商業地產陷入低迷，不妨問問瑞典的“地產之王”——《華爾街日報》

免費資金時代的終結已造成廣泛的金融衝擊，許多人擔憂商業地產將成為下一個崩盤的領域。

只需問問伊利亞·巴特利安——這位歐洲負債最重的房地產大亨之一。

在不到十年間，這位前小鎮市長藉助低成本貸款浪潮建立了北歐房地產帝國。他的公司SBB專營所謂的"社會基礎設施"。作為首席執行官，他收購了醫療診所、學校甚至警察局，再回租給地方政府。大批散户投資者湧入SBB股票。

公司審計機構安永曾在斯德哥爾摩市政廳的璀璨晚宴上，將巴特利安譽為瑞典"年度企業家"。

利率飆升使SBB陷入困境，成為歐洲日益脆弱的房地產市場中受創最重的企業之一。該地區房價過去一年暴跌20%。瑞典主要金融監管機構警告商業地產將面臨"清算時刻"。

公司股價較2021年末峯值下跌約80%，市值蒸發150億美元。做空機構瞄準SBB，標普全球評級警告可能下調其評級，此舉將增加償債成本與難度。巴特利安個人財務也承壓，他曾用所持股票進行大額個人借貸。

為籌集資金，SBB上月動用了私募巨頭布魯克菲爾德資產管理公司8.9億美元救助方案中的部分資金，出售了一批學校和幼兒園資產組合的股權。

瑞典索爾納市一所由SBB持有的獨立中學。隨着硅谷銀行在利率上升浪潮中崩塌，投資者開始聚焦全球房地產市場的風險。大西洋兩岸的銀行對房地產貸款均有大量敞口，私募股權公司和普通投資者亦是如此——在利率跌至零甚至負值的過去十年間，他們曾在此領域追逐收益。

許多人擔憂，當租約與貸款到期時，仍在應對疫情引發的通勤與零售模式變革的房地產市場可能造成更廣泛的經濟衝擊。

這種繁榮-蕭條的週期在瑞典被放大。得益於1990年代初房地產崩盤後採取的審慎態度，該國金融業平穩度過了2008年金融危機。專注於房地產的Green Street Advisors分析師埃多阿爾多·吉利表示：“SBB堪稱瑞典市場現狀的完美縮影。”

吉利稱，在Green Street研究的所有公司中，SBB的負債水平位居第二，約相當於其資產價值的66%。SBB表示其採用不同的債務計算方式，負債約佔投資組合價值的49%，該計算未將某種形式的混合債券計入債務。

55歲的巴特揚表示，憑藉低空置率和與政府簽訂的長期租約，SBB具有良好優勢。他稱公司已迅速轉向強化財務狀況，且今年到期債務很少，並補充其個人借款保守且留有充足緩衝空間。

“生存下來的並非最強壯的物種，”他引用查爾斯·達爾文的話説道，“而是最能適應變化的那個。”

巴特利安先生出生於黑山，1990年代初家鄉戰火紛飛時移民瑞典。他獲得了社會工作博士學位，後來從政。在被視為瑞典社會民主黨後起之秀時，他轉投一家房地產公司工作，據稱後來被迫離職。

2016年，他創立了SBB公司，全稱為北歐社區建設集團，通過與一家專注於電信軟件和在線賭博的公司反向併購實現上市。

從社會主義轉向新自由主義的巴特利安，避開了摩天大樓，轉而投資社區核心資產。憑藉政界人脈，他達成協議收購市政建築，再以可觀租金回租給地方政府。

SBB的資產組合逐漸擴大，包括養老院、逾1萬套受監管公寓單元、北極圈邊緣小鎮的文化中心，以及在挪威的275所幼兒園。

截至2021年底，SBB擁有近6000萬平方英尺空間，相當於20座帝國大廈。安永贊助的評審團授予其成就獎時，稱這位"志在打造歐洲最大房地產公司"的企業家為"瑞典地產之王"。

安永發言人表示該獎項獨立於審計業務，由外部獨立評審團決定。

巴特利安先生面對鏡頭時從容不迫，這增加了他的大眾吸引力。他經常在電視上客串露面，吹噓公司的成就。他在推特上炫耀公司的增長，並攻擊批評公司的人。

SBB的股價飆升，從2017年到2021年底達到峯值時增長了13倍多，市值超過180億美元。根據金融數據公司Modular Finance的數據，它成為瑞典持股人數最多的股票之一，擁有超過26萬名股東，比總部位於斯德哥爾摩的快時尚零售商H&M Hennes & Mauritz AB還要多。

“這種瘋狂的增長使其在瑞典投資者中非常受歡迎，”來自斯德哥爾摩的23歲會計師丹尼·魯斯説。

魯斯先生兩年前投資了數千美元，並在股價下跌時購買了更多股票。總體而言，他虧損了超過44%。儘管如此，他仍然看漲，並認為公司已經經受住了風暴的考驗。

巴特利安先生是大股東，他通過一家以自己名字命名的公司——Ilija Batljan Invest AB——發行債券，承擔了與他的股票相關的債務。他支付債券利息的部分資金來自SBB股票的股息。

隨着2022年利率上升對公司造成衝擊，SBB的批評聲越來越大。做空機構Viceroy Research去年發佈了一份報告，提出了一系列指控，包括指控SBB誇大了其房產的估值，然後基於這些高估值借款。

週三從斯德哥爾摩SBB辦公室看到的景象。巴特利安先生批評了做空者，並否認房產被高估。SBB表示，獨立評估師負責估值工作，且公司能以等於或高於估值的價格出售房產。

在季度財報電話會議上，巴特利安偶爾會顯得粗魯：一位長期擔任高盛房地產行業分析師的人詢問有關現金流的問題時，巴特利安反問道：“你做過房地產嗎？”

為償還債務，巴特利安將8000套公寓的資產組合剝離為獨立公司，並出售了辦公樓、養老院和倉庫。2022年公司持有面積減少了超過800萬平方英尺。

去年底SBB同意將其在幼兒園及其他學校資產組合中49%的權益出售給布魯克菲爾德，後者通過基礎設施投資基金（而非其大型房地產部門）完成了收購。

巴特利安稱這筆交易證明公司具備通過向知名投資者出售資產來籌集資金的強大能力，即便在市場低迷時期。上季度他還提高了股息**，**表示這一舉措得到了房產銷售現金流的支持。

部分分析師擔憂SBB會優先支付股息（此舉有助於支撐股價和巴特利安的個人債券）而非償還債務。

本月，曾看漲SBB的北歐聯合銀行分析師向客户發送報告建議拋售，認為當前股息不可持續，並擔憂利率上升壓力下公司債務可能被降級。

瑞典的通脹率超過10%，位居歐洲最高之列。本週央行將基準貸款利率再次上調0.5個百分點至3.5%。

巴特利安先生期待不同的動向：他最近在推特上轉發了一份預測長期利率將回落至0.5%的報告。

聯繫埃利奧特·布朗，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年4月28日印刷版，標題為《瑞典"房地產大亨"承受利率飆升之痛》。