斯·卡頓表示，去年墨西哥的業務需求"是有史以來最高的，而且積極趨勢仍在繼續”。

據房地產投資公司稱，近岸外包也正在德克薩斯州的埃爾帕索、拉雷多，加利福尼亞州的聖地亞哥以及亞利桑那州的圖森等城市催生對物流地產的新需求。諸如TPG公司、世邦魏理仕投資管理公司和Clarion Partners等大型企業已在該地區投資房地產，或即將進行此類投資。

根據世邦魏理仕的數據，2021年與墨西哥相關的新工業供應尤為強勁，埃爾帕索的物流空間較2020年增長了6%，拉雷多則增長了4%以上。工業空間公司表示，儘管去年供應持續增長，但由於利率上升增加了新資本投資的成本和回報目標，增長勢頭有所放緩。

隨着製造業向邊境以南轉移，美國一側對電子產品和醫療設備等某些商品的工業空間需求也在上升。這些組件通常在墨西哥製造，但需要更熟練的勞動力進行最終組裝。

去年春天，在亞馬遜表示將縮減其電子商務業務後，工業空間行業遇到了一些波折。圖片來源：Lauren Justice/《華爾街日報》終端用户也希望在美國建立倉庫和配送中心，以避免未來可能因墨西哥邊境的政治問題或緊張局勢而導致的短缺。

在疫情爆發前的幾年裏，由於中國成本上升，一些物流公司和製造商開始研究將工廠從中國遷往墨西哥的可能性。隨着新冠疫情造成港口瓶頸和其他供應鏈中斷，許多此類計劃加速推進。

“供應鏈因新冠疫情斷裂是催化劑，“普洛斯公司的卡頓先生説。

對於擔心美中貿易緊張、烏克蘭戰爭和其他地緣政治問題的全球製造商來説，墨西哥也顯得很有吸引力。許多人認為，墨西哥的政治風險，比如總統安德烈斯·曼努埃爾·洛佩斯·奧夫拉多爾努力重新控制電力生產，不那麼令人擔憂。

“在墨西哥近岸外包能更好地保證貨物的有效供應，“世邦魏理仕投資管理公司的一位女發言人説。

寫信給彼得·格蘭特，郵箱：[email protected]

刊登於2023年2月8日的印刷版，標題為《隨着製造業向墨西哥轉移，邊境倉庫需求增長》。