銀行危機如何影響購房者——《華爾街日報》

當投資者審視當前銀行業危機可能帶來的溢出效應時，抵押貸款利率是一個值得關注的領域。

影響購房者所獲利率的多重因素中，抵押貸款支持債券的市場表現至關重要。若抵押債券需求旺盛，投資者會以更低利率購入更多抵押貸款；反之則會對抵押利率形成上行壓力。

當前抵押債券正面臨困境。衡量其相對需求的指標是30年期抵押債券基準收益率與10年期國債收益率之間的利差。據KBW分析師數據，該利差自今年初持續擴大，即便美聯儲上週放緩加息步伐也未能即時緩解。目前利差約1.6個百分點，較歷史平均水平（過去二十年平均不足1個百分點）仍高出三分之二以上。

宏觀背景是美聯儲退出量化寬鬆後停止購買抵押債券。理論上銀行本可填補這一買方空缺，但現實情況更為複雜。當前銀行與抵押債券關係微妙——尤其是房利美、房地美等擔保的住房貸款組合，這些債券組合的未實現虧損正成為銀行資產負債表的重要壓力源。

其中一個原因是，房利美的經濟學家指出，許多房主如今實際上被"鎖定"在2020或2021年超低利率時期獲得的抵押貸款中，這可能會抑制購房活動。同樣地，用金融術語來説，隨着通過出售房屋或再融資進行提前還款的人數減少，抵押貸款債券的存續期（或久期）會延長。這意味着持有抵押貸款支持債券的銀行也被更長期地鎖定在購買時的債券收益率上——而這個收益率現在可能已低於儲户對現金要求的利率。

好消息是銀行不太可能出售這些債券，因為這樣做會坐實其按市值計價的虧損，從而在多數情況下衝擊其資本水平。此外，這些債券可能已被質押給美聯儲或聯邦住房貸款銀行，作為銀行借入應急資金的抵押品。

但壞消息是，即使抵押貸款債券收益率持續攀升，銀行也不太可能增持，因為貸款機構正承受巨大壓力，需要儘可能保持流動性以應對提現需求，並在某個時點償還那些應急貸款。市場上缺乏大型買方力量，可能使抵押貸款債券與國債的利差維持在比原本更闊的水平。KBW分析師近期指出：“利差有可能穩定在比我們此前預期更寬的位置。”

或許其他投資者會加大債券購買力度，比如基金或保險公司。從銀行流出並進入其他領域的存款可能對此有所幫助，或許能在一定程度上抑制利差。但反過來，如果銀行進一步收縮住房貸款業務，又會引發新問題——因為這可能給非銀行機構帶來更大的競爭機會，使其能夠強化自身定價權並推高利率。

歸根結底，期待大幅降息的購房者可能短期內無法如願。

抵押貸款債券是銀行正艱難應對的債券投資組合中未實現虧損的主要推手。圖片來源：Tiffany Hagler-Geard/彭博新聞聯繫作者Telis Demos，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年3月30日印刷版，標題為《銀行業亂局可能衝擊購房者》。