太平洋投資管理公司（Pimco）在寫字樓市場崩盤中遭遇17億美元違約——《華爾街日報》

哥倫比亞地產信託的辦公樓資產組合包含位於舊金山的物業。圖片來源：Shelby Knowles/華爾街日報2021年，資產管理公司Pimco押注寫字樓市場將復甦。當時利率處於歷史低位，經濟蓬勃發展。各城市預計大量接種疫苗的員工將重返辦公室。

那年9月，太平洋投資管理公司(Pacific Investment Management Co.)表示將收購哥倫比亞地產信託公司(Columbia Property Trust Inc.)，後者在紐約、舊金山、華盛頓等城市擁有19棟辦公樓。該交易對哥倫比亞的估值為39億美元。

Pimco全球私募商業地產主管約翰·默裏(John Murray)當時表示：“我們仍然相信，美國主要城市的高品質辦公樓具有長期價值。”

據知情人士透露，哥倫比亞現已拖欠由其七棟辦公樓擔保的超過17億美元債務，這使其成為疫情期間最大的寫字樓違約案例之一。

該公司受到借貸成本上升和大城市返工率停滯的打擊，這些問題正困擾着許多寫字樓業主。但知情人士稱，哥倫比亞還面臨特殊情況，比如推特(Twitter Inc.)停止支付在紐約和舊金山的租金。

上週六，搬家公司清理了舊金山市中心加州街201號的一處辦公場所，該物業屬於哥倫比亞地產信託的投資組合。圖片來源：Shelby Knowles/華爾街日報此次違約事件標誌着寫字樓市場崩盤的最新跡象，隨着更多知名業主出現債務違約或與貸款方展開重組談判，危機正在持續發酵。

高利率以及遠程和混合工作模式加劇的空置率激增，不僅威脅着經濟震盪，也動搖了商業地產界的主力投資領域。

“與大多數寫字樓業主一樣，我們正在應對當前資產類別和客户羣面臨的獨特且前所未有的挑戰。我們已就全國投資組合中七處物業的貸款重組與貸款方展開磋商，”哥倫比亞地產信託發言人表示。

許多其他寫字樓投資者近期基本暫停了收購活動。據數據公司MSCI統計，2022年美國寫字樓成交額約1130億美元，創2013年以來最低水平（2020年除外，當時疫情初期多數地產投資陷入停滯）。部分美國最知名的寫字樓開發商也已開始轉向購買或開發非辦公類地產。

德國安聯集團旗下太平洋投資管理公司（Pimco）是疫情期間最活躍的商業地產買家之一。截至12月31日管理着1.74萬億美元資產的該機構，曾收購能提供比投資級公司債更高收益的寫字樓、酒店等物業類型。

哥倫比亞房產出售恰逢市場復甦跡象顯現。政府刺激支票、低利率以及科技公司的招聘熱潮推動了經濟回暖。2021年夏季交易談判期間，企業正通知那些自疫情爆發後居家辦公的員工在勞動節後返崗。

“當時市場充滿樂觀情緒，“BMO資本市場集團分析師約翰·金表示。

但到收購完成時，新冠病毒德爾塔變種已粉碎了勞動節後辦公空間需求強勁復甦的希望。不過部分投資者仍對優質寫字樓持樂觀態度，部分原因是基於"就業增長推動辦公需求"的行業鐵律。

這次卻例外。儘管過去兩年就業持續增長，但隨着企業採用混合辦公和遠程工作策略，空置率仍飆升。“就業增長與辦公需求之間的關聯完全斷裂，“房地產服務公司高力國際首席經濟學家凱文·索普指出。

Pimco收購哥倫比亞房產的利率決策也被證明是步錯棋。2021年12月，該公司沒有選擇固定利率貸款，而是以七棟辦公樓為抵押獲得了約17億美元的浮動利率貸款。經紀人表示，浮動利率貸款通常成本更低且更易轉售房產，但存在債務償付額驟升的風險。

債券文件顯示，除優先債務外，哥倫比亞房產還為這七棟樓申請了1.25億美元的夾層貸款。文件披露，該資產組合總計18.42億美元的債務約佔物業評估價值的81%，較近年其他寫字樓交易的貸款價值比明顯偏高。

當時，這一風險看起來並非不合理。多數投資者預期利率將保持低位，10年期美國國債收益率徘徊在1.5%左右。在這筆交易達成時，債務的浮動利率約為3%。

威瑞森(Verizon)和Snap曾是哥倫比亞地產信託(Columbia Property Trust)在紐約市西43街229號的藍籌租户。圖片來源：Peter Grant/The Wall Street Journal據知情人士透露，這七棟大樓87%的面積租給了藍籌公司，包括威瑞森通訊(Verizon Communications)、Snap和Twitter。

2022年，在持續通脹的背景下利率開始上升，如今將該投資組合的債務成本推高至6%左右。根據文件，按照這一利率，年度債務支付額高於貸款發放時這些大樓最近年度的現金流。文件顯示，2023年底利率可能進一步上升，屆時哥倫比亞購買的將利率上限控制在6%左右的衍生品合約將到期。

與此同時，據知情人士透露，截至12月31日，該投資組合的入住率降至84%。哥倫比亞還開始遇到該投資組合中最大租户Twitter的問題，該公司租用了哥倫比亞在曼哈頓的一棟大樓的大部分空間和舊金山一棟大樓的一小部分空間。根據法庭記錄，12月下旬，哥倫比亞的一家附屬公司起訴Twitter，要求其支付舊金山辦公室136,260美元的未付租金。

推特未回應置評請求。

隨着債務違約，太平洋投資管理公司的選擇包括將建築物移交給債權人或與債權人達成債務重組協議。

如果寫字樓市場大幅走強或利率下降，情況也可能得到緩解。但這兩種情況在未來幾個月都不太可能發生。美聯儲偏好的通脹指標——個人消費支出價格指數——1月份上漲了5.4%，這可能會促使美聯儲進一步加息。

今年美國員工返崗率略有上升，但仍僅為疫情前水平的50%。

“已經三年了，很多員工就是不想回來，“金先生説。

請致信彼得·格蘭特，郵箱：[email protected]，以及康拉德·普策爾，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年3月1日印刷版，標題為《太平洋投資管理公司深陷17億美元債務違約》。