目前哪裏可以買到最划算的房子？新房市場——《華爾街日報》

插圖：戴夫·克魯格隨着抵押貸款利率徘徊在6.5%左右，房價漲幅放緩，如今市場上願意從觀望中跳出的潛在購房者有了更多機會。其中一些最佳機會可能屬於那些尋求新建住宅的買家。

去年年底，66歲的蘇珊·納爾塔為了離孫輩更近，在田納西州納什維爾大都會區尋找新家。她看中了一套標價230萬美元、面積4100平方英尺的工匠風格小屋。她的經紀人曾與該建築商合作過，知道對方不會在價格上讓步。因此，納爾塔沒有選擇壓價，而是採取了另一種策略來爭取最優交易。

“我要求增加真正想要的配置，“她説，“包括電子門、額外圍欄、帶紗窗的門廊以及燃氣烤架。“建築商同意了這些要求，還將綠色餐廳重新粉刷成納爾塔偏愛的藍色，並在書房加裝了書架。

納爾塔估算這些增配成本約3萬美元。今年1月，她以全額要價完成了房屋交割。

建築商當前正面臨多重挑戰，從高昂的建築成本到利率上升，再到買家對工作保障和通脹的擔憂。全美住宅建築商協會數據顯示，2022年12月新建獨棟住宅銷量環比增長2.3%，主要得益於建築商激勵措施和抵押貸款利率下降，但同比2021年12月仍下降16.4%。

為刺激銷售，2023年2月全美住宅建築商協會數據顯示，57%的建築商提供了各類優惠措施——從抵押貸款利率買斷、過户費用補貼到免費升級選項，同時有31%的開發商直接下調房價。這意味着精明的購房者若能把握時機、明確需求，特別是願意現金支付或快速成交的買家，將獲得可觀優惠。

“我們提供優惠，但會根據不同市場和社區靈活調整，“賓夕法尼亞州華盛頓堡豪華住宅建築商Toll Brothers執行副總裁卡爾·米斯特里表示，“優惠方案會針對特定客户需求量身定製。”

米斯特里指出，關注利率的買家若通過Toll Brothers抵押貸款公司辦理，可享受利率下調及最長165天的利率鎖定優惠。現金支付者則更傾向選擇房價直降、免費結構升級或高端設計選項。

部分建築商對降價持謹慎態度。“我們不願損害已購房業主的資產價值，“佛羅里達州森賴斯市GL Homes首席運營官瑪西·德普拉扎解釋道，該公司專注於家庭住宅及55+社區開發。

最優惠的交易集中於庫存現房（亦稱樣板房、提前交付房或即住型住宅），即已建成未售出的房屋。臨近竣工的房源優惠力度更大，因為開發商亟需降低持有成本——包括水電費、草坪維護、業主協會費用、税費、保險及建築貸款利息等支出。

“持有成本可能相當高，因此一旦房屋獲得入住許可證，建築商通常希望儘快完成交易，”德普拉扎女士表示，“庫存房是最划算的選擇，對買家來説是個絕佳機會。”

即將竣工的住宅建築商也意識到，這些房屋在市場上擱置時間越長，其價值往往會下降。“房屋會出現磨損，”約翰·伯恩斯房地產諮詢公司管理負責人萊斯利·多伊奇説。

以下是尋求最優惠交易的新房買家應考慮的幾點：

**學會拒絕。**如果建築商不願降價或提供任何讓步，尤其是當您希望快速入住時，要做好放棄交易的打算。從經濟角度來看，這可能是最佳策略。佛羅里達大西洋大學和佛羅里達國際大學研究人員最近報告顯示，儘管近期市場低迷，但全美許多住房市場仍被高估，價格有待調整。根據報告，2023年1月亞特蘭大都會區是高估最嚴重的市場，購房者支付的房價比實際價值高出51.16%，但研究人員發現佛羅里達州珊瑚角、北卡羅來納州夏洛特和田納西州孟菲斯等都會區也存在高估現象。

**鎖定最優利率。**約翰·伯恩斯房地產諮詢公司數據顯示，12月接受調查的住宅建築商中有75%確認正在實施抵押貸款利率買斷（即向貸款方支付點數——預付利息來降低利率）以使月供更可負擔。部分建築商買斷整個30年貸款期的利率，其他則暫時降低前兩年的利率。這些買斷方案能降低買家月供，從而提升購買力。但需注意，房利美和房地美對二級市場收購貸款的買斷額度設有限制。務必與貸款機構核實，確保賣方激勵措施不會影響您的貸款資格。

談判。“消費者需要意識到他們現在擁有一定的議價權，”住房數據與諮詢公司Zonda的首席經濟學家阿里·沃爾夫表示，“並非所有房屋都能像過去幾年那樣在一天內以高於要價成交。”要有效行使這種權力，需深入瞭解當地市場，或選擇熟悉建築商曾向先前買家提供優惠的房地產經紀人。“僅看成交價無法讓買家瞭解交易背後的故事，所以他們不知道該要求什麼條件，”田納西州富蘭克林Zeitlin蘇富比國際地產的附屬經紀人阿米·凱斯解釋道。多方比較，並與願意提供你真正所需優惠的建築商合作。“最有效的激勵措施因人而異，”托爾公司的米斯特里先生説，“這就是我們給予銷售顧問極大靈活性的原因。”

刊載於2023年3月10日印刷版，標題為《來做個交易吧》。