銀行危機給房地產根基增添新裂痕——《華爾街日報》

銀行業與房地產的關係可能即將走向惡化。

硅谷銀行和簽名銀行的倒閉很可能會波及抵押貸款市場，進而影響到商業地產商。根據Trepp公司董事總經理馬修·安德森的數據，簽名銀行曾是美國頂級商業房地產貸款機構之一，尤其在紐約擁有12%的市場份額。

專業房地產債務基金等替代性貸款機構可能介入填補空缺，但會收取更高利率。隨着美國存款規模不斷縮水，銀行在貸款業務競爭中也可能提高要價。無論如何，借貸成本都將上升。

商業地產價值本就承受着利率上漲的壓力。更昂貴的債務意味着潛在買家除非壓低房產收購價，否則無法獲得理想投資回報。根據研究機構Green Street編制的指數，美國商業地產均價較去年三月峯值已下跌15%，其中寫字樓跌幅尤為慘烈，期間下挫25%。

收緊房地產貸款最終可能反噬銀行自身。值得注意的是，考慮到過去幾年對業主造成的衝擊，銀行資產負債表上現有房地產貸款的健康狀況出人意料。聖路易斯聯儲數據顯示，去年第四季度美國商業銀行房地產抵押貸款的拖欠率僅為1.21%，該數字在2010年初曾達10%峯值，此後持續下降。

隨着房產價值下跌和房東資產縮水，借款人償還債務的動力減弱。包括Pimco旗下哥倫比亞地產信託和布魯克菲爾德資產管理公司子公司在內的主要寫字樓業主已出現部分按揭違約。隨着貸款到期且需以更高利率再融資，這一趨勢可能加速蔓延。

新一輪信貸緊縮不會像2008年金融危機那般嚴重。銀行資本更充足且降低了房地產債務佔比，貸款價值比也更為保守。總資產超500億美元的大型銀行中，僅4%的房地產貸款敞口超出監管建議水平，而2008年這一比例為15%。總資產10億至100億美元的小型銀行風險更高：29%的機構房地產敞口超出監管認定的健康水平。

早在上週美國銀行體系脆弱性暴露前，近年大量舉借廉價債務的房東就已感受到壓力。當前形勢的嚴峻程度很大程度上取決於美聯儲對市場動盪的應對。若暫停加息，將成為強有力的制衡力量。

商業地產價值本就承受着加息壓力。圖片來源：Angela Weiss/法新社/蓋蒂圖片社寫信給卡羅爾·瑞恩，郵箱：[email protected]

刊登於2023年3月17日印刷版，標題為《動盪給房地產基礎增添新裂痕》。