年齡只是個數字——除非你在申請抵押貸款時 - 《華爾街日報》

對於任何年齡段的申請人來説，獲得抵押貸款的過程都可能充滿挑戰。但對於年長的借款人——那些不再領取薪水或依賴被動收入的人而言，向貸款機構證明自己擁有足夠的收入和資產以獲得貸款資格則更為困難。

這一問題影響的申請人數量可能超出想象。根據消費者金融保護局向《華爾街日報》提供的《住房抵押貸款披露法》數據，2021年發放的所有抵押貸款中，13%來自65歲及以上的借款人，總數超過190萬筆。

貸款機構通常根據申請人的收入、資產、債務和信用評分做出貸款決策。《平等信貸機會法》禁止基於年齡的信貸歧視。但值得注意的是，雖然貸款機構在審批時不能直接考慮年齡因素，但可以評估與年齡相關的變量，例如申請人是否因臨近退休而導致收入下降。

這正是貸款機構不僅要審查借款人收入來源，還要評估其收入持續性的原因。

“無論工作狀態如何，借款人仍需證明其通過可核實的現金流和收入具備還款能力，“加州聖克拉拉私人銀行SVB Private的高級董事總經理查理·尼爾森表示。

在評估貸款資格時，主動收入和被動收入都會被納入考量，但驗證流程可能有所不同。“例如當申請人領取社會保障福利時，我們只需核實款項是發放給貸款對象或其受益人，“貸款機構loanDepot Inc.的首席信貸官布萊恩·魯格解釋道，“由於社保退休金通常是終身保障，因此無需驗證其持續性。”

專家表示，對於依靠投資組合支付生活費用的退休人士而言，獲得抵押貸款的條件略有不同，具體方法取決於該退休人士是提取美國國税局規定的退休賬户最低必需取款額，還是僅在需要資金時動用投資組合。

底特律Rocket Mortgage資本市場執行副總裁比爾·班菲爾德表示，如果借款人從個人退休賬户（IRA）或401(k)計劃中提取最低必需取款額，只要賬户擁有足夠資產能維持此類提款持續三年，其獲得的收入就可用於貸款資質審核。

班菲爾德稱，若申請人是從非退休賬户中提取現金，貸款機構仍可通過"資產消耗法"計入該收入——即用合格資產除以抵押貸款期限，所得金額用於計算申請人的月收入。但他提醒，大多數貸款機構僅採用投資組合70%的價值來應對市場波動。例如，若借款人持有價值100萬美元的投資組合並申請30年期抵押貸款，機構會將70萬美元視為合格資產，用於資質審核的月收入則按1,944.44美元計算（70萬美元/360個月）。

以下是年長人士申請抵押貸款前應考慮的事項：

**尋找熟悉高齡借款人的貸款機構。**Zillow Home Loans 2022年11月調查顯示，72%的潛在購房者未曾也不打算貨比三家尋找最匹配財務狀況的貸款。但選擇有高齡客户經驗的貸款機構可能決定審批成敗。魯格先生的父親是信用分800且無負債的退伍軍人，他致電往來銀行諮詢套現抵押貸款時，對方僅詢問就業狀況便拒絕受理。當他再次致電説明其他收入來源後，才獲得貸款資格。威廉瑞維斯抵押貸款區域副總裁梅麗莎·科恩因此建議直接對接人工服務而非在線填表：“申請表可能沒有填寫所有收入的選項，首行通常是基本工資，其次是獎金、佣金、股息和利息，但不會有資產消耗項。你需要諮詢能提供專業建議的資深人士。”

瞭解為他人貸款的影響。 如果您為子女或孫輩的房屋或汽車貸款提供了共同簽署，請注意這些貸款可能會影響您的信用評分。“任何不良還款都會影響退休人員的信用評分，”班菲爾德先生説。“即使沒有拖欠，這也是您信用報告上的另一筆債務，因此即使您已經存夠了所有想要的錢，如果您的信用評分下降到合格水平以下，您將無法獲得抵押貸款。”

考慮短期房屋融資的替代方案。 對於短期需求，比如那些出售房屋併購買新房的人的過渡性融資，除了房屋抵押貸款外還有其他選擇。“他們可以進行資產貸款或投資信用額度，並以其投資組合為抵押借款，以現金支付新房費用，”佛羅里達州博卡拉頓的認證財務規劃師邁克爾·西爾弗説。“我有很多客户都這樣做過，但這總是一個短期解決方案，您需要有還款計劃，因為利率每月都會波動。”西爾弗先生説，利率通常比30天Libor或聯邦基金利率高出1.5個百分點，並且每月調整。

刊登於2023年2月10日的印刷版，標題為“老年借款人面臨障礙”。