現在是否是出售房屋的好時機？——《華爾街日報》

Veronica Dagher

2023-02-26

如果你現在認真考慮出售房屋，就不要在要價上過於貪婪。

這仍然是一個賣方主導的市場，因為全國許多地區根本沒有足夠的平價房源出售。

但隨着30年期平均抵押貸款利率超過6%，買家比一年前對價格敏感得多。中介和經紀人表示，價格是目前賣家最需要關注的問題。一年前定價過高通常不會適得其反，因為價格普遍飆升。但在如今截然不同的市場環境下，這樣做可能會嚇跑許多買家。

中介和住房經濟學家表示，現在試圖出售房屋的業主需要接受一個事實：他們很可能無法獲得與去年初利率徘徊在3%左右時鄰居們相同的售價。

根據Zillow數據，2022年12月約有25%的房屋以高於掛牌價成交，而2021年12月疫情期間的狂熱時期這一比例為44%。賣家可以感到欣慰的是，與2018年和2019年同期相比，現在以高於要價成交的房屋更多。

“這已不是2020和2021年那種類型的賣方市場——當時賣家幾乎可以隨意定價並指望引發競價戰。”Zillow高級經濟學家傑夫·塔克表示。

採取更謹慎定價的另一個原因是市場上房源正在增加。全美房地產經紀人協會稱，1月底全美有98萬套房屋待售或已簽約，較12月增長2.1%，較2022年1月增長15.3%。

除了清潔、整理和進行必要維修的標準建議外，賣家還可以採取一些措施來提高今年春季的成交機會。在定價方面，需要做大量功課。以下是具體方法：

房價的關鍵因素是位置。一月份，Realtor.com追蹤的150個大都會區中，多數地區房價同比上漲，22個地區下跌，7個地區持平。

房地產分析公司Attom Data Solutions首席執行官羅伯·巴伯表示，中低價位房源的賣家目前市場表現最佳。

Attom發現，房價低於35萬美元的地區，去年下半年價格下降了1%至6%；而中位數價格超過40萬美元的地區，跌幅達4%至10%。

紐約大學陳全球房地產金融研究所創始主任薩姆·錢丹指出，買家對房屋周邊便利設施（如便捷的公共交通、公共空間和零售商店）的重視程度更高。他建議在房源信息中突出住宅周邊的便利條件。

插圖：索爾·科蒂### 核查可比房源並瞭解買家關注點

房產經紀人表示，由於抵押貸款利率和庫存水平的波動性，業主和經紀人用於設定掛牌價的可比銷售數據必須儘可能最新。

六個月前的銷售數據可能已過時，某些社區的房價在短期內大幅上漲，而另一些社區則出現明顯下跌，華盛頓特區房地產經紀人拉塞爾·布拉齊爾表示。房產經紀人指出，展示面積、房齡、條件和郵編相近房屋售價數據的可比房源通常最具參考價值。

佛羅里達州朱庇特市房地產經紀人卡拉·克里斯滕森提醒，不要因為房屋進行了裝修就認為可以溢價出售。

克里斯滕森女士最近為一處採用深色木材和石材等材料翻新的房屋進行估價。來自東北部的業主認為這處佛羅里達房產應高於市場均價。但問題在於：克里斯滕森指出，許多佛羅里達買家更青睞明亮通透的房屋。深色系房屋往往滯銷時間更長，而具有海濱風格的房屋通常能多賣出20萬至30萬美元。

克里斯滕森表示，當前部分賣家——尤其是擁有濱水房產的業主——正犯着高價掛牌等待買家議價的錯誤。

她解釋道，在當下市場，採取高價策略等待報價往往行不通，因為疫情後購房者預算緊縮且購房過程屢屢受挫，通常不願花費時間揣測賣家的議價空間。

房產經紀人強調，首次掛牌時精準定價至關重要，因為房屋在市場上停留時間越長，降價幅度通常越大。全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹指出，2023年30天內售出的房屋平均折扣為7%，而掛牌超過120天的房屋最終成交價平均低於掛牌價16%。

紐約市房地產經紀人瑪麗亞·達烏表示，定價等於或低於市場價是關鍵。

“目前房源不多，所以如果定價合理，就會引發關注並可能收到幾份報價，”她説。

無論位於何處，賣家或許應考慮等到銷售季後期再掛牌。

根據Attom公司2022年一項研究（分析了2011至2021年房屋銷售數據），全美賣家獲得高於要價最大溢價的五個最佳日期均出現在5月第三週和第四周。其中5月23日是最賺錢的日期，溢價幅度達市場價的18.3%。

Attom研究發現，賣家溢價最高的月份依次為：5月（12.6%）、6月（10.7%）、7月（10%）、4月（9.2%）和3月（8.9%）。

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本文發表於2023年2月28日印刷版，標題為《當下售房須知》。