美國最昂貴的拖車公園：移動房屋售價數百萬美元——《華爾街日報》

“歡迎來到我的客廳，”女演員莎拉·保羅森説道，她正為一支雜誌視頻團隊導覽她位於加州馬里布的設計師住宅，該團隊正在製作關於她家的專題報道。

身着一件露肩羊毛衫的她，詳細介紹了住宅的奢華裝修：廚房裏海沫綠色的大理石台面、定製的波西米亞風格紡織品、進口的歐洲燈具、如亮片般閃爍的粉色浴室瓷磚，以及為招待客人儲備充足酒水的雙門冰箱和冰櫃。

指示牌歡迎遊客來到馬里布的天堂灣地區。攝影：Adam Amengual（《華爾街日報》特約）這些設計細節足以匹配洛杉磯任何最迷人的豪宅。但它們卻出現在保羅森女士約500平方英尺（約46平方米）的房產中——這是一處位於拖車營地的住宅。

歡迎來到天堂灣移動房屋公園，這裏被廣泛認為是美國最昂貴的拖車營地。擁有256輛拖車和預製房屋的該社區可追溯至20世紀50年代，當時的所有者允許商業漁民在此停放露營車。從2000年代初開始，史蒂薇·妮克絲、米妮·德賴弗和馬修·麥康納等名人開始收購拖車，逐漸將這片營地變成了加州最炙手可熱的房地產之一。

其吸引力顯而易見。這個被當地人稱為“小海灣”的地方坐落在一處懸崖上，可俯瞰太平洋全景，並直接通往一個受當地衝浪者歡迎的僻靜海灣。這些景觀正是億萬富翁們斥資數億美元也要獲得的。附近，電影製片人兼Hamm’s啤酒財富繼承人小愛德華·H·哈姆以9100萬美元購得一座豪宅；媒體大亨拜倫·艾倫花費了1億美元；風險投資家馬克·安德森及其妻子勞拉·阿里拉加-安德森支付了1.77億美元。芭芭拉·史翠珊的龐大莊園就坐落在與公園同一段懸崖的邊緣。

如今，這片海灣呈現出一幅拼圖般的景象。那些歷經數十年風雨、猶如在加州陽光下曝曬近半個世紀的破舊錫罐般的拖車，與徹底顛覆傳統拖車概念的移動房屋比鄰而居。這些價值數百萬美元的豪宅配有寬敞的露台和時尚的設計師級裝潢，部分外觀由Marmol Radziner等知名建築事務所操刀——該事務所以改造洛杉磯最具建築價值的住宅而聞名。部分富豪買家還聘請了高端室內設計師，或選用One Kings Lane等明星青睞的潮流設計服務。這些拖車的主人是明星富豪，他們將海灣作為逃離內陸豪宅的海濱避世之所。

當地房產經紀人表示，在庫存短缺和疫情催生的濱海置業需求推動下，這些買家正將天堂灣房價推向新高。據房產掛牌網站Zillow數據，過去三年約有30輛拖車以高達500萬美元的價格成交（經紀人稱該數據未包含多筆場外交易）。今年三月，一套三居室移動屋掛牌價達585萬美元，經紀人表示若以接近該價格成交，或將創下海灣地區新紀錄。目前記錄保持者很可能是2016年尼克女士以530萬美元售出的移動屋，但也有經紀人透露曾聽聞高達700萬美元的場外交易。

“如今想在那裏買房可得有雄厚的資金實力，”Coldwell Banker房地產公司的本地經紀人布萊恩·梅里克表示，“那些標價五六百萬美元的房源？你只能搖搖頭感嘆‘哇哦’。”

與普通購房者不同，購買海灣地區活動房屋和移動住宅的人並不擁有其房屋下方的土地。這片土地自1960年代起就由基塞爾家族持有，買家需按月支付地塊租金。受租金管制條例約束，月租金從約1500美元到4000多美元不等。

梅里克指出，由於買家無法購買土地，在天堂灣置業堪稱"巨大的信任跨越"。儘管現行法規和租金管制政策使得該地塊未來重新規劃的可能性極低，但買家無法獲得任何保證——這正是潛在客户的首要顧慮。負責運營該社區的基塞爾家族成員史蒂夫·達爾伯格通過天堂灣土地公司表示，家族目前沒有對該社區進行重大改造的計劃。

泰德·西爾弗伯格擁有的移動住宅於2019年出售給強生家族成員。圖片來源：Adam Amengual/華爾街日報這座標價585萬美元的移動住宅是該社區目前在售最昂貴的房產。照片：Adam Amengual為《華爾街日報》拍攝不擁有土地也有其優勢。拖車房屋的銷售情況不公開記錄，這為追求隱私的人提供了掩護。此外，税務負擔也較輕。多年來，加利福尼亞州的移動房屋被視為車輛徵税，因此拖車車主只需支付車輛註冊和牌照費用，而無需繳納房產税。即使在1980年7月1日後新購買的移動房屋根據法律變更需繳納部分房產税，與傳統房屋相比，這些税款仍然微乎其微，因為它們是基於移動房屋本身的價值，而不是其所在土地的價值。

Marmol Radziner的Leo Marmol表示，根據當地的分區法規，移動房屋公園內的房屋必須保持其移動房屋的身份。這意味着它們必須能夠被反覆移動。實際上，Paradise Cove的房地產經紀人表示，雖然公園內許多較新的房屋是按照法規的字面要求建造的，但它們實際上根本無法移動。它們是偽裝成移動房屋的永久性定製住宅。

