Zillow預示在線房地產行業將面臨更多困境 - 《華爾街日報》

Zillow向投資者表示，住房可負擔性挑戰在今年仍是"核心焦點"。圖片來源：Tiffany Hagler-Geard/彭博新聞在線房地產平台的投資者們或許會耗費大量精力揣測房價會跌到多低，或抵押貸款利率是否已觸頂，但常識勝過所有這些數字運算。如果購房人數大幅減少，投資住房"超級應用"又有什麼意義？

Redfin本週報告顯示，美國第四季度房屋購買量同比下滑超40%。與此同時，包括Zillow集團、Redfin、Opendoor科技和Compass在內的在線房地產股票今年迄今平均漲幅超90%。這很可能是一廂情願。

Zillow股價在週三盤後交易中再漲2%，此前該公司表示第四季度營收和調整後收益均超自身預期與華爾街預估。但首席執行官Rich Barton明確指出行業尚未脱困。全行業對今年住房市場的預測從嚴重崩盤到温和下滑不一而足。Barton在週三的股東信中寫道，住房可負擔性挑戰在新的一年仍是"核心焦點"，影響着供需關係。Zillow預計一季度行業交易金額同比降幅可能高達35%。

第四季度Zillow應用和網站的訪問量同比下降了5%——這表明在當前經濟環境下，消費者對購房的興趣正在減弱。經紀人似乎也在縮減支出：Zillow表示，第一季度其經紀人廣告業務的銷售額可能較去年同期下降高達28%。這些預期下滑，加上對新產品的投資，導致第一季度經調整的利息、税項、折舊及攤銷前利潤（EBITDA）預測比分析師在其指導範圍低端建模的預期低40%。

Redfin將於週四公佈財報，Compass和Opendoor將在接下來兩週內跟進。投資者應做好迎接更多失望的準備。

例如，根據ATTOM數據，自動化房屋翻新商Opendoor已大幅縮減了購房力度，這可能是對市場轉向的反應。全球房地產科技策略師Mike DelPrete本週發佈的分析顯示，Opendoor去年夏季單月購入約5000套房屋，但到12月時購房量已不足1000套。

實體購房量如此急劇下降，加上iBuyer近期更注重輕資產產品，似乎讓人對整個iBuying模式的可行性產生質疑，尤其是當競爭對手Zillow和Redfin已退出該領域。正如DelPrete先生所言：“iBuyer必須購買房屋才能產生收入並保持存在感。”

在市場下滑時減少購房可能意味着虧損減少，但這絕不意味着能賺錢。德爾普雷特先生引用YipitData的分析顯示，買入轉售溢價（即iBuyer表面上的盈利方式）在去年年中轉為負值，至今尚未明顯回升。根據Redfin數據，投資者目前的購房量僅為一年前的一半左右，這使得iBuyer在抵押貸款利率上升、個人購房者購買力下降的環境中難以找到其他盈利途徑。

放棄iBuying業務後，在線房地產公司正試圖通過風險較低的業務賺錢。但多元化轉型代價高昂——以Zillow為例，華爾街預測其今年抵押貸款業務經調整後的税息折舊攤銷前利潤將虧損數千萬美元。即便在兩年前抵押貸款利率創歷史新低、抵押貸款銀行家協會報告顯示96%的貸款機構盈利時，Zillow仍錄得虧損。其在iBuying和抵押貸款業務的挫敗，凸顯了傳統專業人士對市場特性把握的價值。該公司表示其抵押貸款業務規模不足，目前正為增長進行投資。

雖然在線房地產公司宣稱消費者渴望一站式數字平台滿足所有房產需求，但要在這個歷來分散的市場實現盈利性顛覆絕非易事。

在牛市中與經驗豐富的從業者競爭已屬不易，更何況當下並非牛市。

寫信給勞拉·福爾曼，郵箱：[email protected]

刊登於2023年2月17日印刷版，標題為《Zillow預示更多痛苦即將來臨》。