黯淡樓市中的抵押貸款公司仍有一線希望——《華爾街日報》

火箭公司(Rocket Cos.)和UWM控股等抵押貸款機構最近報告稱，第四季度住房貸款量持續下降。圖片來源：Gabby Jones/Bloomberg News大型抵押貸款機構面臨一個好消息和一個壞消息：市場正在萎縮。

火箭公司和UWM控股等抵押貸款機構製作抵押貸款並將其出售到市場，這些機構最近報告稱，住房貸款量在第四季度持續下降。這是意料之中的，因為根據房利美(Fannie Mae)彙編的數據，美國單户住宅抵押貸款總額從第三季度的逾5,000億美元下降到第四季度的約4,000億美元。購房和再融資均有所下降。儘管今年的抵押貸款利率低於去年的高點，但房利美最近的預測仍顯示，2023年單户住宅抵押貸款總額將低於1.7萬億美元，而2022年接近2.4萬億美元。

由於負擔能力和可獲得性仍然是人們持續關注的問題，很難預期購房會出現大的拐點。然而，這也有好的一面：隨着其他機構被迫退出市場，剩下的最大參與者將擁有更強的定價能力。甚至像富國銀行(Wells Fargo)這樣重要的貸款機構也在縮減業務。這不僅會導致其他機構的市場份額增加，還可能會提高銷售利潤率，這是衡量貸款機構出售抵押貸款時賺取利潤的一個指標。

主要玩家直到去年年底仍面臨定價壓力，儘管部分原因在於自身策略。Rocket公司上週在財報電話會議上表示，其"通脹剋星"計劃的客户採納率高於預期——該計劃在貸款首年為購房者降低1個百分點的抵押貸款利率——這對其利潤率造成負面影響。該公司第四季度的銷售增益利潤率降至2.17%，較第三季度下滑超過0.5個百分點。

聯合批發抵押貸款公司(UWM)報告第四季度總增益利潤率為0.51%（與銷售增益利潤率相當），低於去年同期的0.8%。UWM的增益利潤率通常低於Rocket，這反映其通過經紀合作伙伴開展業務的模式，而Rocket則採用直接面向消費者等多元化的業務模式，後者往往能獲得更高利潤率。UWM近期通過合作經紀商開展"遊戲開始"促銷活動，以吸引更多貸款專員加入經紀渠道。在利率飆升的環境下，經紀商在購房貸款市場佔比顯著提升，其表現遠優於再融資業務。

根據《內部抵押貸款金融》數據，UWM在2022年第四季度約佔整個住房抵押貸款發起市場的8%，而2020年同期約為4%。這推動UWM股價在過去六個月上漲約30%，表現優於標普500金融類股約5%的漲幅。

如今可能又出現新的推動力——價格策略。聯合批發預計第一季度增益利潤率將恢復至0.75%-1%的正常水平。UWM首席執行官馬特·伊什比亞在財報電話會議上向分析師表示，公司"完全掌控着利潤率"。在這個艱難的抵押貸款市場中，若UWM能成功擴大利潤率並實現或超越業務量目標，或將推動股價進一步上漲。

Rocket的情況略有不同。該公司還在投資多種其他金融產品，例如其個人理財應用Rocket Money，希望這些產品能部分充當未來購房的“漏斗”——待利率下降後再轉向再融資。如果一切按計劃推進，Rocket或將在購房貸款領域佔據更大份額，併成為整體效率極高的運營商。不過即便處於建設階段，Rocket在2月底的財報電話會上仍指出定價有所改善，報告顯示一季度至今的銷售利潤率較四季度上升了0.2個百分點。

關鍵在於，雖然死氣沉沉的抵押貸款市場絕非貸款機構所願，但這也是它們證明自身實力的舞台——為敢於冒險的投資者創造潛在機會。

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本文發表於2023年3月9日的印刷版，標題為《抵押貸款公司在黯淡市場中看到一線曙光》。