美國住房市場：西部房價下跌，東部上漲——《華爾街日報》

美國呈現出兩種截然不同的房地產市場景象。一方面，部分地區的房價較去年同期有所下降；另一方面，其他區域仍保持逐年上漲趨勢。這種分化恰好以美國中部為界涇渭分明。

根據抵押貸款數據公司Black Knight的房價指數顯示，今年1月，德克薩斯州以西所有12個主要住房市場（包括奧斯汀在內）的房價同比均出現下跌。而在科羅拉多州以東的37個大都會區（奧斯汀除外），房價則實現同比上漲。

住房分析師表示，這種地域差異模式即使並非史無前例，也極為罕見。“我們從未見過如此鮮明的東西部差異現象，“Black Knight企業研究策略副總裁安迪·沃爾登如是説。

在經歷了兩年多由疫情推動的房地產繁榮和低抵押貸款利率刺激全美各地（從大城市到小城鎮）房價普漲之後，當前美國各房地產市場正根據可負擔性、供應量和就業增長等本地因素呈現分化態勢。

自1990年代以來，西部某些房地產市場因科技行業快速增長推動房市繁榮而長期上漲。如今，與科技產業關聯最緊密的城市正經歷最快房價跌幅。今年1月，加州聖何塞和舊金山的房價同比下跌超10%，西雅圖房價則達7.5%的降幅。

在美國東部地區，佛羅里達州和其他南方市場仍在吸引企業入駐並增加就業機會。奧蘭多房價上漲9.3%，邁阿密房價漲幅達12%，在全美50個大都會區中漲幅居首。邁阿密Coldwell Banker房地產公司Jills Zeder集團的經紀人朱迪·澤德爾表示，2021至2022年間大量金融公司遷入邁阿密，其員工至今仍在陸續抵達。

“我們手頭仍有許多買家找不到合適房源，“她説。

在康涅狄格州哈特福德、紐約州布法羅等地，經濟適用的住房和有限的供應量支撐了1月份房價同比約8%的漲幅。

康州西哈特福德伯克希爾哈撒韋家居服務新英格蘭地產公司的麗莎·巴勒爾-馬特表示：“利率上升似乎對我們的市場毫無影響。“該州住房市場在次貸危機後的數年間一直落後於全美大部分地區。她指出，相較於波士頓和紐約，當地相對可負擔的房價正持續支撐強勁需求。

即將在五月迎來第一個孩子的艾莉森和迪倫·康威夫婦，正從馬里蘭州遷往康涅狄格州以便親近家人。他們在哈特福德地區三次競價失敗後，第四次出價終於拿下了康州東漢普頓一棟三居室住宅。

“我們真沒想到競爭會這麼激烈，“康威女士説，“在康州看了幾處開放日房源，開門瞬間外面就停了20輛車，太瘋狂了。”

全美地產經紀商協會上週表示，2月成屋銷售量結束連續12個月下滑趨勢出現回升，但銷售中位數價格同比下降0.2%至36.3萬美元，為11年來首次同比下跌。

許多經濟學家預計，隨着西部市場持續下行及東部部分市場開始出現同比下跌，今年春夏季節房價將進一步走低。分析人士指出，田納西州納什維爾、北卡羅來納州羅利等近年來價格大幅攀升的東南部都會區尤其面臨房價下跌風險。

當前住房市場正處於春季銷售旺季的關鍵轉折點。去年12月和今年1月抵押貸款利率下降刺激了市場活躍度，但隨着2月利率再度攀升，部分增長勢頭受阻。

房地美數據顯示，30年期固定抵押貸款平均利率上週為6.42%，雖連續第二週下降但仍高於2月初的6.09%。美聯儲週三連續第九次加息，並表示銀行業近期動盪對經濟的影響尚難判斷。

黑騎士公司沃爾登先生指出，房價跌幅最大的都會區可分為兩類：一類是近年因外州人口遷入導致房價飆升的市場，如鳳凰城和奧斯汀；另一類是在繁榮期漲幅不大但原本就極其昂貴的市場，如舊金山和洛杉磯。

長期遭受重創的加州房市一直是全美最昂貴的地區之一。2010年代，隨着科技繁榮創造了大量高薪崗位和鉅額財富，西海岸各地的住房成本急劇攀升。標普道瓊斯指數數據顯示，2012年1月至2020年1月期間，舊金山房價上漲了112%，遠超同期全美58%的漲幅。

