《華爾街日報》：曼哈頓公寓租金創歷史新高 或仍難阻黑石集團違約

黑石集團面臨違約風險，其以紐約最昂貴行政區11棟公寓樓為抵押的2.7億美元貸款可能無法償還。圖片來源：Michael Nagle/Bloomberg News儘管全美大部分地區租金趨於平穩或下降，曼哈頓公寓租金今年仍飆升至歷史新高。即便如此，黑石集團仍可能失去其在曼哈頓的一批公寓資產。

這家房地產與私募股權公司正面臨2.7億美元貸款違約風險，該貸款由紐約最昂貴行政區的11棟公寓樓擔保。穆迪投資者服務公司報告顯示，這些房產的現金流已不足以覆蓋全部債務成本。

2019年這些公寓平均月租金為3700美元。如今曼哈頓租金中位數又上漲20%創下紀錄。由於黑石旗下公寓多為市場價房產，公司本可受益於行政區租金上漲。

但租金激增仍無法抵消黑石對這11棟建於1900至1987年間、主要位於切爾西和上東城社區的公寓日益增長的維護成本。

這些困境導致黑石的貸款進入"特殊服務"程序——即由第三方接管可能無法償付的證券化貸款的管理流程。

在2021年和2022年上半年公寓租金價格激增之後，美國各地的租金近幾個月來一直在下降，這表明許多租户已經達到了他們收入中用於住房支出的極限。

曼哈頓的租金卻是一個罕見的例外，持續上漲。該市的租金在疫情初期有所下降，直到2022年初才恢復，房地產經紀人將這一反彈歸因於辦公室工作人員和學生的迴歸，這保持了高需求。

但即使是紐約的公寓樓，如果維護和改善成本過高，也可能難以盈利。紐約及其他地區的許多多户住宅業主報告稱，近年來運營成本上升，包括建築、勞動力和保險成本。

根據貸款文件和知情人士透露，黑石集團管理這11處房產的相關費用，包括維修和升級，遠遠超出了該公司在2019年獲得貸款時的成本預期。

此外，這些房產是通過浮動利率債務融資的，雖然這對於旨在改善後加價出售的房產來説是典型的，但涉及利率風險，從去年開始，這使得債務成本更加昂貴。

這些建築在疫情初期也遭受了租金收入疲軟的影響，當時許多紐約人搬到了郊區或美國其他地區。最近這已經不再是一個大問題。根據穆迪引用的數據，平均入住率已經反彈至93%。

在其中一處名為The Grove的房產中，單卧室單元月租金超過5000美元，而今年早些時候該樓盤一套三卧室頂層公寓的掛牌月租高達1.6萬美元。

黑石集團女發言人表示，這筆債務屬於無追索權貸款，意味着貸方只能處置與該貸款掛鈎的抵押房產。她補充説，紐約這個資產組合"並不能代表我們更廣泛的多户住宅投資組合的實力。由於需要大量資金將60多年房齡的物業改造到我們和住户期望的標準，該組合面臨着特殊挑戰。"

黑石集團的證券化貸款將於8月到期，並有權選擇將貸款期限再延長一年。與其他房東類似，該公司購買了名為利率上限的對沖工具，部分降低了利率上升風險。但房地產數據公司CRED-iQ的高級董事總經理馬克·麥克德維特表示，該對沖合約將於8月到期，而續簽的高昂費用（可能高達數百萬美元）將進一步侵蝕這些樓宇的運營收益。

黑石可能很快會選擇止損，將這些房產移交給代表債券持有人管理貸款的特殊服務商。該公司也可能嘗試重新協商貸款條款以避免資產損失。

這11棟建築僅佔黑石某房地產基金的極小部分，根據公司最新財報顯示，該基金整體仍保持正收益。

由商業房地產抵押貸款支持的債券價格近期已跌至疫情開始以來的最低水平，原因是投資者對房地產市場普遍存在的潛在風險日益警惕。

根據房地產數據公司Trepp LLC的數據，未來兩年內將有價值370億美元的證券化多户住宅貸款到期，這些貸款的租金收入要麼不足以償還債務，要麼償還後的緩衝空間低於標準水平。相比之下，這一數字是辦公樓領域高風險貸款的兩倍多。

“我認為將會出現大量買家後悔的情況，“Trepp公司高級董事總經理馬努斯·克蘭西表示。

聯繫作者威爾·帕克，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年4月26日印刷版，標題為《黑石曼哈頓公寓投資組合面臨風險》。