曼哈頓頂級寫字樓業主考慮B計劃 - 《華爾街日報》

曼哈頓下城一棟正被改造成住宅的舊辦公樓內的公寓。圖片來源：Lev Radin/Zuma Press曼哈頓最大寫字樓業主要求員工每週五天到崗上班，但對其他僱主是否會效仿顯得信心不足。一劑現實良藥或許能緩解紐約住房緊張。

SL Green地產公司於週三收盤後公佈一季度業績。運營現金流（衡量房地產公司租金盈利的關鍵指標）較分析師預期低10%。為填補空置率還不得不提供租賃優惠。該公司為新租户提供4.8個月免租期，相當於平均租約時長的6%。CompStak數據顯示，2019年紐約免租期通常僅為3%。

SL Green首席執行官馬克·霍利戴在疫情初期就對遠程辦公持懷疑態度。2021年一季度財報公佈後，他曾告訴分析師居家辦公"初期實踐範圍有限，隨時間推移將逐漸式微"。

但上月管理層在行業會議上向投資者坦言，新工作模式打破了白領職位與其產品需求間的傳統關聯。SL Green表示紐約辦公室崗位數量目前較2019年高出15%，但可用空間更為充裕——高力國際數據顯示曼哈頓空置率達17.1%，幾乎是三年前的兩倍。

即便是已有租户入駐的寫字樓，使用頻率也大幅降低。根據追蹤員工刷卡數據的Kastle Systems統計，紐約寫字樓入住率僅為疫情前水平的46%。

SL Green地產公司表現優於同行，因其持有的優質辦公空間備受租户青睞。截至三月底，其物業平均入住率達90.2%。但這一數字仍比管理層此前預測的復甦水平低了近4個百分點。規模較小的競爭對手帝國房地產信託處境更為艱難，去年末入住率僅85%。

部分寫字樓將永遠無法恢復往日人氣。解決紐約辦公空間過剩的方案之一是將其改造為住宅。這座城市需要50萬套新住房，其中最多2萬套可通過辦公轉住宅改造實現。紐約州長凱西·霍楚計劃推出辦公改造税收優惠政策，並制定更利於開發商的區劃法規來推動保障房建設。

對大型業主而言，這種改造的經濟效益尚不明確。由於住户不像辦公租户那樣為走廊、門廳等公共區域付費，改造會導致20%的建築面積無法產生收益。且空調普及後建造的寫字樓多為密閉窗設計，改造成本高昂。

要使改造具備經濟價值，住宅地產價格需比寫字樓高出50%。而高力國際數據顯示，三月底曼哈頓寫字樓每平方英尺價格比大型多户住宅高出87%。考慮到當前極低流動性的市場環境，實際溢價可能遠低於此。但即便如此，要達到必要的寫字樓折價水平仍前路漫漫。

住宅改造可能有助於降低曼哈頓高企的辦公空間空置率，但首先必須經歷痛苦的降價過程。

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刊登於2023年4月21日印刷版，標題為《辦公樓業主考慮B計劃》。