房產面臨開放式問題 - 《華爾街日報》

低利率使得零售和機構投資者增加對房地產的敞口更具吸引力。圖片來源：saul loeb/Agence France-Presse/Getty Images商業房地產行業的一個老設計缺陷又回來了，而且這次規模更大、範圍更廣。

自2008年全球金融危機以來，房地產投資基金的規模迅速膨脹，而且不僅僅是在美國。根據歐洲中央銀行的數據，截至2022年底，歐元區房地產基金的管理資產達到1.04萬億歐元，相當於1.14萬億美元，而2007年僅為2000億歐元。按價值計算，約80%的基金是開放式的，投資者可以選擇每日、每週或每季度贖回。

這些基金幫助房地產行業減少了對銀行貸款的依賴，而銀行貸款在2008年後一度枯竭。低利率也推高了房地產價值，使得零售和機構投資者增加對房地產的敞口更具吸引力。“這背後的一個重要原因是資產管理公司對另類策略的推動，”Cohen & Steers的房地產策略主管Rich Hill表示。

但這些基金在設計上難以應對經濟低迷時期，當更多投資者要求贖回時，基金經理可能被迫限制贖回，直到他們能夠通過出售房地產籌集現金。這在美國尤其是個問題，自去年以來，包括BlackRock和Schroders管理的幾隻基金在內的多隻基金已被“凍結”。這是一種反覆出現的模式：自2008年以來，英國的開放式房地產基金已經四次限制贖回。

歐洲央行擔憂這些基金規模已變得如此龐大，可能對商業房地產市場產生"系統性影響"。目前持有歐元區40%的商業地產，是十年前水平的兩倍——儘管部分風險敞口通過債務或股權投資持有，而非直接擁有建築物。

這些重要參與者的強制出售將進一步施壓房地產估值，對銀行賬面上商業房地產貸款的健康狀況產生連鎖反應。

目前投資者尚未大規模撤資，但收益不佳可能改變這一局面。根據MSCI歐洲房地產指數，上市房地產股票過去一年平均下跌36%，但私募基金的調整更為緩慢且剛剛開始。

部分監管機構已收緊投資者贖回資金的時效規定，這應有助於緩解流動性錯配。鑑於基金規模已如此龐大，可能需要實施更多管控措施，如收取贖回費或要求投資者延長贖回通知期。這在某種程度上違背了基金應便於兑現的初衷。

近期這類產品的吸引力已受打擊，尤其自美國黑石集團管理的Breit等知名基金限制贖回以來。隨着利率上升，其他投資渠道可能提供更高收益且資金被困風險更低。監管機構即將施加的更多限制，可能為投資者提供另一個避而遠之的理由。

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出現在2023年4月14日的印刷版中，標題為《房地產存在一個開放性問題》。