商業地產困境比以往低迷期更為深重 - 《華爾街日報》

近幾十年來，商業地產經歷了多次蕭條，但這次情況截然不同。

房東們同時面臨着週期性市場低迷與人們工作方式、生活和購物習慣的長期變革。利率的突然飆升導致房地產價值下跌，而遠程辦公的興起和電子商務的發展則減少了對辦公和零售空間的需求。

投資者和經濟學家表示，自1970年代以來，這兩種力量從未以如此規模同時出現——當時石油價格暴漲和股市崩盤引發經濟衰退，而新技術使工作崗位從大城市外遷。這一次，疫情在很大程度上加速了商業地產的劇變。

美國寫字樓空置率在第一季度達到12.9%的里程碑，超過了2008年金融危機期間的峯值。儘管失業率處於低位，這一數字仍創下數據公司CoStar集團自2000年開始追蹤該指標以來的最高紀錄。

目前尚不清楚商業地產低迷會惡化到什麼程度。一些分析師認為，其嚴重性很可能低於1990年代初和2008年金融危機後的前兩次衰退，尤其是如果美國經濟避免深度衰退且利率快速回落的話。

但寫字樓和部分零售地產面臨的深層問題意味着，建築價值不太可能像前幾次危機後那樣反彈至新高。

1973年紐約市加油站前排隊等候的車輛。圖片來源：Marty Lederhandler/美聯社1975年底特律密歇根就業保障委員會辦公室外的長隊。圖片來源：Preston Stroup/美聯社這進而表明，商業地產對經濟增長的貢獻將不及以往復蘇時期。低迷的房產價值可能重創依賴房地產税收入的城市，並拖累銀行資產負債表，導致整體經濟信貸收縮。

對於銀行、養老基金和資產管理公司而言這也是壞消息——它們作為商業建築的主要貸款方和持有方，可能在未來數年持續面臨虧損。KBW研究數據顯示，商業抵押貸款約佔美國銀行中位貸款組合的38%。Preqin數據顯示，北美公共養老基金平均將約9%資產配置於房地產。

“這相當於數萬億美元投資突然遭遇重大減值，“紐約資產管理公司Arena Investors首席執行官丹·茲維爾恩表示。

在過往經濟低迷期，只要經濟顯現復甦跡象，基本面趨勢通常有利於業主。越來越多的白領湧入城市，填滿寫字樓的同時也為商鋪餐館帶來穩定客源。與此同時，行政審批和分區限制抬高了開發商建設門檻，保護了現有業主免受競爭衝擊。

2001年曼哈頓中城的行人。圖片來源：Tina Fineberg/Associated Press這幫助建築價值在危機結束後反彈並達到創紀錄高點。由於這些房地產市場暴跌與經濟衰退同時發生，美聯儲降息以降低借貸成本並提振經濟。根據MSCI Real Assets的數據，從1993年底到2022年年中，美國商業房地產價格上漲了近四倍，輕鬆跑贏通脹。

房地產投資公司Fundrise的首席執行官本·米勒表示，現在，新技術和人們生活工作方式的變化正威脅着許多房東。多年來，零售業主一直在應對電子商務的崛起，這降低了臨街店鋪的價值，並且仍然對全國各地的購物中心構成威脅。

瑞銀集團表示，今年門店關閉數量大幅增加，該機構本月估計，未來五年美國將有約5萬家零售店關閉。Bed Bath & Beyond Inc.成為最新一家陷入困境的大型連鎖零售商，該公司在多年虧損和轉型計劃失敗後，於週日申請破產保護。該公司表示，預計最終將關閉其全部360家Bed Bath & Beyond和120家Buybuy Baby零售店。

寫字樓業主正處於消化過剩供應的初期階段，未來可能面臨多年的租户需求下降。由於電子郵件、Zoom和Dropbox等技術，遠程辦公日益普及，這意味着寫字樓的空置率遠高於疫情前。CoStar表示，每位辦公室員工佔用的空間比2015年減少了12%，這表明企業租户在續簽辦公租約時可能需要更少的空間。

“人們曾認為這些辦公樓會永遠存在，因為理所當然地認為它們將永遠保持98%的出租率，”茲維爾恩先生説，“人們沒有預料到這種長期變化。”

並非所有商業地產都岌岌可危。數據中心和倉庫因電子商務和遠程辦公而受益。公寓租金遠高於疫情前水平，多數分析師預計美國住房短缺將持續，這支撐了租金上漲。曼哈頓零售租金再次攀升，同時部分大型連鎖店在多年關店後開始擴張。

即便對於陷入困境的寫字樓市場，也存在一些緩解因素。與2008年相比，房東持有的債務占房產價值的比例普遍更低。

儘管如此，多數分析師預計隨着更多租約到期和企業縮減面積，空置率將繼續上升。房地產分析公司Green Street估算，自2022年初以來辦公樓價格下跌25%，購物中心價格較2022年初下降19%，較2016年下跌44%。

遠程辦公的普及意味着寫字樓空置率遠高於疫情前。圖片來源：Shelby Knowles/《華爾街日報》多數分析師預計，隨着更多租約到期和企業縮減辦公空間，空置率將持續攀升。照片：阿米爾·哈姆賈/彭博新聞MSCI房地產首席經濟學家吉姆·科斯特洛表示，美國大城市房東上一次在市場低迷與長期結構性轉變中遭受重創是在20世紀60至70年代。他指出，高速公路的延伸、傳真機的普及以及廉價長途電話的興起，使得工廠和辦公室得以從大城市遷往成本更低的地區。更多家庭因此放棄城市中心遷往郊區，通貨膨脹和失業率上升更令情況雪上加霜。

當時眾多城市公寓、辦公樓和零售物業的業主財富大幅縮水。在布朗克斯區，甚至有房東縱火燒燬房產以獲取保險賠償。

如今，空置率攀升與利率上漲正雙重衝擊寫字樓業主。以佛羅里達州傑克遜維爾市郊的鹿林公園美聯大廈為例——這座龐大的辦公園區唯一租户德意志銀行已於2022年底搬離（Trepp公司數據顯示）。

Trepp報告顯示，隨着全美債務成本激增和房產價值暴跌，該物業所有者未能獲得新貸款，最終在4月1日抵押貸款到期時違約。

記者康拉德·普齊爾，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年4月25日印刷版，標題為《商業地產困境加劇》。