辦公樓業主遭人壽保險貸款機構冷落——《華爾街日報》

許多保險公司對寫字樓市場空置率上升和租金下降感到不安。圖片來源：Eric Thayer/Bloomberg News人壽保險公司曾是商業地產開發商可靠的資金來源，但隨着今年有數百億美元辦公貸款到期，它們正在對寫字樓業主關上大門。

高管和分析師表示，許多保險公司已放緩或停止發放辦公貸款，這中斷了該行業十年來向商業地產貸款領域的擴張。保險公司對空置率上升和租金下降感到不安，這反映出遠程辦公日益流行，而辦公室迴歸率仍只有疫情前水平的一半左右。

高盛資產管理公司2月份的一項調查發現，15%擁有商業房地產貸款業務的保險公司表示，他們計劃在今年縮減業務活動，是去年同期的三倍多。

總部位於愛荷華州的大型保險公司Principal Financial Group Inc.在3月初的一次電話會議上告訴投資者，該公司正在“暫停”向商業抵押貸款領域部署任何重要的新資金。該公司的Principal Asset Management部門的首席執行官Patrick Halter表示：“在我們相信市場已經理清估值之前，我們不想投資這些資金。”

保險機構放貸收縮對建築業主而言是個壞消息，尤其在當前其他融資渠道幾近枯竭之時。作為商業地產最大貸款方的銀行自去年夏季起就持續縮減放貸。業內人士表示，繼今年三月硅谷銀行與簽名銀行接連倒閉後，銀行對商業地產的規避情緒進一步加劇。

穆迪分析數據顯示，在美國4.5萬億美元未償商業地產抵押債務中，壽險公司持有約15%份額。由於這些公司的資金來源於客户保費而非客户存款，它們特別適合填補銀行信貸收縮留下的缺口。抵押貸款經紀商和保險業高管指出，這使得保險公司不易遭受導致硅谷銀行和簽名銀行倒閉的那種擠兑衝擊。

今年大量商業地產債務到期之際，融資渠道的匱乏尤為令人擔憂。Trepp公司數據顯示，銀行持有的商業抵押貸款中創紀錄的2700億美元將於今年到期，其中約800億美元以寫字樓作為抵押。

Principal公司今年有10筆總值約4.8億美元的寫字樓抵押貸款到期。哈爾特先生表示其中約四筆可能需要展期，“因為當前寫字樓再融資面臨市場流動性短缺的挑戰”。不過他預計這四筆貸款不會出現損失。

全球金融危機後，保險公司對商業地產的貸款業務開始興起。超低利率壓低了公司債券的收益率，而公司債券是保險公司投資組合的核心。對辦公樓、公寓、倉庫和其他商業地產的貸款提供了更高的收益率。

Signature銀行在3月份倒閉後，保險貸款機構對商業地產的厭惡情緒加劇。圖片來源：Sarah Yenesel/Shutterstock分析師表示，商業地產貸款目前不太可能導致保險公司出現重大虧損。標普全球評級公司人壽保險部門負責人Carmi Margalit表示，總體而言，人壽保險公司的承保標準比那些將貸款重新打包為商業抵押貸款支持證券的貸款機構更為嚴格。

房地產投資銀行公司Eastdil Secured的總裁D. Michael Van Konynenburg表示，人壽保險公司繼續向倉庫和公寓樓等表現最好的地產類型的業主提供貸款。他説，他們甚至可能會考慮向空置率低、與優質租户簽訂長期租約的表現優異的辦公樓提供新貸款。

即便如此，在高盛2月份的調查中，343位保險業財務和投資負責人預測，在未來一年超過25種資產類別中，商業抵押貸款、抵押貸款支持證券和直接房地產持有將是表現最差的投資之一。

在五年前的同一項調查中，受訪者將商業抵押貸款列為他們希望增加在投資組合中的三大資產之一。

年金保險專家美國權益投資壽險控股公司的首席執行官安南特·巴拉表示，他的公司並未在其500億美元的整體投資組合中新增以辦公樓為主的房地產投資。

“當前的核心問題是：辦公樓的價值究竟幾何？”他説，“我們認為，在後疫情時代，很難判斷辦公樓市場的常態是什麼。”

請致信萊斯利·西斯姆，郵箱：[email protected]，以及彼得·格蘭特，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年4月19日的印刷版，標題為《保險公司撤離商業地產貸款市場》。