洛杉磯豪宅税為賣家設定了交易截止期限——《華爾街日報》

當莎倫·韋爾(Sharon Weil)在1月份決定出售她從父母那裏繼承的洛杉磯住宅時，她就知道必須爭分奪秒完成交易。

4月1日即將生效的洛杉磯豪宅税新規要求，售價在500萬至1000萬美元之間的住宅，賣家需繳納4%的税；售價在1000萬美元及以上的房產，税率為5.5%。

韋爾將其父母位於布倫特伍德的住宅掛牌價為1425萬美元，如果能在4月1日前完成交易，她將節省近80萬美元。這位60多歲的編劇兼作家迅速行動起來，聘請專業整理清潔團隊協助清理和裝飾這棟約7000平方英尺的住宅。十天內，專業攝影師就完成了房源照片拍攝。很快，看房活動接踵而至。在買家出現前，韋爾就已填妥所有成交所需文件，並開設了第三方託管和產權賬户。

“別提了，“當被問及這幾周是否忙碌時她説，“你能想象到的忙碌程度，實際還要乘以十倍。”

過去幾周，洛杉磯業主們爭相在這項名為ULA措施的税收新政生效前完成交易。該措施於2022年11月由選民投票通過，旨在為無家可歸者籌集資金並建設經濟適用房。

ULA措施一直存在爭議。支持者認為這筆資金對解決洛杉磯無家可歸者危機至關重要，反對者則稱該税率過高具有懲罰性，並預測將抑制高端房地產市場的活躍度。該措施還面臨多項訴訟，有挑戰者聲稱其違反了美國憲法第十四修正案賦予房產主的平等保護權。

在ULA法案實施前夕，洛杉磯豪宅銷量激增。米勒塞繆爾房地產評估師喬納森·米勒數據顯示，500萬美元以上住宅簽約量從1月的30套躍升至2月的57套，漲幅達90%。相較之下，去年同期環比增幅僅為1.5%。米勒表示，儘管2月交易量仍低於2022年初疫情繁榮期的峯值水平，但當前漲幅"遠超正常預期”。

這座布倫特伍德豪宅面積約7000平方英尺。圖片來源：安東尼·巴塞洛/巴塞洛攝影紐約市2019年就開徵了豪宅交易税，但税率較低：200萬美元以上交易採用階梯税率，2500萬美元以上交易最高税率3.9%。米勒指出，該税種實施前的2019年一二季度，紐約豪宅交易量激增39.4%，部分原因正是買家搶在税政生效前完成交易。

西海岸託管公司高級託管官蓋爾·赫肖維茨表示，許多洛杉磯交易正爭分奪秒趕在ULA法案生效前完成。她透露手頭有五筆1500萬至4900萬美元的託管交易被要求週五前必須完成，部分賣家甚至威脅若超時將取消交易。

她表示，因此通常需要數週或數月才能完成的交易必須在幾天內完成，並指出她一直在晝夜不停地整理文件。

“我們手忙腳亂，”她説，並指出瘋狂的經紀人直到晚上10點還在給她發短信。“[經紀人]一直在給我打電話、發短信，讓我整晚都抓狂。”

泰隆·麥基倫。照片：本喬·阿瓦斯房地產經紀人和開發商泰隆·麥基倫表示，他和他的表弟凱恩·奧爾索夫斯基趕在新税生效前完成了他們在漢考克公園地區翻新的一棟房屋的銷售。“這是我們職業生涯中最快的一筆交易，”35歲的麥基倫先生説。

他説，這棟有106年曆史的房屋在2月份以1999.5萬美元的價格上市。買家在3月26日參觀了房產，3月27日提出了報價，並在3月29日以1600萬美元現金完成了交易。

麥基倫先生拒絕透露買家的姓名，但表示他和25歲的奧爾索夫斯基先生知道，如果他們在4月1日或之後完成交易，他們需要更高的報價才能在這個項目上獲得相同的淨收入。他説，等待看是否能獲得更高的報價不值得承擔持有房產的額外成本。

麥基倫先生表示，未來，新税將要求他們在選擇開發項目時更加謹慎。“這將使交易在紙面上更難説得通，”他説。

道格拉斯·艾麗曼經紀人雅各布·格林表示，本月他完成了大約6000萬美元的交易，所有這些交易都是以ULA截止日期為前提的。他説，這是他多年來最忙碌的一個月。其中一些交易包含一項條款，要求買家在4月1日之前完成交易，否則賣家可以無罰金地取消合同。否則，如果交易繼續進行，買家將負責支付税款，他説。

