2月房價11年來首次下跌——《華爾街日報》

房價十多年來首次同比下跌，抵押貸款利率也有所下降，這結束了房屋月銷量連續一年下滑的態勢，顯示出美聯儲加息行動的影響。

全美地產經紀商協會週二表示，占房地產市場大部分的二手房銷量2月份環比增長14.5%，但同比下降22.6%。截至1月份，銷量已連續12個月下降。

由於房價小幅下跌，抵押貸款利率從去年秋天觸及的20年高點回落，購房者的負擔能力略有改善。

2月份全美二手房銷售價格中值同比下降0.2%，至36.3萬美元，為2012年2月以來首次同比下降。未經季節性因素調整的價格中值較6月份創下的歷史高點下降了12.3%。

抵押貸款利率在去年11月突破7%，但在2月初降至接近6%，最近幾周出現波動。

過去一年房地產市場的放緩顯示出美聯儲激進加息影響經濟的主要方式之一。房地產是對利率最敏感的經濟領域之一，高昂的住房成本是通脹的一大推手。美聯儲通過收緊金融環境來放緩經濟，以此對抗通脹。

最新數據反映的是兩家銀行倒閉攪亂金融市場之前的時期。房屋通常在合同結束前一兩個月簽訂合同，因此2月份的銷售數據主要反映1月和12月的購買決定。

硅谷銀行和簽名銀行的倒閉，以及瑞銀集團收購瑞士信貸集團，給金融體系注入了不穩定性，並使人們懷疑美聯儲本週是否會再次加息。美聯儲官員為期兩天的會議將於週三結束。在截至3月16日的一週內，銀行倒閉後投資者的擔憂幫助推動抵押貸款利率六週來首次下降。

數字房地產公司Zillow Group Inc.的高級經濟學家Orphe Divounguy表示，短期內，抵押貸款利率的任何下降都可能刺激更多的購房活動。

但他表示，如果銀行業的不安情緒使消費者更加擔心經濟陷入衰退，那可能會抑制需求。Capital Economics在給客户的一份報告中表示，銀行也可能收緊貸款標準，使購房者更難獲得抵押貸款。

二手房銷售佔住房市場的大部分。圖片來源：Tiffany Hagler-Geard/Bloomberg News“買家對抵押貸款利率的變化反應非常敏感，”Divounguy説。但“隨着對金融部門信任的削弱，你最終可能會面臨更嚴重的危機。”

春季通常是房屋銷售最活躍的季節，因為天氣變暖，許多有孩子的家庭希望在學年開始前的夏季搬入新家。春季房屋銷售緩慢可能會給房屋建築商、抵押貸款機構和房地產經紀公司的收入帶來壓力，並減少傢俱、電器和裝修服務的購買。

這可能轉化為消費者支出的減速——作為美國經濟產出的主要驅動力，這將推動整體經濟走向收縮。多位經濟學家警告稱，由於銀行業動盪，今年經濟將陷入衰退。

當前住房市場的競爭激烈程度遠低於2021年至2022年初疫情期間房地產繁榮期。房地產經紀公司Redfin表示，其經紀人2月份撰寫的報價中約45%面臨競爭性報價，低於2022年2月的66%。

住房市場放緩在西部地區最為顯著，尤其是舊金山等高房價城市或愛達荷州博伊西等地區——這些區域的房價在疫情期間曾大幅飆升。

全美房地產經紀人協會數據顯示，西部和南部地區現房銷售環比漲幅最大，分別增長19.4%和15.9%。西部和東北部房價中位數同比下跌，而中西部和南部則同比上漲。

艾米麗和比爾·舒曼於三月在洛杉磯附近購買了他們的首套住房。圖片來源：艾米麗·舒曼比爾和艾米麗·舒曼在2023年初開始於洛杉磯地區看房，當時他們的第一個孩子出生僅數月。他們選中一套自去年八月掛牌的三居室住宅，最終以較最新掛牌價低約4%的價格於三月購得。他們選擇了前十年利率較低的可調利率抵押貸款。

“我發現市場放緩其實是件好事，至少我們有了時間來做決定，”舒曼先生説，“我們只是希望競爭環境能稍微公平一些。”

過去十年間，隨着美國從止贖危機中復甦且經濟改善，房價持續攀升。近期的房地產熱潮更是加速了價格上漲，因為創紀錄的低抵押貸款利率讓購房者能夠將房價推至歷史新高。

然而2022年抵押貸款利率飆升，使得許多購房者無力承擔購房成本，被迫退出市場。需求急劇放緩，價格增長也隨之減速。

許多經濟學家預計今年春季房價將繼續下跌。但由於需要大幅降價才能完全抵消抵押貸款利率上漲的影響，購房 affordability（可負擔性）可能仍將比一年前更差。經濟學家和房地產經紀人表示，待售房屋庫存仍低於正常水平，這可能會阻止房價大幅下跌。

全美房地產經紀人協會(NAR)數據顯示，2月底有98萬套房屋待售或已簽約，與1月持平，較2022年2月增長15.3%。按當前銷售速度計算，2月底市場上有2.6個月的房屋供應量。

許多房主的抵押貸款利率低於4%，他們不願放棄當前利率去承擔新房貸的更高利率。

“令人驚訝的是，我們發現儘管抵押貸款利率上升，但購房需求依然存在，”紐約州布法羅附近的房地產經紀人瑞安·康諾利説，“現在猶豫不決的…其實是賣方。”

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刊登於2023年3月22日印刷版，標題為“房價從高點回落”。