美國停車位實在太多了 - 《華爾街日報》

幾十年來，美國城市一直面臨一個停車難題：停車位實在太多了。

無數住宅區停車位閒置，市中心車庫也常有一半空置。拼車服務的普及和疫情期間遠程辦公的興起加劇了這一趨勢。政府統計顯示，2022年美國人均駕駛里程較2019年減少4%。

意識到這點後，各城市正縮減停車位數量，將土地騰出作其他用途，這將產生深遠影響。

車庫和停車場正在被拆除。新建項目配套車位大幅減少。大型零售商將閒置車位租賃用於新開發。地方政府正廢除實行數十年的新建項目最低停車位配建標準。

城市規劃師和經濟學家指出，通過更高效利用這些全美最寶貴的土地資源，此舉有助於降低建築成本、抑制租金上漲、緩解交通擁堵、重振城市活力，並改善全國性住房短缺問題。

“荷蘭人向大海要土地，而我們可以向停車位要空間，“加州大學洛杉磯分校城市規劃專家、停車研究領域開創者唐納德·舒普表示。

那些曾因找不到車位而遲到的人，聽到停車位過剩的説法可能會驚訝。但經濟學家指出，對廉價或免費路側停車的期待制造了稀缺假象——實際上附近常有充足車位。駕駛者寧願繞街區尋找政府提供的路側車位，也不願支付私營車庫更高費用，這反而加劇了擁堵。

與此同時，車庫卻很少滿員。房地產公司高力國際2012年的調查發現，美國和加拿大大多數主要城市市中心的停車庫在工作日和特殊活動週末期間至少有20%的空置率。

舒普先生估計，美國有7億至20億個停車位，相當於每輛註冊車輛擁有2.5到7個車位。目前沒有官方政府統計數據。

全美數十個城市已取消至少部分最低停車位要求，包括紐約、舊金山等沿海大城市，以及俄克拉荷馬州諾曼、俄勒岡州本德等小城市。去年，加利福尼亞州全面取消了公交站點附近新建項目的停車位最低標準。

仍保留停車位要求的地區現在更願意批准例外情況。

三年前，北卡羅來納州夏洛特市議會批准了當地開發商Grubb Properties的重新分區申請，允許其在市中心附近建造一棟完全不設住户停車位的104單元公寓樓。

公司首席執行官克萊·格拉布表示，這使得該建築比配備停車位的方案能多建約25%的單元。他稱，增加單元數意味着租金將比原方案降低約250美元。

這棟定於明年開放的公寓將配備自行車存放區。項目毗鄰市中心綠道，格拉布預計許多住户會騎車通勤。

格拉布將夏洛特項目與科羅拉多州奧羅拉的405單元公寓進行對比——當地法規要求他建設485個車位，而他預估住户僅需390個。“這完全是浪費資金”，他表示。

他表示，建造這些額外停車位會佔用公寓可用空間，將使平均租金增加超過100美元。該建築毗鄰一家大型醫院綜合體，距離公共交通也不遠。Grubb先生預計，未來的許多租户將是醫院員工，他們會發現步行上班比開車更快。

Grubb Properties在北卡羅來納州夏洛特市中心附近正在建造的一棟104套公寓樓將完全不設居民停車位。圖片來源：Angela Owens/華爾街日報奧羅拉市發言人Michael Brannen表示，城市停車要求考慮了住宅或商業物業的鄰居，他們常常擔心新開發項目會擠佔社區的停車資源。

美國停車位過剩的根源可以追溯到20世紀50年代首次通過的區劃法規，當時汽車保有量不斷上升，城市規劃者擔心沒有足夠的路邊停車位供新司機使用。許多市政當局對每種土地用途都制定了詳細的停車要求。例如，在洛杉磯，教堂必須為每五個座位提供一個停車位。醫院必須為每張病牀配備兩個停車位。

停車規定導致了大量停車位的出現，尤其是在美國西部，這些規定生效後開發熱潮興起。根據亞利桑那州立大學、加州大學洛杉磯分校和佐治亞理工學院的一組研究人員的一項研究，停車位約佔洛杉磯縣土地面積的14%。這一面積幾乎與休斯頓相當。

大多數城市的市中心停車場很少停滿。圖為洛杉磯某停車場。約20年前，研究者和地方官員開始質疑這些規定背後的邏輯。聖克拉拉大學教授C·J·加布與加州大學洛杉磯分校的格雷戈裏·皮爾斯2016年研究發現，許多停車位長期閒置。提供這些車位的成本以更高租金或零售價格形式轉嫁給消費者——包括不駕車者，相當於變相補貼了車主。

