《華爾街日報》：寫字樓市場低迷蔓延至高端建築

太平洋投資管理公司(Pimco)最近拖欠了一筆由包括紐約和舊金山推特辦公室在內的一攬子寫字樓支持的抵押貸款。圖片來源：Spencer Platt/Getty Images高端寫字樓的違約率和空置率正在上升，這是遠程辦公和利率上升正將痛苦蔓延到商業房地產市場更多角落的最新跡象。

在疫情期間的大部分時間裏，位於中心地段、擁有現代化設施的寫字樓比價格較低的同類寫字樓表現更好。一些寫字樓甚至能夠提高租金，而較老舊、較便宜的寫字樓則出現空置率飆升和價值暴跌的情況。現在，這些所謂的甲級寫字樓正面臨越來越大的壓力，它們的租金通常處於一個城市的前25%。

穆迪分析(Moody’s Analytics)的數據顯示，去年第四季度，美國中央商務區甲級寫字樓的租賃量自2021年以來首次出現下降。一些高端寫字樓的業主最近拖欠了抵押貸款，突顯出利率上升和空置率上升帶來的財務壓力。

“任何説‘哦，我們很好’的業主都是在自欺欺人，”穆迪分析的經濟研究主管托馬斯·拉薩爾維亞(Thomas LaSalvia)説。

近年來，部分寫字樓業主對其物業進行了大量投資，增設水療中心、健身房、餐廳及現代化電梯。這些業主希望通過物業升級，在租户追求配備豐富設施和自然採光的環保建築時，從"品質升級潮"中獲益。

該策略對某些建築確實奏效，特別是近十年開發的樓盤。諸如曼哈頓範德比爾特一號等新建項目，成功以高租金吸引了租户。

但最新租賃數據及近期違約事件表明，許多高端物業仍難逃寫字樓市場危機的衝擊。

以洛杉磯市中心南菲格羅亞街777號為例。這座1991年竣工的52層大廈擁有9米挑高大廳、玫瑰大理石牆面、景觀廣場、代客泊車及禮賓服務。CoStar數據顯示，其租户多為金融公司和律所。

業主布魯克菲爾德資管公司近期違約了該大廈及另一棟洛杉磯寫字樓逾7.5億美元的擔保債務。與此同時，資管公司Pimco也違約了抵押貸款，其擔保資產包含紐約和舊金山推特辦公室在內的多棟寫字樓。

老舊高端物業陷入困境，部分原因在於面臨近年新建樓宇的競爭。穆迪分析數據顯示，2000年以來洛杉磯市中心已竣工28棟寫字樓。

在紐約，諸如範德比爾特一號和哈德遜城市廣場等新開發項目吸引了來自公園大道塔樓的租户，同時通過新增供應推高了曼哈頓的整體空置率。根據房地產服務公司第一太平戴維斯的數據，2022年第四季度曼哈頓近19%的高端辦公空間可供租賃，高於2019年初的11.5%。

第一太平戴維斯表示，頂級辦公空間的空置率略低於較便宜的B級和C級建築。

利率上升對整個商業房地產行業造成了嚴重打擊。抵押貸款成本上升侵蝕了業主的收益，並使即將到期的貸款更難再融資。債券和其他證券收益率的上升也使房地產相比之下顯得不那麼有利可圖，使買家更不願意支付高價，從而壓低房地產價值。房地產分析公司Green Street最近估計，自2022年3月以來，美國房地產價值下降了15%。

並非所有商業地產行業都受到同等程度的衝擊。雖然酒店和出租公寓樓的價值有所下降，但這些物業也受益於通貨膨脹，推高了房間價格和公寓租金。辦公樓價值下降幅度更大，部分原因是它們還面臨着租户需求疲軟的問題，這些租户正在縮減辦公空間。Green Street估計，過去一年辦公樓價值下降了25%。

在最近的一次財報電話會議上，辦公樓業主波士頓地產公司總裁道格拉斯·林德表示，許多辦公樓已經過時，可以改造成公寓等其他用途。他説：“現有辦公庫存中有相當一部分可能更適合作為替代產品使用，這與當前尋找空間的用户無關。”

分析師預計，隨着更多疫情前簽署的抵押貸款到期，寫字樓違約情況將加劇。根據Trepp公司的數據，約2.6萬億美元的商業抵押貸款將在2023至2027年間到期，其中許多貸款由小型銀行持有。

2023年大部分時間裏，寫字樓空置壓力預計將持續存在。疫情期間需求疲軟最初源於企業通過讓員工每週部分時間居家辦公來縮減空間。如今需求進一步驟降，因為大型科技公司正採取保守策略，出於對經濟可能衰退的擔憂而削減開支。

曾受益於長期租約的業主們正隨着疫情前簽訂的租約到期而變得更加脆弱。Vestian全球職場服務公司董事長邁克爾·西爾弗表示，他提供房地產諮詢服務的律所通常在租約到期時尋求縮減約30%的空間。與2021年不同的是，如今更多企業擔憂經濟衰退並試圖削減成本。

“這將進一步推高空置率，無論你的物業是A級還是B級寫字樓，“他説。

聯繫作者康拉德·普策爾請致信[email protected]

更正聲明太平洋投資管理公司近期違約的抵押貸款資產組合包含紐約和舊金山的推特辦公室。本文早期版本及圖片説明錯誤稱該組合包含舊金山推特總部。（2023年3月28日更正）

出現在2023年3月29日的印刷版中，標題為’高端建築中的市場困境蔓延’。