中國國有企業缺席房地產救助行動 - 《華爾街日報》

當中國民營房地產開發商一年多前開始陷入困境時，政府鼓勵國有房地產企業介入並接管其陷入困境的同行的項目和資產。

這一呼籲在很大程度上未被理睬——這是中國房地產市場持續低迷的一個重要原因。

國有房地產企業考慮並最終決定不收購民營開發商啓動的大量項目。它們也基本上避開了旨在幫助它們為這些交易融資的“併購”債券計劃，儘管一些公司利用該計劃來償還自己的債務。

這破壞了政府希望房地產市場力量而非政府救助推動有序復甦的希望，並增加了購房者的不確定性。如果沒有市場解決方案，完成停滯項目的負擔可能會進一步落到中國地方政府身上，這些政府在抗擊疫情的三年後已經財政緊張。

中國官員從未將國有和民營開發商之間的交易作為政府政策的正式組成部分，但他們多次提到這一想法，大多數經濟學家表示這是政府的目標。

行業分析師表示，許多國有開發商分析了民營開發商提供的數百個項目，發現很少有項目符合他們的標準。這些公司更願意在常規的公開拍賣中直接從地方政府購買土地，由於民營競爭的減少，這些土地的價格較低。

國有開發商之所以猶豫不決，部分原因是他們自身也受到房地產市場放緩的衝擊，儘管程度不及民營同行。中國嚴格的清零防疫政策——直到去年12月才有所放鬆——嚴重打擊了消費者信心。去年新建住宅銷量下降28%，創五年新低。房價下跌，新項目爛尾。

穆迪投資者服務公司高級分析師陳晨表示：“從現金流角度看，這是全行業的擠壓。當主營業務規模萎縮時，任何企業面對併購機會都會更加謹慎。”

房地產市場放緩已波及國有開發商，但衝擊程度輕於民營房企。圖片來源：STR/AGENCE FRANCE-PRESSE/GETTY IMAGES仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟表示，中國監管層在呼籲房企收購資產時的措辭可能也過於謹慎，僅鼓勵"優質"開發商收購"優質項目"。

傑富瑞中國金融及地產股票研究主管陳姝瑾指出，目前出售的項目大多債務關係複雜或未來回報前景不佳。分析師表示，國有開發商主要選擇在北京、廣州等優質地段精挑細選土地，這些地方的經濟效益更合理。

中國嚴格的清零政策嚴重打擊了消費者信心，直到去年年底才有所放鬆。圖片來源：吳昊/Shutterstock這與試圖保留優質資產以待市場復甦的民營開發商目標相沖突。房地產研究機構中指研究院研究主管劉水錶示，若流動性危機結束後僅剩低質資產，即使倖存下來企業狀況也將堪憂。

自去年初以來，按2021年銷售額排名的28家大型民營房企中，僅4家披露向國有開發商出售項目。

國企華潤置地曾考察多家民營房企項目，公司分析師稱最終僅收購兩宗地塊，均來自已違約的世茂集團控股，且均位於北京——去年房價每月均上漲的少數城市之一。

去年1月，中國海外發展有限公司同意接手世茂集團與雅居樂聯合開發的住宅商業綜合體項目，向兩家民營房企各支付約2.64億美元。文件顯示，在市場下行前，該項目曾是廣東省會廣州多年銷冠。

中國監管機構自2021年12月起就開始推動國企與民營房企的合作，當時央行和銀保監會要求銀行為行業併購提供融資支持。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾將併購稱為化解風險、整頓行業"最有效且市場化"的途徑。

北京是去年房價逐月上漲的少數城市之一。圖片來源：彭博新聞社地方政府紛紛響應號召。部分省市已為轄區內優質房企與困難房企牽線搭橋。據官方媒體報道，去年1月廣東省有關部門就曾要求房企對出險房企開展併購。

去年12月，中國主要債券市場監管機構建議優質房企發行帶有"併購"標籤的債券，用於收購陷入困境的民營房企項目。該機構表示此類債券將獲得"重點支持"，但未具體説明支持方式。監管層鼓勵銀行購買這些債券。

目前僅有5家國有或國資背景房企發行了此類債券，合計募資約10億美元。根據債券文件披露，募集資金中用於收購民營房企項目的不足半數，其餘資金用於償還銀行貸款或開發新項目。

野村證券中國房地產首席分析師董季周表示，除非所有中國國有企業的直接監管機構——國務院國有資產監督管理委員會（簡稱國資委）要求國有開發商接手民營項目，否則很少有國有企業願意改變其做法。

“但我認為國資委不會強迫他們這樣做，因為這可能表明國有資本使用不慎，並可能造成損失，”董先生説。“這是一個死衚衕。”

請聯繫Rebecca Feng，郵箱：[email protected]，以及曹莉，郵箱：[email protected]

更正與補充中國海外發展有限公司接手了廣東省省會廣州市一個住宅和商業綜合體的開發。本文早期版本錯誤地將該綜合體所在地寫為廣州省。（更正於2月20日）

本文發表於2023年2月21日的印刷版，標題為《中國開發商迴避民營交易》。