布魯克菲爾德洛杉磯辦公公司因違約問題陷入動盪——《華爾街日報》

洛杉磯FIGat7th購物中心是布魯克菲爾德DTLA持有的物業之一。圖片來源：etienne laurent/Shutterstock由布魯克菲爾德資產管理公司運營的洛杉磯大型寫字樓業主正面臨償貸困境，空置率上升和利率上漲正衝擊着該市商業地產市場。

這家名為布魯克菲爾德DTLA基金辦公信託投資公司的企業擁有六棟寫字樓和一處零售中心。其公開文件顯示，其中五棟寫字樓面臨止贖風險，至少兩筆抵押貸款已違約。

由於市值跌破1500萬美元，該公司於4月21日申請從紐約證券交易所退市。其股價年初至今暴跌87%，現不足1美元。

布魯克菲爾德DTLA的困境表明，疫情期間原本穩定的寫字樓投資，正隨着空置率攀升和債務成本螺旋上升而開始瓦解。該公司23億美元抵押貸款中大部分採用浮動利率且將於2023或2024年到期，因此尤為脆弱。

在疲軟的寫字樓市場中，期限通常短於固定利率貸款的浮動利率貸款正成為焦點。業主為防範利率上漲購買的套保工具成本激增，迫使他們要麼支付數百萬美元進行新對沖，要麼選擇違約。由於債務成本上升、樓宇貶值及銀行迴避寫字樓抵押貸款，貸款到期時再融資愈發困難。

布魯克菲爾德DTLA的處境也反映了洛杉磯這一全美最大寫字樓市場之一空置率上升的趨勢。根據經紀公司高力國際的數據，截至2022年底，洛杉磯市中心約30%的辦公空間可供租賃，這一比例居全美各大寫字樓市場之首。

房地產分析公司Green Street分析師迪倫·布爾津斯基表示，該市中央商務區陷入困境的部分原因是其與許多住宅區通勤距離過長，以及人們對犯罪率上升的擔憂加劇。

在3月31日提交的2022年度財報中，布魯克菲爾德DTLA表示，自疫情開始以來其入駐率持續下降，且"企業正在考慮如何最佳實施重返辦公室計劃並轉向混合或遠程辦公政策，租賃需求尚未恢復至疫情前水平"。

大部分樓宇面臨債務或對沖問題。根據公司年報，777大廈的利率對沖合約於11月到期且未續簽新約，導致違約發生；而天然氣公司大廈的抵押貸款則在2月到期時違約。

布魯克菲爾德DTLA稱，第三棟大廈的收益不足以支付即將到期的債務還款、租賃成本及其他開支。公司表示另有兩處物業未來可能面臨止贖風險。

布魯克菲爾德資產管理公司發言人表示：“我們始終注重資產質量，所持物業95%為全球需求持續強勁的頂級地標和甲級寫字樓，受益於’優質資產避險’趨勢。雖然疫情給美國部分市場的傳統辦公業態帶來挑戰，但這僅佔我們投資組合的極小部分。”

根據經紀公司高力國際數據，2022年底洛杉磯市中心約30%的辦公空間可供租賃。圖片來源：caroline brehman/Shutterstock布魯克菲爾德DTLA旗下三處地產由房地產投資者羅伯特·馬奎爾在1980年代至1990年代初的辦公樓建設熱潮中開發。馬奎爾於2003年將其資產組合上市，並通過債務融資進行擴張，於2005年收購了777大廈。但他在全球金融危機期間陷入困境，2008年離開公司後，其大部分資產被債權人接管。該公司股價從2007年的44美元暴跌至2009年的60美分。

2013年，布魯克菲爾德以超4.25億美元收購了當時名為MPG Office Trust Inc.的公司及其剩餘的四棟辦公樓。它將MPG公司累積未付股息的可轉換優先股置換為新公司布魯克菲爾德DTLA的優先股。

隨着低利率推高全美辦公地產價值，新公司股價在2017年回升至30美元。截至上週五，股價已跌至約50美分。

聯繫記者康拉德·普策爾：[email protected]

本文發表於2023年5月2日印刷版，標題為《違約潮衝擊洛杉磯辦公樓業主》