“他們只是把輪子裝在下面，然後稱之為移動房屋，儘管它們實際上根本無法移動，”Merrick先生説。

其中一些“移動”房屋現在標價高得離譜。根據Zillow的數據，目前海灣地區只有兩處房產公開掛牌出售，其中包括標價585萬美元的房產。

第二處房產由Marmol Radziner設計，大約在2015年完工，建造時“不惜成本”，Compass的掛牌經紀人Justin Cumbee説。除了399.5萬美元的要價外，買家還需支付每月約1800美元的租賃費，Cumbee先生表示。

傑克·尼科爾森的女兒詹妮弗·尼科爾森此前曾公開掛牌出售她的移動房屋，要價110萬美元。圖片來源：喬迪·瓊斯/Zuma Press負責該項目的馬爾莫爾先生表示，這座房屋是為一位熱愛衝浪的科技公司高管建造的週末度假屋，他想要“一個海邊小樂園”。

另一輛最近掛牌價為110萬美元、但隨後從房源網站Zillow下架的拖車房歸室內設計師、演員傑克·尼科爾森的女兒詹妮弗·尼科爾森所有。她稱天堂灣為“一個內行人才知道的秘密地點”，並表示她在疫情期間在那裏全職住了兩年，並徹底翻新了這個地方。根據Zillow的數據，該房屋上一次交易是在2020年，價格為42萬美元。

多年來，達爾伯格先生表示，天堂灣土地公司一直試圖對抗管理該公園地塊租金上漲的租金管制規則，但遇到了強大的阻力。

“我們在加州，這裏的產權形同虛設。雖然我理解租金管制的理由，但看到有錢人搬進來，花500萬美元買一輛拖車，然後支付如此之低、人為限制的租金，這令人沮喪，”達爾伯格先生説。不過，他説，“你不會聽到我們任何人為此哭窮。”

救生員隊長瑞安·艾迪生表示，儘管長期居民已經看到他們自己的拖車價值急劇上升，但一些人將有錢買家的湧入視為一把“雙刃劍”。艾迪生先生説，他和妻子達琳·艾迪生在2009年房地產崩盤後不久購買了他們的拖車。這是他們的主要住所；艾迪生先生在附近的聖莫尼卡擔任救生員，而他的妻子是一名急診室和腫瘤科護士。

艾迪生夫婦表示，他們支付了31.5萬美元從前任業主手中接管了租賃權，並額外花費約15萬美元購置了一棟全新的三室兩衞活動房屋，以適應他們、兩個孩子及兩隻拉布拉多犬的生活需求。這還不包括每月約1500美元的租賃費用。艾迪生先生稱，剛完成購買不久，園區內的房價就開始"瘋狂上漲"。

“我們很幸運，“他説，“現在根本不可能再搬進來了。”

部分原因在於園區居民不擁有土地所有權帶來的不確定性。由於銀行除了拖車房屋本身外沒有其他抵押物，超過一定金額的租賃權接管首付基本無法獲得貸款——梅里克先生表示，據他所知只有加州戈利塔的一家社區銀行會為這類最高約60萬美元的購買提供融資。因此大多數買家必須現金支付，這對非富豪階層而言遙不可及。

瑞恩和達琳·艾迪生於2009年購入了他們在天堂灣的住宅。圖片來源：Adam Amengual/華爾街日報艾迪生先生和其他居民擔心，歷史上使這個社區如此特別的品質正在迅速消逝。艾迪生先生的童年就在這個海灣度過，他回憶起在海灘和水中度過的美好時光。但他説，2012年左右園區的變化已顯而易見。週五下午當他帶着孩子在社區遊樂場玩耍時，會看到更炫目的車輛開始駛入，比如寶馬和流線型跑車。他能感覺到客户羣體正在發生變化。

“我們看到人們進來後就把房子徹底翻新，全是高端裝修之類的，”他説。“一開始我們都不敢相信。現在我就覺得，‘好吧，無所謂了。’不過是又一個有錢人罷了。”

史蒂薇·尼克斯、明妮·德瑞弗和馬修·麥康納等現任及昔日名人居民的代理人均未回應或拒絕置評。保爾森女士也拒絕發表評論。

長期居民泰德·西爾弗伯格表示，這個公園的一大吸引力曾是它緊密的社區氛圍。西爾弗伯格曾是一名天堂灣救生員和企業家，1980年至2019年間居住在該公園。他説，沒人會給自己的拖車配鑰匙或鎖門，住在公園裏的水管工和電工會樂意過來修理壞掉的水管或電視，海灣的孩子們幾乎無人看管地自由奔跑。

“沒有孩子是由父母單獨撫養的。他們是由整個社區共同撫養的，”他説。

現在，一些業主正在套現，稱財富的湧入毀了這個公園。一些人指責房地產經紀人，稱他們通過吹捧名人交易和吸引媒體報道人為抬高了價格。

西爾弗伯格表示，他於2019年出售房產搬到了夏威夷。Zillow記錄的成交價為237.5萬美元。他拒絕透露最初支付的金額，但表示這輛拖車是他一生中最好的投資之一。

艾迪生先生是一名救生隊長和狂熱的衝浪愛好者。照片：Adam Amengual為《華爾街日報》拍攝他説，買家是強生公司家族的一員，似乎擁有“無限資金”來翻新它。

“在售出之前，這裏簡直是天堂，”他這樣描述這個小海灣。

至於艾迪生先生，他説他和妻子沒有搬家的計劃——儘管只要價格合適，一切都可以出售。

“有那麼一刻，我們想，‘也許我們應該標個高價試試看。’但之後我們能去哪兒呢？”他説，“我的意思是，如果有人出價300萬美元，我肯定會考慮。”

聯繫作者 Katherine Clarke，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年4月14日的印刷版，標題為《美國最昂貴的拖車公園》。