中國房地產市場空間充足但買家不足——《華爾街日報》

香港——中國房地產市場在經歷兩年低迷後似乎趨於穩定，但一個關鍵問題仍在阻礙復甦：大量待售住宅的嚴重過剩。

數據提供商萬得信息顯示，截至今年2月中國已竣工未售出的住宅面積達35億平方英尺。據估算，這相當於約400萬套住房，也是自2017年"棚改貨幣化"政策期間中國出現最嚴重的供應過剩。當時通過拆除老舊建築來刺激新房需求。

房地產諮詢公司克而瑞數據顯示，2022年所有新竣工住宅中約三分之一未售出，該比例為2015年以來最高水平。

經濟學家表示，這種過剩在人口數百萬以下的小城市最為嚴重。根據經濟學家肯尼斯·羅格夫和楊元慶去年發表的論文，在經歷長期建設熱潮後，中國640多個被列為"三線"的城市現已擁有全國近80%的住房存量。這些城市的需求弱於北京、上海等人口和就業市場增長更快的大城市。

中國曾長期處於建設熱潮中。圖片來源：沈來驄/彭博新聞社克而瑞估算，以知名三線城市北海為例，消化現有待售住房庫存需近六年時間，而上海僅需七個月，北京也只需近兩年。

中國房地產信息網監測的50個城市平均需要20個月才能消化過剩住房庫存。據全美房地產經紀人協會數據，美國現有住房庫存為2.9個月；而美國政府數據顯示，新建住房庫存為8.2個月。

中國統計局數據顯示，2月份"一線城市"（北京、上海、深圳和廣州）新房價格同比上漲1.7%。三線城市房價同比下降3.3%，但降幅較前幾個月有所收窄。

總體來看，70個大中城市新房價格環比上漲0.3%，這是自2021年8月以來首次實現環比上漲。

有估算顯示，中國約三分之二城鎮人口生活在低線城市。若這些城市房價無法企穩，或將打擊全國家庭信心和消費意願，制約今年整體經濟復甦力度。

長期來看，消化市場過剩住房可能導致新房建設持續低迷，使中國失去最重要的經濟增長動力和就業創造引擎。新房建設對債務高企的地方政府也至關重要，這些政府依賴向開發商出售土地的收入來平衡預算。

據一項估計，北海這座三線城市可能需要六年時間才能消化其未售出住房的庫存。圖片來源：胡巖/Imagine China/路透社羅格夫和楊女士在9月份的論文中得出結論，從現在到2035年，三線城市的房地產建設需求需要縮減約30%，以避免進一步的供應過剩。

在疫情之前，三線城市吸引了一些房地產買家，因為它們的房價通常遠低於中國的大城市。投機者從全國各地湧入，有時搶購多套房產並空置，期望獲得投資收益。開發商為了滿足預期需求而加大了建設力度。

但北京打擊投機的努力與不利的人口結構和其他問題在小城市中相沖突，使它們現在變得不那麼吸引人。

據當地房地產經紀人稱，在廣西省西南部的海濱城市北海，疫情期間遊客數量減少抑制了銷售。這座城市以其海灘和温和的氣候而聞名，被稱為“中國的邁阿密”，人口190萬。

當地一家房地產機構的銷售人員表示，2022年底，該市的平均房價從2019年的每平方英尺約108至121美元降至約54至67美元。

廣州等中國主要城市的新房價格表現優於三線城市。照片：Jade Gao/法新社/Getty Images去年底中國取消清零政策後，今年1月春節期間遊客重返城市。但銷售人員表示，由於投機性買家減少，房價尚未恢復到疫情前水平。

一位擁有兩套房產的當地居民表示，儘管她認為人們仍想遷入該市，但她對大幅反彈不抱期望。

“北海等城市已經存在大量過剩住房，“她説。

其他一些三線城市的業主持悲觀態度。在東北城市秦皇島擁有兩套公寓的陳勇根據夜間亮燈户數和業主微信羣活躍度估算，其小區約40%住宅空置。

“市面上空置公寓太多了，“就職於某國有石油公司的陳先生説，“我根本看不到房價再暴漲的理由。”

在中國多地降低房貸利率並提供其他補貼吸引首套房買家後，部分大城市需求迅速回升。鏈家研究院數據顯示，上海2月二手房成交量創七個月新高。

澳新銀行經濟學家在研究報告中指出，中國房地產業正在觸底，逐步復甦將為2023年中國GDP增長貢獻0.5個百分點（2022年該行業曾拖累經濟）。該行預計今年中國GDP整體增速為5.4%。

澳新銀行表示，即使房地產市場持續回暖，年銷售額可能仍僅能達到疫情前水平的90%。

許多預測人士認為，除非政府採取更多措施刺激需求，否則部分城市的住房過剩問題將持續存在，但這樣做可能會引發更多投機行為，而政府並不願意鼓勵這種情況。

根據高盛的數據，2010年至2020年間，中國城鎮住宅年均需求為1800萬套。隨着中國人口老齡化和置換需求減弱，預計到2050年這一數字將降至每年600萬套。2022年，中國城鎮人口增速創下42年來新低。

“我們確實已經過了峯值，“高盛首席中國經濟學家閃輝表示，並補充説，她預計未來幾十年對新房的年需求將穩步下降。

澳新銀行高級經濟學家王蕊指出，如果開發商繼續縮減新項目開工規模並優先消化庫存，市場或能逐步吸收部分過剩供應。但需警惕市場回暖時開發商可能面臨的增建衝動。

瑞信亞洲經濟研究主管王濤表示，中國政府也可能通過拆除更多老舊建築、鼓勵現有住房改造而非新建來緩解供應過剩。這在中國市場並不罕見，因為中國住房平均壽命僅35年左右，遠低於美國水平。

北京的Grace Zhu對本文亦有貢獻。

更正與説明圖表顯示中國住房存量以十億平方米為單位增長。較早版本錯誤地將單位標為百萬平方米。（4月5日更正）

聯繫Stella Yifan Xie，郵箱：[email protected]

刊登於2023年4月4日印刷版，標題為《中國小城市面臨公寓過剩》。