《華爾街日報》：佛羅里達州反對公寓終止協議的業主與房地產公司展開較量

2008年喬和珍妮特·迪佩爾買下海景公寓時，曾以為會在此終老。這處位於佛羅里達州巴爾港的房產配有專屬餐廳，迪佩爾夫婦3300平方英尺的公寓可飽覽水景。

但過去兩年間，當地開發商試圖收購卡爾頓露台全部88套單元。他們計劃拆除該物業，新建一個能以更高單價出售更多單元的樓盤。

迪佩爾夫婦與其他五位業主拒絕出售。但公寓章程規定，若有80%單元業主投票贊成出售，則全體必須出售。迪佩爾夫婦於11月搬離，現居所面積僅為原公寓一半且再無海景。

“他們經濟上沒吃虧，但仍被迫離開家園，“其女瑪喬麗·曼尼克斯代表父母發言道（二老簽署的買斷協議包含保密條款），“八旬高齡還得重頭開始。”

這種被稱為"公寓終止"的流程已在美國各地湧現。佛羅里達州尤為普遍，據該州商業與專業監管局數據，過去十年至少有400棟建築經歷此過程。

佛羅里達州巴爾港卡爾頓露台的海濱景觀佛羅里達州巴爾港的卡爾頓露台公寓物業正面臨重新開發。這一現象反映了南佛羅里達州大量老舊公寓存量與沿海可開發土地稀缺的矛盾。部分開發商正在收購單元業主產權，拆除舊樓並在原址新建。參與公寓終止開發的房企包括Related Group、Starwood Capital Group和Fortune International Group等。

開發商表示，這些公寓多位於黃金地段，他們通過提供市場價收購為業主提供了有效服務。拆除數十年樓齡的物業並重建，往往能消除結構安全隱患。

許多業主樂於出售。自佛羅里達州瑟夫賽德公寓坍塌導致98人遇難後，該州通過法律要求30年以上樓齡的公寓必須接受結構檢測。業主常需承擔超過10萬美元的專項維修金，尤其是非長住業主更傾向接受開發商收購而非自籌資金。

但部分業主（特別是年長者）反對出售，他們難以在這個全美房價最高昂的州另覓居所。

多數情況下他們別無選擇——根據佛羅里達州法規，開發商收購80%單元后即可終止公寓產權。

管理文件與州法常存在衝突，需法律解釋。雖然有些公寓章程要求100%業主通過才可出售，但開發商取得多數投票權後往往能修改章程。

費爾曼夫婦在佛羅里達州博卡拉頓市抵制公寓終止事件"當潛在開發商收購到關鍵數量的單元時，確實有可操作的手段。“代表開發商處理此類案件的房地產律師丹尼爾·吉爾欽斯基表示。

霍華德·費爾曼正是遭遇了這種情況，他是一棟176户博卡拉頓公寓樓裏唯一的反對者。他表示，業主協會章程原本要求100%同意才能終止公寓產權。2021年2月，作為多數股權持有者的斯庫利公司投票將這一門檻降至80%，隨後便通過了終止公寓產權的決議。

“我們只是行使了法律賦予的權利。“首席執行官傑西卡·斯庫利説。

57歲的費爾曼先生向法院提起訴訟但敗訴，目前正在上訴。“我認為財產所有權是既得權利，不應被敵意投資者主導的業委會投票剝奪。“他説道。

在佛羅里達州墨爾本市，埃爾菲·莫奇-狄奧尼修斯稱，她在收到多數業主的通知後出售了公寓。開發商以18萬美元收購她的單元，但這個價格在當地買不到同等品質的房產。

“所有被收購的業主都將根據獨立評估獲得公平市價補償。“業主委員會聘請的律師埃裏克·阿普爾頓表示，並補充説明業主可自行申請評估對金額提出異議，通過爭議解決程序處理。

70歲的莫奇-狄奧尼修斯女士表示，她接受了報價，因為房地產公司寫信告訴她，如果她再住一年，價格將降低2萬美元。她動用了全部積蓄並申請了抵押貸款，以31.5萬美元購買了一棟獨户住宅。

“我等得越久，得到的錢就越少，“莫奇-狄奧尼修斯女士説。“其他人拿到的更少。”

特蕾西·多卡在同一棟樓擁有一套公寓，是六位投票反對終止合同的業主之一。其中五人已聘請了律師。

“這就像一場惡意收購，“多卡女士説。“永遠不要在佛羅里達買公寓，我只能説這麼多。”

南佛羅里達面臨沿海可開發土地匱乏的挑戰。聯繫黛博拉·阿科斯塔，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年2月22日印刷版，標題為《佛羅里達部分公寓業主被迫出售房產》。