休斯頓公寓業主因多户住宅市場承壓喪失3200套房產遭止贖——《華爾街日報》

一位公寓樓投資者上週失去了位於休斯頓的四處房產，這些房產因止贖而被收回，這是利率飆升開始顛覆價值數萬億美元的租賃住房市場的最新跡象。

蘋果道投資集團(Applesway Investment Group)借款近2.3億美元購買了這些擁有3200多套單元的公寓樓，這是疫情期間在德克薩斯州瘋狂收購的一部分。根據德克薩斯州哈里斯縣提交的公開文件，在蘋果道投資集團貸款違約後，公開上市的抵押貸款公司Arbor Realty Trust對這些房產進行了止贖。

公開記錄顯示，總部位於紐約的投資公司Fundamental Partners以未公開的價格收購了這些休斯頓房產。

商業地產市場的動盪正開始從城市寫字樓和老化的購物中心蔓延至出租公寓。長期以來，多户住宅領域一直被視為相對安全的投資，尤其是在疫情期間房價大幅上漲，迫使許多購房者繼續租房的情況下。

近年來，房東們從公寓租金飆升和廉價債務中獲益，這推動房產價值創下歷史新高。投資者高價購買這些房產，部分原因是他們押注租金會持續上漲。他們還認為在經濟衰退期間，公寓是更安全的賭注，因為人們總是需要住所。

如今，近期利率的上升使公寓市場降温。那些在2021年市場高峯期購買房產的投資者通常使用浮動利率抵押貸款融資。其中許多貸款已按更高的利率重置。

房地產分析公司Green Street估計，公寓樓價值較峯值已下跌逾20%。與此同時，租金增長正在放緩，這意味着部分揹負大額浮動利率抵押貸款的樓宇已無法產生足夠利潤來償還債務。

西木區公寓是Applesway因止贖而失去的樓羣之一。圖片來源：EagleViewApplesway是商業地產投資者的典型代表，他們通過收購價格適中的樓宇並在改造後提高租金來獲取鉅額利潤。首席執行官Jay Gajavelli在發佈的視頻中表示，他可以通過翻新休斯頓郊區一處低收入公寓樓，並實施提高租金及收取設施附加費的計劃，讓投資者資金翻倍。

“房產價值未來會上漲，“他説。

Applesway大部分貸款發生在2021年下半年，恰逢美聯儲啓動加息週期前。根據數據公司Trepp Inc.提供的貸款信息，某處房產的貸款利率已從3.4%升至約8%。至少有兩處物業採用約80%的債務融資，這在商業地產中被視為高槓杆操作。

近月來還有其他大型投資公司面臨多户住宅浮動利率貸款的還款問題。舊金山私募股權公司Veritas拖欠了由租金管制公寓樓擔保的4.5億美元貸款，黑石集團正就紐約市公寓樓資產包的債務與貸方進行談判。

黑石集團一位女發言人表示，這筆債務是無追索權的，意味着貸款方只能追索與該貸款掛鈎的房產。“我們正專注於與貸款方合作，爭取最佳解決方案，“該發言人表示。

像休斯頓Applesway這樣的止贖案例較為罕見，但隨着貸款到期以及保護房東免受利率上升影響的對沖合約開始失效，這類情況可能會變得更加普遍。根據Trepp的數據，今年美國將有創紀錄的1518億美元租賃公寓樓抵押貸款到期，未來五年內到期的金額將達到9401億美元。

聯繫記者：Will Parker，郵箱[email protected]；Konrad Putzier，郵箱[email protected]

本文發表於2023年4月12日印刷版，標題為《多户住宅領域受利率衝擊》。