根據加州房地產經紀人協會數據，2023年2月舊金山單户現房銷售中位價為146.5萬美元，較2022年3月206萬美元的峯值有所回落。由於高昂的土地成本和新建住房的監管限制，西海岸房市長期面臨供應短缺。

隨着2021年至2022年初房價屢創新高，這些市場的可負擔性進一步惡化。黑騎士公司數據顯示，在洛杉磯，1月份購買均價住房所需的月供約佔該地區家庭收入中位數的63%。

59歲的技術項目經理勞拉·約翰遜於去年9月以80萬美元掛牌出售其西雅圖房產。在10月降價至74.5萬美元仍無人問津後，她撤下了房源。

“西雅圖的交易量簡直斷崖式下跌，“她説。

今年2月，約翰遜女士以75萬美元重新掛牌。“這次重新掛牌我非常謹慎，“她表示。

上週她將價格下調至74萬美元。若成功售出，約翰遜計劃遷往佛羅里達州居住。

黑騎士公司數據顯示，1月份全美十大最難負擔房市中，有七個位於西部，包括舊金山、西雅圖和洛杉磯。

隨着這些情況的發生，2022年抵押貸款利率上升時，最先降温的是“Zoom小鎮”——那些在疫情期間因遠程工作者和退休人員遷往低成本住房市場而人口迅速增長的大都市區。

愛達荷州博伊西、鳳凰城和奧斯汀等城市的住房市場因外州買家的大量資金湧入而變得資金充裕，但對當地收入者來説卻更加難以負擔。隨着利率攀升，需求急劇放緩，對價格形成壓力。

根據博伊西地區房地產經紀人協會的數據，包括博伊西在內的愛達荷州艾達縣，2月份的房屋銷售中位價為492,115美元，同比下降10.5%。這一價格比全國中位價高出近13萬美元，使得許多外州買家難以負擔，或至少不再那麼划算。

“現在，除了價格之外，你還需要有其他令人信服的理由來考慮博伊西市場，”博伊西地區房地產經紀人協會主席黛比·邁爾斯説。她表示，這對當地購房者來説是個好消息，因為他們面臨的競爭減少了。

去年幾乎所有最火熱的住房市場都位於密西西比河以西。2022年1月，佛羅里達大西洋大學和佛羅里達國際大學的一項分析將博伊西、奧斯汀和猶他州奧格登列為美國估值過高的住房市場。當月十大估值過高市場中，有八個位於西部、山區西部或德克薩斯州。

今年，一些價格最為虛高的市場出現在更東部的地區，這表明這些市場的價格可能很快就會出現年度負增長。1月份的分析發現，根據價格偏離長期定價趨勢的程度，亞特蘭大、佛羅里達州珊瑚角和北卡羅來納州夏洛特是估值過高的市場。

排名前十的都在南部和中西部。

“市場被高估了，”佛羅里達大西洋大學的房地產經濟學家肯·H·約翰遜説，但“它們沒有一年前的市場那麼高估。”

即使預計價格會進一步下跌，經濟學家和市場參與者表示，當前房地產市場的低迷不會導致全國範圍內的價格崩潰，就像次貸危機後發生的那樣，其中一個原因是待售房屋的供應量低於正常水平。

美國在疫情爆發前的待售房屋庫存就很低，而活躍的房源數量仍遠低於疫情前的水平。

房屋建築商一直受到供應鏈問題和勞動力短缺的阻礙。大多數有抵押貸款的房主目前的利率低於4%，許多人不想放棄他們目前的利率，併為另一套房子支付更高的利率。許多房主還擁有大量的資產緩衝，這可能會阻止一波大規模的止贖和不良銷售。

“許多市場的房價絕對會下跌，”西雅圖温德米爾房地產公司的首席經濟學家馬修·加德納説。但“只有當供應量明顯超過需求時，你才會看到房價大幅下跌，而這不會發生。”

喬·斯坦尼奇和凱特·佩爾蒂辛在12月開始在新澤西州北部尋找買房，但由於庫存和持續的高借貸成本，他們感到沮喪。

斯坦尼奇先生表示，這對夫婦本月對一套兩居室房屋的出價曾被接受，但賣家最終反悔並接受了更高的競爭報價。

“這很令人沮喪，“他説，“任何關於市場迴歸理性、至少是降温或回落的討論，在這個地區都沒有成為現實。”

聯繫妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]

刊載於2023年3月28日印刷版，標題為《兩個房地產市場的故事：西部下跌，東部繁榮》。