《華爾街日報》：公寓租金下跌 新供應湧入衝擊市場

過去六個月至一月份，美國各大都會區的公寓租金均出現下跌，這一趨勢將持續下去，因為近四十年來最大規模的新公寓供應潮預計將在今年到來。

根據房源網站Apartment List的估算，一月份簽訂新租約的租户支付的中位數租金比去年八月份低了3.5%。這是五年來首次出現連續六個月租金逐月下降的情況。

住房數據公司的其他四項市場指標也顯示，與上月相比，一月份的新租約租金要麼下降，要麼持平，延續了自夏末以來租金逐月下降的趨勢。

租賃市場的疲軟是在疫情推動公寓和房屋租賃行業經歷前所未有的繁榮之後出現的。被壓抑的住房需求在2020年底新冠疫苗推出後的幾個月內爆發，尋找公寓的人數激增，導致兩年內租金上漲了25%。

如今，近期的租金下跌表明，許多租户已經將收入中用於支付房租的比例推至極限，而裁員陰影也讓一些人產生了新的擔憂。其他潛在的租户與家人或朋友同住，由於租金仍遠超出他們的預算，只能繼續觀望。

雖然租金季節性停滯是正常現象，但根據CoStar集團的預測，市場正面臨自1986年以來最大規模新房源交付帶來的重大阻力。隨着開發商試圖從租户支付的高額租金中獲利，今年將有近50萬套新公寓入市。由於抵押貸款利率上升和房價高企，許多租户無力購房，因此租賃需求一直居高不下。

隨着近期房屋銷售價格下跌（根據標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數，6月至11月期間下跌了3.6%），租金也有所回落。儘管今年曾出現過利率下降引發買家興趣回升的時期，但抵押貸款利率上升和買家需求疲軟持續壓制着房價。

但在住房庫存異常低迷的地區（這對房屋賣家有利），大量新增公寓供應將為租户提供更多選擇，使得房東難以像2022年初那樣提高租金——當時租金年增長率接近20%。

新增供應可能已開始產生影響。物業管理軟件公司RealPage數據顯示，1月份續租的公寓租户比例降至52%，為2018年以來同期最低水平。這表明部分租户在其他樓宇找到了更優惠的交易。

“面臨續租的租户突然有了更多選擇，“RealPage經濟學家傑伊·帕森斯在報告中表示。他補充説，房東可能會開始降低續租租金以防止租户流失。

西雅圖的新租約租金自8月以來已下跌8%。圖片來源：jason redmond/Reuters根據美國勞工統計局計算的消費者價格指數，1月份住房成本同比上漲7.9%。但租金下降的影響往往滯後於CPI所反映的數據。許多租户目前仍處於近期價格下跌前簽訂的租約期內。這就是為什麼其中反映的租金上漲仍高於追蹤新租約的市場指標。

多數數據顯示，按年計算租金漲幅仍為正。但增速正在放緩，若冬季過後持續減速，將有助於拉低整體通脹數據（住房成本是其主要構成部分）。

根據多數市場報告，1月新租約租金同比漲幅約2%至6%，較2022年初的增速顯著下降。隨着更多租約到期，分析師預計CPI數據將更準確反映新租約成本的下降。

去年夏季前同樣大幅上漲的獨棟住宅租金，如今也陷入停滯。圖片來源：Gene J. Puskar/Associated Press自8月以來的幾個月裏，美國部分最大都會區的新租約租金跌幅最為顯著。根據Apartment List數據，西雅圖租金暴跌8%，波士頓和拉斯維加斯租金下降6%。1月份西雅圖都會區租金中位數為1,706美元，波士頓都會區則為1,879美元。其他採用不同樣本標準的租金測量顯示價格更高，但長期價格變動趨勢相似。

值得注意的是，Apartment List追蹤的52個最大都會區在此期間均未出現租金增長。

獨棟住宅租金在去年夏季前也曾大幅上漲，如今同樣陷入停滯。數據提供商Yardi Matrix顯示，1月全美獨棟住宅平均要價租金較12月僅上漲1美元，達到2,070美元。

多份報告表明，由於潛在租户需求減弱，自去年秋季以來公寓空置率持續上升。房源網站Zumper最新報告指出，與疫情初期相比，遷入"Zoom城鎮”（因遠程工作者湧入導致人口激增的社區，如愛達荷州博伊西或菲尼克斯）的人數顯著減少。

儘管新租約租金自去年夏季以來已下降3.5%，但許多城市租金仍比疫情初期高出20%-30%。Apartment List報告顯示，亞利桑那州圖森、佛羅里達州坦帕和邁阿密都會區的租金較2020年3月均上漲35%。

“租客面臨的困境比一年半前更為嚴峻，“Apartment List經濟學家克里斯·薩爾維亞蒂表示。

佛羅里達州邁阿密海灘等許多陽光地帶城市的租金仍高於疫情前水平。圖片來源：《華爾街日報》Marco Bello聯繫Will Parker，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年2月28日印刷版，標題為《公寓租金隨市場新供應潮下降》。