芝加哥地產開發商大膽押注利率 收穫豐厚——《華爾街日報》

利率的突然飆升對大多數商業地產所有者來説是一場噩夢。大衞·舍雷爾卻是少數能從中獲利的房地產開發商。

大約一年前，舍雷爾先生押注利率將會上升。這一賭注與他持有的多户住宅樓資產組合並無直接關聯。他的公司購買了一種更常被大型金融機構和對沖基金用於平衡投資風險的衍生品合約。

以億萬富翁比爾·阿克曼的投資公司潘興廣場控股有限公司為例，已售出27億美元此類合約，據該公司近期投資者報告顯示，這些合約購於2020年底。

但商業地產經紀人表示，除了舍雷爾先生的芝加哥公司外，幾乎從未聽説規模較小、私營的房地產開發商以這種方式參與衍生品市場。

“大多數開發商不會這樣思考問題，“機構地產顧問公司高級董事總經理史蒂文·布赫瓦爾德説，“你需要資金，還需要堅信利率將會上升，而且是大幅上升。”

舍雷爾在公司內部遭遇的質疑，很好地解釋了為何其他開發商很少進行這種押注。

去年一月，他向投資委員會提議購買1850萬美元的利率對沖合約，以防範預期中的借貸成本上升。委員會部分成員最初對花費巨資購買奇異金融產品的想法猶豫不決。舍雷爾表示，委員們曾質疑這筆資金是否更應該用於房地產開發，但很快同意讓他進行這筆交易。

在隨後的幾個月裏，美聯儲採取激進措施提高利率以抑制通脹。作為許多借貸利率基準的10年期國債收益率上升了超過1個百分點。舍雷爾先生的押注價值隨之飆升。7月，他以超過4600萬美元的價格出售了"互換期權"合約，這使他公司的資金翻了一倍多，獲得2800萬美元利潤。

雖然如果利率沒有大幅上升他可能損失1850萬美元，但舍雷爾並不認為自己的行為是投機性的。“我希望對沖無法控制的風險，從而專注於可控之事，“他表示。

儘管這類押注在開發商中較為罕見，但許多業主會通過其他衍生品合約對沖浮動利率債務，以規避借貸成本上升的風險。分析師和經紀人指出，隨着去年借貸成本飆升，此類債務保護續約成本達到前一年的十倍。

舍雷爾希望找到方法，為尚未申請但未來將用於開發地產的貸款對沖利率上升風險。

這並非他首次運用對沖合約。在2007年共同創立基金管理與地產開發公司Origin Investments之前，舍雷爾曾擔任衍生品交易員12年。正是在那段時期，他熟悉了被稱為"互換期權"的利率對沖工具——這種雙方合約能在利率上升時產生收益。

舍雷爾先生表示，利率賭注帶來的利潤將幫助其公司支付建築貸款上升的成本。Origin公司今年計劃在田納西州納什維爾動工建設一座擁有720個單元的公寓綜合體，預計將借款約1.5億美元用於建造。

與此同時，舍雷爾先生仍在密切關注利率走勢。當夏季利率短暫下跌時，他購入了更多互換期權。這些頭寸他至今仍持有。

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本文發表於2023年2月15日印刷版，標題為《房地產開發商大膽押注利率斬獲成功》。