公寓樓銷售暴跌74%，創14年來最大跌幅——《華爾街日報》

出租公寓樓銷售正以次貸危機以來最快速度下滑，這表明利率上升、地區銀行業動盪以及租金增長放緩正在削弱對這些樓宇的需求。

根據數據公司CoStar Group的初步報告，投資者在2023年第一季度購買了140億美元的公寓樓。這比去年同期銷售額下降了74%，將是自2009年第一季度銷售額下降77%以來，任何季度中最大的年度銷售額下降。

第一季度的140億美元銷售額是自2012年以來任何季度中的最低水平，除了2020年第二季度，當時疫情封鎖實際上凍結了市場。

租金趨於平穩，甚至在一些大都市地區有所下降。照片：Joe Raedle/Getty Images近期樓宇銷售的下滑是在2021年底達到頂峯的一系列創紀錄交易之後出現的，當時多户住宅是商業房地產中的佼佼者。資金充裕的投資者對公寓樓有強烈的興趣。他們的首選是陽光地帶城市，如達拉斯、鳳凰城和佛羅里達州的坦帕，這些地方的租賃住房基本上不受監管，租金在去年之前每年上漲20%或更多。

銷售額暴跌，因為現在購買公寓樓的數學意義大大降低。隨着利率的快速上升，購買樓宇的融資成本也大幅增加。在創紀錄的增長之後，租金趨於平穩，甚至在一些主要大都市地區有所下降。銀行業的動盪也使得購買樓宇更加困難，投資者和分析師表示，因為更多的貸款機構正在撤回貸款或僅以高利率貸款。

因此，大多數公寓樓價值正在下跌，而許多房東不願以當前較低價格出售。

“沒人願意在非必要情況下承受虧損，“達拉斯房地產投資公司RREAF Holdings的首席投資官格雷厄姆·索登表示。

公寓樓銷售下滑與整體住宅市場的回調如出一轍——今年2月全美房價出現11年來首次同比下跌，銷售量較去年同期急劇下降。由於利率上升，住宅銷售同樣持續受限，部分地區房價已連續數月走低。

根據MSCI房地產資產價格指數，2月份多户住宅價格同比下跌8.7%。Green Street追蹤上市房東企業的另一項指標顯示更大幅度的下跌，建築價值較2021年末峯值下降20%。

索登稱其公司已開始投資房車公園等新型地產，而買賣雙方對公寓樓真實價值的認知仍陷僵局。

銷售減少對公寓租户或許是利好，因為買家表示無法像過去那樣快速提高租金。許多房地產所有者曾在借貸成本較低時擴張多户住宅業務，實施"先漲租後出售回饋投資者"的商業計劃。Apartment List數據顯示，3月全美公寓租金同比上漲2.6%，但年租金增速持續放緩，遠低於2021年疫情期間近18%的峯值。去年9月至今年1月租金環比連續下跌，儘管今春略有回升，仍不足以扭轉整體下行趨勢。

北馬克經紀公司多户住宅部門總裁特雷弗·科斯科維奇表示，由於房東無法像以前那樣提高租金，他們正試圖通過其他方式來維持房產價值。這包括削減成本、進行維修，並更努力地留住現有租户。科斯科維奇稱，當租金以前所未有的速度上漲時，“運營上可以不必那麼挑剔”。

經紀人和投資者表示，他們預計建築銷售要到明年才會有明顯回升，部分原因是今年計劃交付近50萬套新住宅，這是近40年來的最高水平。

近期衝擊地區性銀行的困境也給該行業帶來了打擊。根據MSCI的數據，這些貸款機構去年成為僅次於政府機構支持貸款的多户住宅貸款第二大來源。如今許多小型銀行正在縮減貸款規模。

但有一種類型的銷售幾乎所有人都預計會增加：強制出售。近年來，許多投資者通過短期浮動利率債務購買建築。由於利率上升，這些貸款的償還成本比建築業主最初借款時高出許多。

許多浮動利率貸款的剩餘餘額將在今年到期，那些建築每月無法帶來足夠現金流的借款人可能不得不出售建築以償還債務。

“我們正處於非常早期的階段，“科斯科維奇説。

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更正與補充格雷厄姆·索登是RREAF Holdings的首席投資官。本文先前版本錯誤地稱其為該房地產投資公司的收購總監。（已於4月4日更正）

刊登於2023年4月5日印刷版，標題為《公寓樓交易量下降74%，創14年來最大跌幅》。