凱西·霍楚爾推動紐約市郊區批准更多住房的計劃引發爭議——《華爾街日報》

紐約州亨廷頓——推土機終於開始為馬蒂尼科克庭院項目清理土地，這個位於長島郊區的經濟適用房綜合體早在45年前就已首次提出規劃。

對住房倡導者而言，這個始於吉米·卡特總統任期的多户住宅項目，是郊區 zoning 限制過度嚴苛的典型案例，也是民主黨州長凱西·霍楚推動法規改革的原因。而對於長期擔憂交通擁堵和學校擁擠的長島官員們來説，馬蒂尼科克庭院項目挑戰了地方土地使用決策權不可侵犯的原則。

紐約州立法者正在討論霍楚的提案，該提案允許類似馬蒂尼科克庭院的多户住宅開發商在特定情況下繞過市政審批直接獲得州政府許可，並強制要求火車站周邊進行高密度開發。

州長幕僚表示，郊區縣市的新房建設速度已落後於紐約市。他們指出該提案借鑑了馬薩諸塞州和加利福尼亞州的現行法律——這些法律雖促進了住房建設，但未能根本解決供應短缺和高房價問題。

作為州預算提案的一部分，霍楚要求紐約市周邊地區三年內將住房存量提高3%。若地方政府未能達標，新成立的州委員會將有權批准那些不危害健康安全的多户住宅項目。

在3月31日州預算截止日期前，州長計劃的擁護者與反對者週一在州議會大廈舉行針鋒相對的集會。數十名代表紐約郊區的官員對霍楚女士的計劃提出異議，稱該州將削弱地方控制權並破壞城鎮特色。

“我們是在槍口下做規劃。就像在説，要麼照做，要麼後果自負，“共和黨人、亨廷頓鎮主管埃德·史密斯在最近的一次採訪中説。“我們確實希望在這裏保持郊區的生活方式。人們搬到亨廷頓就是為了這個。”

“我們確實希望在這裏保持郊區的生活方式，“紐約州亨廷頓鎮主管埃德·史密斯説。官員們表示，交通和下水道接入是開發的主要問題，沒有大量資金就無法輕易解決。“我們能為學校做些什麼？我們能為下水道做些什麼？我們能為供水做些什麼？“代表拿騷縣部分地區的共和黨參議員史蒂夫·羅茲説。

羅茲先生和其他發言者有時會被霍楚女士提案的支持者大聲打斷，他們高呼"地方控制就是種族隔離”。在幾分鐘前的集會上，支持增加住房的人士表示，搬到長島的部分地區是不可行的，因為大多數住房選擇都是獨棟住宅，他們説這些住宅太貴了。

霍楚女士的計劃也面臨來自她自己黨派的反對。民主黨領導人在反提案中取消了住房覆蓋程序，但將激勵資金增加了一倍，達到5億美元。霍楚女士要求提供2.5億美元，她稱這將是為住房所需的道路、下水道和其他基礎設施升級支付的首付款。

“我們相信可以通過更具協作性和包容性的方式實現這一目標，”來自揚克斯的民主黨人、參議院多數黨領袖安德烈婭·斯圖爾特-考辛斯表示。

非營利組織“住房援助公司”執行董事皮拉爾·莫亞-曼塞拉稱，馬蒂尼考特項目長達數十年的擱置是限制性分區政策的典型代表。該組織是馬蒂尼考特項目的發起方。她表示支持州長的計劃，“因為長島的地方政客們始終忽視當地居民的住房需求”。

這個耗資9300萬美元的項目最終將包含146套住房。上世紀80年代，由於當地官員最初拒絕批准必要的分區變更，項目支持者對鎮政府提起訴訟，案件一直上訴至美國最高法院。大法官們最終支持了該項目。

州長將其允許州政府否決市政決策的提案定位為“一種能夠明確表態的工具：我們將採取這些措施，因為我們要成為全州解決方案的一部分”。

“住房援助公司”執行董事皮拉爾·莫亞-曼塞拉在馬蒂尼考特項目現場。她支持州長的計劃。“每個社區都有反對派——那些不願看到社區繁榮的人，”霍楚爾週三在紐約市北部威徹斯特縣向支持其計劃的商業團體發表講話時表示。Nimby是“鄰避主義”（Not In My Backyard）的縮寫。

根據紐約市城市規劃局數據，2009至2018年間，紐約都會區新增約89.1萬個工作崗位和45.7萬套住房。該研究顯示，長島地區在新住房審批方面落後於紐約市五個行政區和新澤西州北部地區。

根據紐約大學弗曼中心（專注於房地產與城市政策研究）的一項研究，這種供需失衡推高了該地區的房屋售價與租金水平。

部分原因在於其他州通過激勵措施與強制性區劃改革相結合的方式應對同類問題。馬薩諸塞州1969年頒佈的"第40B章法案"規定：若城鎮經濟適用房比例未達10%，則限制其否決包含特定數量保障房單元的新建項目。住房權益組織表示，該法案已助力馬薩諸塞州新增約7萬套保障房。

儘管如此，波士頓地區住房仍面臨短缺且價格高昂。該市正試圖推行近30年來首次租金管制政策。2021年州政府通過法案，要求波士頓地鐵沿線社區必須在交通樞紐周邊批准建設多户住宅項目

加州官員去年表示，為緩解住房危機，到2030年需新建逾250萬套住宅，其中100萬套須面向低收入羣體。州住房部門正在審查各地住房計劃，並對奧蘭治縣某市提起了違憲訴訟。

根據該計劃，火車站周邊區域，如長島鐵路沿線站點，將被劃定為高密度開發區。近年來，立法者通過了住房法案，簡化了商業區經濟適用房和特定類型項目的審批流程等改革措施。

霍楚州長的提案還要求，紐約市地鐵或長島鐵路等火車站周邊區域必須重新規劃以支持高密度開發。在亨廷頓，幾處公寓樓羣緊鄰村莊南端的LIRR車站，而馬蒂尼科克法院附近的北港火車站周圍卻分佈着獨立式獨户住宅。

州長上週表示將繼續推進其分區計劃。紐約大學的比恩女士指出，加利福尼亞州和馬薩諸塞州的經驗表明僅靠激勵措施難以奏效。

“紐約已經遠遠落後了，“她説。

喬恩·坎普和克里斯汀·麥杜克對本文亦有貢獻。

聯繫吉米·維爾金德，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年3月21日印刷版，標題為《紐約州城鎮抵制住房計劃》。