格林先生表示，他的一位客户於週三以950萬美元的價格成交，售出了位於比佛利山莊郵局區一棟新建的現代住宅。該房產自去年起多次掛牌，最近一次標價為1075萬美元。賣家接受了第二高的報價，因為他們認為相比最高出價，這筆交易更有可能在截止日期前完成。這意味着少收了10萬美元，但賣家認為為了避免新税，這是值得的。

隨着截止日期臨近，一些賣家大幅降價出售房產。約一個月前，開發商Viewpoint Collection將其在貝爾艾爾區掛牌的一棟約1.7萬平方英尺的新建豪宅價格從最初的4750萬美元大幅下調至3695萬美元。掛牌經紀人之一、Compass公司的託默·弗裏德曼表示，已採取一切可能的措施加快交易流程，以趕上4月1日的截止日期。蘇富比國際地產發言人透露，該房產於3月30日完成交易，其經紀人馬克·諾亞代表買家。最終成交價僅為2600萬美元，折扣力度極大。

格林先生指出，經紀人和賣家正採取創新方式確保交易在4月1日前完成。他舉例稱，當一位買家的貸款未能及時到位時，賣家主動提供部分融資以趕上截止日期。

格林先生表示，其500萬至1000萬美元價位區間的客户（該價位在洛杉磯能購買的房產遠少於美國大部分地區）受新税影響最大，儘管他們需繳納的税額低於頂級豪宅買家。對這些業主而言，售房收入的差額比超高淨值客户影響更大，後者通常更富裕且擁有更多房產組合。

房地產經紀人米歇爾·施瓦茨（The Agency公司）表示，過去幾周她遇到大量低價報價，其中包括一套位於太平洋帕利塞德、標價1725萬美元的六卧室約9000平方英尺豪宅。她透露，這位買家數月前就開始關注該房產，在ULA税生效截止日前夕提交了極低報價。其首次出價較最終成交價1520萬美元低了約400萬美元，交易於週三完成。

“我認為他們是在等待最後一刻出手，“她説，“我們看到人們確實在試圖利用這一特殊時機。”

施瓦茨女士本週正與家人在巴黎度過春假，期間不得不頻繁中斷晚餐來處理冗長的電話和短信溝通。“客户要通話，經紀人要通話，“她説，“如果有攝像機跟拍這些對話場景，人們絕對難以置信。簡直太瘋狂了。”

據The Agency聯合創始人比利·羅斯透露，部分賣家為促成4月1日前交易提供了激勵措施，包括提高經紀人佣金，甚至附贈跑車等額外福利。

羅斯先生表示，這項迫在眉睫的税收政策幫助買賣雙方在價格上達成一致，此前數月他們始終無法取得折中。開發商羣體尤為明顯，許多人在市場火爆時期完全基於不同預期規劃了這些項目。

“這些房產大多規劃於市場狂熱上漲期，“羅斯先生説，“如今開發商們）資金嚴重流失，對持有這些資產產生了動搖。”

施瓦茨女士近期售出的太平洋帕利塞德住宅外觀。圖片來源：尼爾斯·蒂姆Compass公司的卡爾·甘比諾表示，ULA還幫助經紀人説服賣家接受了他們原本可能拒絕的合理報價。他在截止日期前完成了約7000萬美元的交易。

“很多時候，他們不切實際，想要觀望，儘管當前的經濟環境並未顯示出情況會隨時間好轉，“他説。

對於布倫特伍德房產的賣家韋爾女士來説，過去幾周就像坐過山車。她有兩筆交易未能完成託管。韋爾女士的經紀人之一、希爾頓&海蘭公司的戴維·克萊默表示，第一位買家在最近的銀行倒閉事件後感到恐慌而退出，第二筆交易因買家在最後一刻試圖重新談判價格而取消。當第三位潛在買家在截止日期前九天看起來沒有時間安排融資時，克萊默先生説，他深夜與一位硬貨幣貸款人通電話，併成功代表買家談判了一筆臨時貸款。

這筆交易最終於3月30日以1325萬美元成交，為韋爾女士節省了近73萬美元。

“我感到如釋重負，“她説。

聯繫作者凱瑟琳·克拉克，郵箱：[email protected]；利伯蒂娜·勃蘭特，郵箱：[email protected]

出現在2023年4月7日的印刷版中，標題為“洛杉磯賣家爭相趕超税收”。