《華爾街日報》:如今如何填滿辦公室?免租金
Carol Ryan
租一套公寓,你可能只敢幻想免租期能達到租約的五分之一。但如今,這卻是填滿某些辦公空間所需的代價。
疫情期間,優質辦公空間的 headline租金(標價租金)出人意料地保持穩定。商業房地產諮詢公司卡特喬納斯數據顯示,倫敦核心地段頂級物業的租金較2019年水平上漲1.3%。房產分析公司CompStak數據表明,紐約租金漲幅達5.7%。
但實際需求並不像表面數據那麼樂觀。業主們不得不提供優惠條件吸引企業入駐。世邦魏理仕數據顯示,去年美國業主為租户提供的裝修補貼(用於辦公室裝修的專項撥款)較2019年高出23%。CBRE此外,業主們還會免除部分租期的租金。雖然經濟景氣時也有此類優惠,但當前免租期正變得越來越長。
英國寫字樓業主Derwent London上週透露,近期簽約的兩份租約免租期佔比達20%,而2019年其主要租約平均免租期僅為17%。CompStak數據顯示,在2022年紐約十大辦公租賃交易中,租户獲得的免租期佔比從2019年的3%升至7%。在科技公司尚未開始裁員前就出現辦公空間閒置的舊金山,免租期較疫情前增長逾一倍,達到租期的6%。
若將這些優惠折算在內,辦公地產市場顯得更為疲軟。倫敦核心區頂級"A級"寫字樓的有效淨租金(含租户優惠)較疫情前低1%。紐約租金三年間僅微漲1.9%。
當然,地理位置和辦公樓年代會造成顯著差異。倫敦供應最緊張的區域表現遠優於城市平均水平:例如,西區的實際租金比2019年水平高出3.8%。新建物業需求最為旺盛,因為企業希望入駐節能建築以實現自身可持續發展目標,並吸引員工重返辦公室。而較普通的乙級辦公樓市場趨勢則更為疲軟。
房東更傾向於提供優惠而非直接降租。部分原因在於建築價值的評估方法對名義租金下調非常敏感,這可能拖累整個辦公樓的估值。“免租期優惠是減震器,“卡特喬納斯的邁克爾·佩恩表示,“如果名義租金下降,資本價值就會下跌。”
但在租金必須調整前,房東能犧牲的現金流終歸有限。經驗而言,倫敦十年租約的免租期上限約為33個月。卡塔爾主權財富基金部分持有的金絲雀碼頭區域,去年第四季度就接近這一水平。
多數房東不會透露太多租户激勵措施信息;德文特倫敦公司是個例外。這使得判斷租金是否還有下降空間變得困難。復甦跡象也更難察覺:免租期縮短最終可能成為市場回暖的信號。雖然租金數據更易獲取,但投資者需要更深入研究才能理解辦公樓業態如何適應後疫情時代。
優質辦公空間的房東更願意提供優惠而非降低租金。 照片:Amir Hamja/彭博新聞聯繫Carol Ryan,郵箱:[email protected]
刊登於2023年3月7日印刷版,標題為《如何填滿辦公室?免租金》。