邁阿密房市降温 但仍是全美最熱——華爾街日報

邁阿密房價增長雖有所放緩，但在第一季度仍持續攀升，這得益於持續的需求支撐，儘管抵押貸款利率上升導致美國大部分地區房價下跌。 

根據伯克希爾哈撒韋家庭服務公司EWM房地產總裁羅恩·舒菲爾德的數據，邁阿密-戴德縣的中位數房價本季度同比上漲了5.2%。 

這一增長提供了新的證據，表明邁阿密房地產市場有望保持美國所有城市中最強勁的態勢。根據標普CoreLogic Case-Shiller指數，邁阿密在2022年以15.9%的同比房價增長率位居全美之首。

居民和企業繼續湧向陽光之州——尤其是南佛羅里達——吸引他們的是全年温暖的天氣、更寬鬆的商業監管以及沒有州所得税。根據美國人口普查局的數據，佛羅里達州在2022年新增居民數量超過其他任何州，而邁阿密的住房庫存相比2020年第一季度下降了約一半。 

紐約人和其他東北部居民是邁阿密地區最活躍的購房者之一。圖片來源：Bryan Cereijo/《華爾街日報》紐約人和其他東北部居民是該地區最活躍的購房者之一。根據佛羅里達州機動車輛部門的數據，去年大部分駕照變更來自紐約。許多新來者習慣了紐約市及其郊區高昂的房地產價格，這助推了邁阿密房價和租金的上漲。 

“南佛羅里達州的房價已重新設定在更高水平，”市場分析師、道格拉斯·艾麗曼公司邁阿密報告的作者喬納森·米勒表示。

並非所有趨勢在本季度都呈積極態勢。成交量正在快速下滑。據米勒先生稱，邁阿密-戴德縣的月度住宅銷售量已大幅下降，年初至今降幅超過40%。

價格增長速度也在放緩，這表明數月來較高的抵押貸款利率開始對該地區的房價和銷售產生影響。根據標普CoreLogic Case-Shiller指數，第一季度5.2%的價格漲幅遠低於2021年全年29.4%的迅猛增速。

邁阿密房地產市場還面臨另外兩大阻力。佛羅里達州房主的保險費大幅上漲，部分原因是高額的訴訟成本和不斷增加的災難損失。總部位於邁阿密的獨立保險機構NSI保險集團的首席運營官吉姆·麥丘表示，過去三年中，該地區的保險費上漲了約40%。

美國人口普查局數據顯示，2022年佛羅里達州新增居民數量超過其他任何州。圖片來源：麗貝卡·布萊克威爾/美聯社“保險費對中產階級購房者來説是個大問題，”麥丘先生説，“這真的很艱難。”

一項新的州法律要求公寓樓充分儲備資金並進行更嚴格的結構檢查，這也可能使在邁阿密擁有一套公寓更加昂貴。為滿足新要求而徵收的特別評估費可能高達每户10萬美元或更多。邁阿密第一金融公司的抵押貸款機構阿尼巴爾·託雷斯表示，由於這些評估和結構問題，一些較舊的公寓通常無法獲得抵押貸款。

儘管如此，部分經濟學家預測邁阿密房市將比其他絕大多數地區更好地保持價格漲幅。邁阿密房地產經紀人協會首席經濟學家蓋伊·科羅拉頓表示，庫存短缺和邁阿密-戴德縣強勁的就業增長意味着，該地區房價更可能保持穩定或以個位數增長，而非下跌。

高盛集團1月報告預測，奧斯汀、舊金山和西雅圖等曾火爆的市場2023年將出現兩位數價格下跌，而邁阿密市場基本持平。

道格拉斯·艾麗曼公司報告顯示，2月份邁阿密-戴德縣新籤合同數量激增91.8%，達到三年半來最高水平。

戴爾·查普曼·韋伯2月將其在豪華社區珊瑚閣新裝修的三居室掛牌，價格是她2016年購入價的兩倍多。令她驚訝的是，房產兩天內即售出。“我原以為市場肯定在降温，“韋伯女士説。

攪動商業地產的區域性銀行業危機也導致邁阿密部分住宅交易活動放緩，因貸款難度增加。與科威國際不動產合作的Jills Zeder集團創始成員丹尼·赫茲伯格表示，超豪華住宅（買家通常可全款支付）需求受影響較小。

“我們的市場已經趕上並超越了全美某些最強勁的市場，“他説，“我認為這印證了這座城市的轉型。”

寫信給黛博拉·阿科斯塔，郵箱：[email protected]

刊登於2023年4月19日印刷版，標題為《邁阿密市場降温但仍是最熱》。