《華爾街日報》：倉庫行業在美國銀行業危機中尋得庇護

2021年正在底特律建設的亞馬遜配送中心，當時該公司正處於物流網絡快速擴張期。圖片來源：Jim West/Zuma Press工業地產高管預計，儘管倉庫開發商正面臨利率上升和需求減弱的壓力，這些因素在經歷了歷史性增長後正在抑制建設活動，但席捲美國銀行業的風波只會帶來有限影響。

房地產服務公司仲量聯行美洲工業部門總裁克雷格·邁耶表示：“短期內信貸的可獲得性可能會下降，因為銀行將開始對承銷更加嚴格。“他説，預計今年的新項目將"因為一些金融問題、資本成本上升以及資本可獲得性而減少”。

本月早些時候硅谷銀行和Signature Bank的倒閉引發了客户將從美國地區銀行提取存款的擔憂。許多小型和地區性銀行也面臨壓力，因為今年將有創紀錄數量的商業抵押貸款到期。根據數據公司Trepp Inc.的分析，小型銀行持有約2.3萬億美元的商業房地產債務。

房地產高管表示，工業地產目前基本未受衝擊，因為倉庫並未面臨與商業辦公空間相同的壓力。

新冠疫情下的遠程和混合辦公模式削弱了商業市場，導致寫字樓空置率居高不下。但企業仍在持續租賃配送中心，儘管需求增長放緩，工業地產的空置率仍接近歷史低點。

邁耶先生表示，工業地產"由貨物流動驅動”，這一趨勢仍在持續。

自去年以來，更廣泛經濟中的金融壓力已蔓延至房地產領域，建材和勞動力成本上漲，隨着美聯儲加息以抑制通脹，借貸成本逐步攀升。仲量聯行數據顯示，這抑制了倉庫擴建熱潮——2019至2022年間美國物流空間新增近14億平方英尺。

隨着疫情推動的電子商務激增放緩，成本持續上升，削弱了倉庫租賃的緊迫性。仲量聯行數據顯示，2022年第四季度在建新倉庫約6.33億平方英尺，較前一季度的6.34億平方英尺略有下降，這是自2020年第三季度以來的首次下滑。

根據仲量聯行週四發佈的2023年建築展望報告，去年建材平均價格較2021年上漲16%（儘管下半年材料價格有所回落）。建築施工和特種行業勞動力工資同比上漲6.5%，略高於同期通脹水平。

商業地產服務公司高力國際的全球經濟分析與預測主管麗貝卡·羅基表示，早在銀行倒閉引發對更嚴重銀行業危機的擔憂之前，今年貸款已顯著收緊，房產交易量就已減少。不過她預計，銀行業危機對工業地產領域的影響將較為有限。

數據公司MSCI Real Capital Analytics的數據顯示，2023年前兩個月工業地產交易量較去年同期下降55%。

羅基女士稱，這是因為"在利率較高、利率前景存在不確定性等情況下，融資變得更加困難"。

仲量聯行的邁耶表示，隨着網絡購物增長放緩及消費者支出從商品轉向服務，零售商近期已放緩物流業務擴張。儘管如此，倉儲空間仍然緊張，仍有租户在尋找空間，這有助於該行業免受其他房地產領域銀行業擔憂的影響。

儘管租賃活動有所減少，工業空間的要價租金仍在上漲。根據高力國際的數據，第四季度要價租金升至每平方英尺8.81美元，環比上漲1%，同比上漲18.6%，創下有記錄以來的最高年度租金漲幅。

邁耶稱，工業空間租金的上漲可能有助於面臨成本上升的開發商實現項目盈利。

“如果租金上漲，你會寄望於新項目在新租金水平下獲得的收入能夠彌補或覆蓋增加的融資成本，”他説。

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刊登於2023年3月31日印刷版，標題為《倉庫在美國銀行業危機中尋得避風港》。