寫字樓業主違約潮加劇 貸款機構為更多困境做準備——《華爾街日報》

曼哈頓百老匯1740號辦公大樓因主要租約到期導致貸款陷入困境。圖片來源：Peter Grant/華爾街日報大型寫字樓業主違約貸款的數量正在上升，最新跡象表明更多開發商認為遠程和混合工作模式已對辦公市場造成永久性損害。

據2月證券文件披露，巨型投資管理公司Brookfield Asset Management近期對洛杉磯兩棟52層大廈總計超7.5億美元的債務違約。知情人士透露，房地產公司RXR正與債權人就曼哈頓金融區34層大廈61 Broadway的債務重組進行談判，考慮方案包括將大樓移交貸方。

另一危機信號顯示，Related Cos.與BentallGreenOak關聯的投資管理公司合資項目——紐約長島市耗資1.5億美元的倉庫改造辦公樓項目，因入駐率未達預期同樣陷入債務重組談判。

數據公司Trepp Inc.高級董事總經理Manus Clancy指出，每月有5至10棟寫字樓因低入住率、租約到期或需以更高利率再融資的到期債務，被列入違約風險名單。

對寫字樓行業健康狀況的擔憂在疫情期間不斷加劇。低迷的返工率導致許多城市空置率飆升。去年利率的急劇上升增加了購置和再融資房產的成本，並擠壓了房產價值。

到目前為止，大多數業主仍能按時償還抵押貸款，因為寫字樓租約通常長達10年或更久，且貸款機構願意延長到期貸款期限。

百老匯61號大廈的所有者RXR正與該寫字樓的貸款方商討對策，以應對這棟位於曼哈頓市中心、陷入困境的34層建築。圖片來源：Peter Grant/華爾街日報支持商業抵押貸款證券的辦公貸款違約率雖仍處於低位，但呈上升趨勢。根據Trepp數據，上月該比率上升0.25個百分點至1.83%，創下自2021年12月以來最大增幅。費城、丹佛和北卡羅來納州夏洛特市的寫字樓貸款，要麼在最近幾周被轉交給特殊服務商處理，要麼作為債券發行的一部分被信用評級機構下調評級。

“商業房地產市場目前正處於衰退中，“波士頓地產公司（美國最大寫字樓業主之一）首席執行官歐文·托馬斯在本月初的財報電話會議上表示。

越來越多的辦公樓陷入困境，反映出業主和貸款方意識到，他們所期待的辦公空間需求強勁迴歸可能永遠不會實現。員工返崗率已穩定在疫情前約一半的水平，這反映出遠程和混合辦公政策的普及。科技行業的裁員潮更是讓房產主雪上加霜。

擁有91處商業地產、總面積超3000萬平方英尺的RXR公司首席執行官斯科特·雷克勒表示，辦公室空置率上升"給了租户壓價的空間，市場正在經歷轉型陣痛”。

令房東稍感安慰的是，優質地段的頂級辦公空間仍有需求。也有人預測經濟下行將促使管理者強制要求員工返崗辦公。

但幾乎無人認為辦公空間使用率能恢復至疫情前水平。商業地產服務公司高緯環球即將發佈的報告預測，到2030年美國空置辦公面積將達創紀錄的11億平方英尺，而2019年僅為6.88億平方英尺。

“當初建設這些辦公空間是基於員工大部分時間在崗的經濟模型，“高緯環球首席經濟學家凱文·索普指出，“如今大多數企業根本不需要過去那麼大的辦公場地。”

對多數業主而言，違約後房產被債權人收回雖造成損失但不至於致命。許多投資者將單棟建築設為獨立財務實體，即便發生債務違約，債權人通常只能沒收該建築，無法追索母公司其他資產。

但止贖帶來的痛苦很可能會波及金融體系。Trepp數據顯示，截至去年第三季度末，約有1.2萬億美元債務由寫字樓物業擔保。

銀行正為更多問題貸款做準備。富國銀行今年1月表示，其由寫字樓擔保的非應計貸款（即銀行不指望能全額收回本息）在第四季度增至1.86億美元，較第三季度增長8%。

信貸員正在迴避寫字樓擔保的新抵押貸款，除非這些物業已長期被信用良好的租户全額租賃。“發放寫字樓貸款就像在拿職業生涯冒險，“Trepp的克蘭西先生表示。

寫字樓重組通常涉及業主同意注入新股權以換取貸款規模縮減或其他新條款。或者業主可能試圖説服貸款方同意新的商業計劃，比如將寫字樓改造成住宅空間。

但當物業價值明顯低於抵押貸款金額時，業主終將選擇將鑰匙交還貸方。“如果你認為債務過高導致商業計劃無法實施，就沒有理由繼續注資，“雷克勒先生説。

寫字樓行業的壓力可能需要數年時間才能化解。貸方在止贖房產時會面臨諸多財務阻力，這類交易意味着要減記貸款價值，且多數情況下還需支付產權轉讓税。

去年三月，曼哈頓百老匯1740號的一筆貸款因主要租約到期被移交至特殊服務商處理，這是早前備受關注的一起債務困境案例。據知情人士透露，由黑石集團持有的這棟26層辦公樓自那時起狀況未發生改變。

“轉型期需要時間，“經歷過兩次商業地產急劇下滑的雷克勒先生表示，“你必須跨越鴻溝進入新階段。”

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本文發表於2023年2月22日印刷版，標題為《寫字樓業主違約潮加劇》。