商業地產債務引發更多銀行擔憂——《華爾街日報》

2023年到期的商業抵押貸款創下歷史新高，這將考驗小型和地方銀行的財務健康狀況，這些銀行在硅谷銀行和簽名銀行近期倒閉後已面臨壓力。

根據數據公司Trepp Inc.的分析，小型銀行持有約2.3萬億美元的商業房地產債務，包括租賃公寓抵押貸款，這幾乎是所有銀行持有的商業抵押貸款的80%。

行業參與者表示，隨着銀行業陷入動盪，監管機構和分析師對商業房地產債務，尤其是辦公樓支持的貸款越來越擔憂。疫情期間，許多摩天大樓、商務園區和其他辦公物業因租户採用新的遠程和混合辦公策略而貶值。

高利率也對商業地產估值造成了嚴重破壞。許多持有浮動利率抵押貸款的業主不得不支付更高的月供，削減了現金流。持有固定利率抵押貸款的業主在需要再融資時將感受到高利率帶來的壓力。

今年將是關鍵的一年，因為根據Trepp的數據，銀行持有的約2700億美元商業抵押貸款即將到期，這是有記錄以來的最高數字。這些貸款大部分由資產不足2500億美元的銀行持有。

分析師表示，如果這些貸款能夠順利償還，將給市場帶來信心。但大量違約可能迫使銀行減記這些貸款及其他貸款的價值，加劇對美國銀行體系健康狀況的擔憂。

哥倫比亞商學院房地產學教授愛德華·S·戈登講席教授托馬什·皮斯科爾斯基表示，許多借款人將難以償還貸款。“價值縮水的規模相當大，“他説。

雖然多家銀行的債券持倉價值已出現下跌——這是硅谷銀行倒閉的關鍵因素——但由於抵押貸款不公開交易且每棟建築情況各異，要準確計算其價值跌幅更為困難。

皮斯科爾斯基等經濟學家在近期論文中估算，銀行持有的貸款和證券價值較資產負債表賬面價值低約2.2萬億美元。

經濟學家估計，若半數未投保儲户決定提取存款，這筆價值縮水將使186家銀行面臨倒閉風險。皮斯科爾斯基指出，房地產貸款佔該缺口的四分之一以上。

KBW研究公司分析顯示，美國銀行中位數機構的商業房地產貸款佔貸款持有量的38%。

好消息是，與2008年金融危機前相比，近年來銀行的放貸政策更為保守。即使資產貶值，許多房產價值仍可能高於其抵押貸款金額。

“此處的補救因素是銀行確實擁有相當規模的緩衝空間，“派珀·桑德勒股票分析師弗蘭克·席拉爾迪表示。

此外，政府監管機構已為銀行提供了多種規避損失的方法，即便貸款出現問題時，也能通過重組給予借款人更多還款時間和靈活性。美聯儲等監管機構當前遵循的大部分指導方針，都是在全球金融危機期間為提振經濟而制定的。

例如在2009年，監管機構發佈政策聲明，允許銀行在許多情況下按全額保留賬面上的貸款，即使貸款抵押物價值已低於貸款餘額。儘管銀行對還款抱有合理預期，但批評人士當時警告稱，這種指導方針長期來看會損害經濟，因為風險只是被延遲而非消除。

但該策略取得了成功。危機後的數年裏，商業地產價值穩步上升，很大程度上得益於低利率環境。

最終，許多借款人得以償還經濟困難時期被修改和延期的貸款。曾擔任美聯儲危機後高級官員、現任辛辛那提大學金融系兼職講師的泰勒·威格斯表示，監管機構"最終被證明是正確的”。

美聯儲於9月表示計劃重新審視金融危機時期關於商業地產重組的指導方針，但指出新政策將"在現有指導基礎上完善”。美聯儲稱，新政策"在後疫情時代具有時效性，因為遠程辦公增加等趨勢可能改變歷史需求模式…進而對商業地產主的財務狀況和還款能力產生不利影響”。

儘管如此，監管機構對房地產債務重組採取的靈活方式存在侷限性。若借款人違約，銀行通常仍需削減其賬面債務價值。目前違約數量正在上升，部分原因在於高利率、居家辦公政策以及科技公司裁員。已出現違約的業主包括太平洋投資管理公司（Pimco）和布魯克菲爾德資產管理公司。

Trepp本月初報告顯示，2月份商業抵押貸款支持證券的拖欠率上升0.18個百分點至3.12%，這是自2020年6月以來的第二大增幅。

此外，若利率維持當前高位水平，低利率將無法像金融危機後數年那樣拯救銀行的商業地產投資組合。事實上，利率上升會進一步侵蝕這些資產組合的價值。

美聯儲近期表示將按面值接受債券等資產作為銀行抵押品，以降低擠兑風險。但德傑律師事務所合夥人理查德·瓊斯指出，若中小型銀行被迫出售商業地產貸款來籌集資金，仍可能迅速陷入困境。

他補充道，此類情況下銀行可能需將貸款重新分類為"持有待售”，這通常意味着需按抵押物現時價值而非貸款面值進行估值。

“我們正處於非常不穩定的境地。“哥倫比亞商學院教授皮斯科爾斯基表示。

寫信給康拉德·普齊爾，郵箱：[email protected]，以及彼得·格蘭特，郵箱：[email protected]

刊登於2023年3月22日的印刷版，標題為《房地產債務加劇貸款機構擔憂》。