研究指出，停車場使平均租金增加約17%。近四分之三的無車租户的租金中仍包含停車位費用。研究結論顯示，這些租户每年為不需要的停車位共支付4.4億美元。

最早減少停車位的實驗可追溯至1999年，洛杉磯通過法令鼓勵將廢棄的市中心辦公樓改建為公寓和共管住宅。

為激勵開發商投資當時蕭條的城區，該法令豁免了他們的停車位配建要求，但禁止拆除現有車位。

這使得開發商能在建築中容納更多單元並以更低價格出租。加州大學洛杉磯分校城市規劃教授邁克爾·曼維爾2013年論文研究了56棟經改造的建築（新增約6700個住宅單元），發現若按原有停車規定，其中2640個單元將無法實現經濟可行性。

許多情況下，開發商通過租賃周邊現有車位，為有需求的住户提供付費停車服務。

喬希·格雷-埃默20年前搬入了一棟翻新建築，後來又在另一棟曾是查理·卓別林住過的舊酒店裏購置了公寓。

起初他付費使用鄰近車庫停車。約八年前，他放棄了私家車和車位，每月節省250美元開支，並表示生活質量因此提升。

洛杉磯市中心商業改善區執行董事尼克·格里芬表示，該法令引發市中心重建浪潮，已吸引350億美元投資，使市中心人口從1.8萬增至約8.5萬。

“取消停車位要求能極大改善社區生活質量和可持續性，“康奈爾大學建築學教授薩拉·布羅寧説，“這是地方政府能實施的最重要變革之一。”

約十年前，隨着更多人遷居市中心以縮短通勤距離，去停車位化趨勢加速。2007-09年經濟衰退後公寓建設的復甦，促使政府規劃更密集、更適宜步行的社區，這意味着留給汽車的用地減少。

2017年，紐約州布法羅市成為首批全市取消最低停車位要求的大城市之一。“優先考慮的是人們的居住需求而非停車需求，“該市戰略規劃主任布倫丹·馬哈菲表示。

布法羅大學研究顯示，政策變更後前兩年獲批的開發項目，其停車位數量較舊規要求減少了21%。這助推了市中心建設熱潮，扭轉了持續衰敗數十年的局面。

2020年進行的最新十年一度人口普查顯示，布法羅市人口自1950年普查以來首次實現增長。

市中心東側一處曾經的停車場，如今已變身為一家雜貨店和201套經濟適用房，僅保留少量現場停車位。

布法羅由此成為典範。城市規劃專家梅哈菲經常受邀向其他城市分享該市停車政策的成功經驗。

這一變革正開始產生全國性影響。據數據提供商Yardi Matrix統計，2022年竣工的公寓樓平均每單元配備1.1個車位，較1998年峯值1.7個顯著減少，創下1959年以來最低車位配比。

商業地產數據平台CommercialEdge顯示，2022年新建寫字樓每千平方英尺（約93平方米）配備2.29個車位，低於1999年3.66個的峯值。

大型零售商也在重新規劃停車空間。梅西百貨已着手改造部分商場停車場，將場地租賃給快餐店、咖啡廳或銀行。

市中心復興促使開發商將老舊停車場改建為新建築，這引發部分駕駛者和停車管理者的擔憂。

洛杉磯市中心的街邊停車位。隨着停車場改造，該市停車位數量正在減少。房地產公司CoStar為《華爾街日報》進行的分析顯示，自2010年以來，隨着老舊停車場改造，洛杉磯和紐約市各自減少了超過11,000個停車位。CoStar。

在費城，市政府估算市中心停車場的車位數量從2010年的50,023個降至2020年的45,898個，被辦公樓和公寓大樓所取代。

擁有並經營停車設施的費城房地產公司Parkway Corp.的首席執行官羅伯特·祖裏茨基表示，對停車運營商徵收22.5%的營業税正促使許多人出售或重新開發他們的物業。

“過去市政府通過政策和法規迫使你建造過多的停車位，而現在他們實際上是在迫使開發商完全不設停車位，”他説。

費城市副專員麗貝卡·洛佩茲·克里斯表示，該市利用這項税收鼓勵市中心更多高價值開發。“停車税實際上是促進替代交通選擇和可持續土地利用的一項策略，”她説。

摩根路易斯律師事務所的19層總部大樓正在一個曾經的停車場上興建。康卡斯特公司在另一塊地上建造了一座價值15億美元的摩天大樓。在其他地方，酒店和公寓也建在了曾經用於停車的地塊上。

在市中心工作的科裏·莫斯科過去常把車停在即將成為摩根路易斯大樓的停車場。“現在我每天早上多花半小時，只為了確保能找到停車位，”她説。

莫斯科女士是費城市中心Rittenhouse Row商業商户協會的執行董事。她擔心停車位的缺乏會阻礙人們光顧該地區的商店和餐館。

“我們希望讓人們更容易前來，”她説。“減少停車位並不會讓事情變得更簡單。”

洛杉磯的一個室內停車場。寫信給大衞·哈里森，郵箱：[email protected]

更正與補充喬治亞理工學院，通常被稱為Georgia Tech，在本文的早期版本中被錯誤地稱為喬治亞理工大學。（已於4月3日更正）

刊登於2023年4月3日的印刷版，標題為《美國停車位太多了。真的。》。