《華爾街日報》：如今如何填滿辦公室？免租金

租一套公寓，你可能只敢幻想免租期能達到租約的五分之一。但如今，這卻是填滿某些辦公空間所需的代價。

疫情期間，優質辦公空間的 headline租金（標價租金）出人意料地保持穩定。商業房地產諮詢公司卡特喬納斯數據顯示，倫敦核心地段頂級物業的租金較2019年水平上漲1.3%。房產分析公司CompStak數據表明，紐約租金漲幅達5.7%。

但實際需求並不像表面數據那麼樂觀。業主們不得不提供優惠條件吸引企業入駐。世邦魏理仕數據顯示，去年美國業主為租户提供的裝修補貼（用於辦公室裝修的專項撥款）較2019年高出23%。CBRE此外，業主們還會免除部分租期的租金。雖然經濟景氣時也有此類優惠，但當前免租期正變得越來越長。

英國寫字樓業主Derwent London上週透露，近期簽約的兩份租約免租期佔比達20%，而2019年其主要租約平均免租期僅為17%。CompStak數據顯示，在2022年紐約十大辦公租賃交易中，租户獲得的免租期佔比從2019年的3%升至7%。在科技公司尚未開始裁員前就出現辦公空間閒置的舊金山，免租期較疫情前增長逾一倍，達到租期的6%。

若將這些優惠折算在內，辦公地產市場顯得更為疲軟。倫敦核心區頂級"A級"寫字樓的有效淨租金（含租户優惠）較疫情前低1%。紐約租金三年間僅微漲1.9%。

當然，地理位置和辦公樓年代會造成顯著差異。倫敦供應最緊張的區域表現遠優於城市平均水平：例如，西區的實際租金比2019年水平高出3.8%。新建物業需求最為旺盛，因為企業希望入駐節能建築以實現自身可持續發展目標，並吸引員工重返辦公室。而較普通的乙級辦公樓市場趨勢則更為疲軟。

房東更傾向於提供優惠而非直接降租。部分原因在於建築價值的評估方法對名義租金下調非常敏感，這可能拖累整個辦公樓的估值。“免租期優惠是減震器，“卡特喬納斯的邁克爾·佩恩表示，“如果名義租金下降，資本價值就會下跌。”

但在租金必須調整前，房東能犧牲的現金流終歸有限。經驗而言，倫敦十年租約的免租期上限約為33個月。卡塔爾主權財富基金部分持有的金絲雀碼頭區域，去年第四季度就接近這一水平。

多數房東不會透露太多租户激勵措施信息；德文特倫敦公司是個例外。這使得判斷租金是否還有下降空間變得困難。復甦跡象也更難察覺：免租期縮短最終可能成為市場回暖的信號。雖然租金數據更易獲取，但投資者需要更深入研究才能理解辦公樓業態如何適應後疫情時代。

優質辦公空間的房東更願意提供優惠而非降低租金。 照片：Amir Hamja/彭博新聞聯繫Carol Ryan，郵箱：[email protected]

刊登於2023年3月7日印刷版，標題為《如何填滿辦公室？免租金》。