中國房地產行業因債務重組談判停滯而陷入困境——《華爾街日報》

中國恒大集團已兩次錯過提交外債重組計劃的最後期限。圖片來源：/彭博新聞社中國房地產開發商與外國債券投資者的談判進展甚微，給正試圖恢復元氣的該行業帶來了300億美元的難題。

在中國房地產行業急劇放緩之際，去年有數十家中國開發商美元債券違約。這導致了一系列艱難而漫長的海外基金經理談判。

中國恒大集團在2021年12月違約時有超過200億美元的國際債券未償還，該集團已兩次錯過提交外債重組計劃的最後期限。恒大和其他陷入困境的中國開發商的國際債權人已經失去耐心，但到目前為止，他們很難讓許多公司接受他們的關切和要求。

許多債券違約的房地產開發商仍在中國運營，這意味着他們將債務談判視為從房地產低迷中反彈的長期計劃的一部分。但這些談判進展緩慢，加劇了該行業的不確定性，該行業正試圖從政府的打壓中恢復過來，去年的打壓導致新房銷售大幅下滑。房地產行業曾經是中國經濟的關鍵驅動力，但最近卻成為經濟增長的拖累。

標普全球評級資深分析師Charles Chang表示：“陷入困境的時間越長，購房者對該開發商購房的信心就越低。”該機構稱，中國房地產企業去年有超過300億美元的國際債券出現違約。

據一傢俬營行業數據提供商統計，今年2月中國大型開發商的新房銷售額同比上漲，為2021年年中以來首次。一些分析師將此視為市場觸底的信號。

全國範圍內房屋銷售的復甦增加了違約開發商繼續經營併產生現金償還投資者的可能性。但這也給房地產高管與債券持有人之間的談判增加了障礙，因為雙方對行業恢復健康所需時間可能存在巨大分歧。

年利達律師事務所合夥人Andrew Payne表示：“需要建立一個合理的架構，讓部分收益流向債權人，部分用於再投資，以確保企業能持續經營。”該律所目前正為多家發行方及債權人提供不同債務重組方案的諮詢。

維持企業運營的需求也意味着，外國債權人在債務處置中無法採取一項常見手段：迫使股權持有者承擔重大損失。許多中國房企由創始人牢牢掌控，其個人關係網對公司成敗至關重要。潘恩指出，多數外國債權人已達成共識——若創始人退出，公司將失去大量銀行資源。這將導致企業更難獲得新項目融資。

知情人士透露，投資者和財務顧問表示，許多民營開發商正在拖延談判，部分原因是他們對外國投資者公開賬目感到緊張。

這些開發商還面臨着多方訴求的夾擊：中國地方政府要求他們投入資金完成項目，而部分國內債權人則希望他們先穩固本土財務狀況而非償還境外投資者。去年恒大一項融資安排落空導致地方銀行從其香港上市子公司扣押約20億美元存款，此事激怒了投資者。

“對開發商而言，境外債券持有人通常屬於事後考慮對象，優先級較低，“Alvarez & Marsal董事總經理兼亞洲重組業務主管Ron Thompson表示。他稱企業希望解決債務問題，但這不是個容易解決的難題。

據知情人士稱，恒大重組正逐步接近達成協議。該公司計劃在3月20日法院聽證會前與境外債權人簽署重組方案，雙方正在討論可能的債轉股安排。

重組進展緩慢使國際投資者蒙受損失，包括自2021年下半年以來一直在購買花樣年控股、恒大和佳兆業等公司美元債券的不良債務基金。FactSet數據顯示，去年秋季這些違約債券價格跌至面值的10%以下。雖然目前已從低點回升，但當前價格仍反映出微弱復甦預期。

標普全球近期主辦的一場債券會議上，超過78%的與會者表示，他們認為多數中國房地產企業需要至少兩年時間才能完成與投資者的談判。約80%的受訪者預計投資者最終能收回的金額僅為每美元面值30美分或更低。

重組進展緩慢令國際投資者蒙受損失，其中包括自2021年下半年起就開始收購佳兆業等房企美元債券的不良債務基金。圖片來源：DAVID KIRTON/REUTERS自去年以來，中國房企僅達成兩例成功債務重組協議。專注綠色項目的北京開發商當代置業經過14個月談判，通過現金與長期債券組合方案與投資者達成協議。華夏幸福基業股份有限公司為地方政府開發了多個產業園區，其達成的複雜解決方案最終延長了債務期限，並以部分資產為投資者提供擔保。

投資者已向法院提交清盤呈請，向中國房企施壓以加速進程。龍光集團此前遭花旗國際提交清盤呈請，據知情人士透露，該公司正與境外債券持有人商定重組方案。

Rebecca Feng 對本文有貢獻。

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刊登於2023年3月10日印刷版，標題為《中國房地產行業陷入困境》。