《華爾街日報》：住房正成為投資者的糟糕避風港

那些用短期浮動利率債務搶購公寓樓的投資者如今陷入了困境。圖片來源：Aaron Schwartz/Xinhua/Zuma Press出租房屋本應是美國房地產市場中最安全的角落，但事實並非如此。

利率上升正在擠壓虛高的房地產估值。根據Green Street商業地產價格指數，公寓價格在過去一年下跌了21%，成為僅次於寫字樓（跌幅25%）表現第二差的房地產類別。機構投資者通常持有較少的獨户住宅，而這類房產的價值迄今更具韌性。

專注於擁有和管理公寓樓的上市房地產投資信託基金的股價也隨其基礎資產價值下跌。AvalonBay Communities公司和公寓收入房地產投資信託在過去12個月裏市值縮水了三分之一。

與寫字樓和商鋪不同，疫情期間住房看起來是穩賺不賠的賭注。遠程辦公的普及和家庭儲蓄的增加意味着更多人要麼購買了自己的住房，要麼搬進了出租物業。異常高漲的需求推高了估值並導致租金飆升。

2021年——繁榮的頂峯時期——專業管理公寓的租金上漲了近12%。根據哈佛大學《全美住房狀況報告》，這一漲幅是疫情前五年平均漲幅的三倍多。

資金因此大量湧入公寓市場。根據房地產諮詢公司紐馬克集團的數據，去年美國多户住宅投資額達2940億美元，加上2021年創紀錄的3535億美元，遠高於疫情前多年的年度水平。

買家支付過高價格的前提是他們能進一步提高租金。但紐馬克預測，2023年租金漲幅預計將放緩至4%，僅略高於3%的長期平均水平。

使用短期浮動利率貸款搶購公寓樓的投資者如今尤其陷入困境。研究機構Green Street指出，私營休斯頓房地產投資公司Nitya Capital因債務還款壓力增加，正尋求出售其38%的資產組合。Nitya大部分資產購於2021年價格峯值時期，當時利率處於歷史低位。融資成本上升已導致該房東部分資產的現金流枯竭。

具有諷刺意味的是，儘管大量新建公寓即將入市，但基本需求仍保持穩定。全美空置率為4.6%，略低於長期水平。強勁的就業市場使租客持續支付租金，而高昂的房貸成本令許多租户因購房壓力不得不延長租賃期。

投資者認為租户會持續支付租金的判斷是正確的。但債務成本維持低位和房東可隨意定價的假設卻適得其反。當寫字樓因空置率攀升舉步維艱時，租賃住宅市場卻因過度擁擠陷入困境。

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刊登於2023年4月5日印刷版，標題為《對投資者而言，住房正成為糟糕的避風港》。