新房東常犯的錯誤 - 《華爾街日報》

隨着利率和房地產價格走向的問題持續對市場施壓，更多人可能會考慮將房屋轉為出租物業而非出售。

但成為房東並不像表面看起來那麼簡單。事實上，它涉及比許多新手所意識到的更多的財務、法律、情感和時間投入因素。例如，租金並未像近年那樣飆升。

我們採訪了該領域的房東和專家，瞭解首次成為房東的人（甚至包括那些本應更瞭解情況的老手）在進入租賃物業業務時犯的最大錯誤。以下是他們的看法：

不將其視為一項業務

BiggerPockets.com的首席執行官斯科特·特倫奇表示，許多新房東將他們的租賃業務視為兼職愛好而非業務。他説這是一個錯誤，因為出租房屋遠比僅僅擁有房屋複雜得多。

新手房東應準備好投入250到500小時來學習租賃業務的方方面面。他們需要制定政策，明確接受和不接受租户的哪些行為；如何處理與承包商的關係；需要收取多少租金才能使新購置的物業收支平衡；以及如何管理雜項開支等。

特倫奇先生説，許多人“沒有投入時間去學習如何篩選租户、有效管理物業並進行維護。許多這樣的房東面臨損失大量資金的風險，遭遇不良租户，並發現物業在未來會佔用他們大量空閒時間。”

低估成本

Trench先生指出，許多初次投資者常犯的另一個重大錯誤是低估了租賃房產的相關成本，並假設收入會高於實際所得。如果房東收取1,500美元租金，而房產月支出（包括房貸、税費、保險等）為1,200美元，這並不意味着房東淨賺300美元。他解釋道，實際上他們可能處於虧損狀態，因為許多新手房東未能為必然產生的額外開支做預算——從更換屋頂、冰箱到維修窗户和地板。

“必須將維護費用納入考量，“Trench先生強調，“還必須考慮資本性支出——比如每30年更換屋頂、翻新廚房或添置電器。如果每月至少不預留250至300美元用於維護和[資本性支出]，即使房產較新且狀況良好，你的財務規劃也可能存在問題。”

他建議新晉房東在起步階段就儲備應急資金，以應對可能突發的重大支出。

“根據經驗法則，我認為如果初始現金儲備不足15,000美元，房東就該高度警惕，“Trench表示，“並且強烈建議每增加一處房產，最低限度也應將儲備金提高5,000至10,000美元。”

此外必須明確：租金定價並不取決於成本——即房東無法保證向租客收取的租金一定能覆蓋月供與必要的維修改善費用。

蒂婭·波利蒂與丈夫在俄勒岡州尤金附近擁有多處出租房產，同時擔任俄勒岡州租賃住房協會主席。她表示，新手房東常對她説：這是我的房貸、税費和保險金額，所以我想按這個標準收租金。

“很抱歉，租金並不取決於你的成本，“她説，“而是取決於市場承受能力。”

蒂婭·波利蒂指出，若未能遵守公平住房法規，房東可能面臨鉅額罰款。圖片來源：阿曼達·洛曼/華爾街日報### 低估時間價值

伊利諾伊州出租物業業主協會（行業組織）主席安德魯·蒂姆斯表示，業主常誤以為自行維修或重大改造能省錢，卻忽略了自身時間的價值。

“令人驚訝的是，許多人從不計算自己時間的實際價值，“他説，“他們可能省下了專業人士45分鐘70美元的服務費，卻耗費了兩個半小時自行完成。最終算下來根本不划算。”

缺乏標準化篩選流程

專家表示，通過建立完善且統一的租客篩選機制，業主能避免成為房東後的諸多噩夢場景。

“我最大的錯誤，”特倫奇先生説，“是允許租户互相推薦，並讓他們不經正式篩選程序就加入租約。”

特倫奇先生和其他人強調，對每位潛在租户進行信用、犯罪和背景調查，並保持統一標準的重要性。他們表示，這有助於在不違反歧視法律的情況下識別可靠的租户。

儘管如此，“有些人信用不良可能有正當理由，”丹·曼奇尼説，他是一名房地產經紀人，同時在費城地區擁有出租房產。他鼓勵房東與申請人會面，討論他們信用報告中的問題。“也許他們正在經歷生活中的一些非常困難的時期，比如緊急情況或親人去世，這是可以理解的，”他説。“我認為數字並不總能説明全部情況。”

與租户過於親近

蒂姆斯先生表示，當房東和租户成為朋友或開始社交往來時，可能會出現各種複雜情況。

例如，房東可能會避免與租户討論問題，認為他們會自行解決。租户可能會認為房東默許他們，比如未經允許就養寵物或對房產進行改動。

蒂姆斯先生説，房東應該對租户友好、熱情和尊重，但經常與他們一起去海灘或在餐廳或酒吧社交可能不是一個好主意。

“你需要記住，這始終是一種商業交易，”他説。

未能跟上法律變更

從反歧視法規到含鉛塗料使用限制，再到房東進入出租屋的權限，各類事務均有法可依。但許多房東不瞭解或未及時跟進法律修訂，最終可能為此付出沉重代價。

俄勒岡州的波利蒂女士舉例指出，若未遵守公平住房法規，可能面臨鉅額罰款。她回憶道，曾有租客詢問服務性動物能否同住，房東直接以"不接受寵物"為由掛斷電話。該申請人隨後投訴，經調查後房東因拒絕輔助動物入住被罰款1.6萬美元。“必須瞭解所在州的具體法律，各州規定不同，“她強調，“有些條款寬鬆，有些則相當嚴格。”

波利蒂補充説，部分城市還在州法律基礎上制定了附加條例。

房東待辦事項

插圖：凱文·漢德**與鄰居建立聯繫：**伊利諾伊州出租物業業主協會主席安德魯·蒂姆斯建議，與出租屋周邊居民保持良好關係，他們能及時通報問題。他表示應告知鄰居緊急聯繫方式，並表明自己願成為好鄰居的立場。

插圖：凱文·漢德**組建團隊：**馬薩諸塞州諾伍德的財務規劃師傑拉爾德·洛夫廷表示，除了擁有優秀水管工和承包商的聯繫方式外，與房地產律師、會計師、財務顧問、保險代理人和銀行家建立關係也很重要。他説，這些人可以從不同角度幫助你保護和增加投資。

插圖：凱文·漢德**保持租金競爭力：**住宅房地產投資者在線社區和資源網站BiggerPockets.com的首席執行官斯科特·特倫奇表示，當他剛開始擁有出租房產時，他不願意提高好租户的租金，因為他希望他們留下來。他説，問題在於你最終必須提高租金以跟上市場價，而這可能會引發不滿。他表示，更好的策略是在租約續簽時提高租金——哪怕只是一點點——這樣你就不會落後於市場。

插圖：凱文·漢德**打理庭院：**俄勒岡州租賃住房協會主席蒂亞·波利蒂表示，她和丈夫一起維護他們擁有的房產的庭院。一方面，她説她對庭院的維護非常挑剔。但她表示，這也是關注投資的好方法。她説，另一種選擇是在租約中寫明，租户負責修剪草坪，而作為房東的你每季度來一次，做一些較大的庭院工作，比如修剪、修枝和修邊。

科內利斯先生是華盛頓州布雷默頓的作家。可以通過[email protected]聯繫他。

刊登於2023年2月21日的印刷版，標題為《新房東常犯的錯誤》。