《華爾街日報》:生命科學地產領域在多年連漲後降温
Peter Grant
波士頓尼可街15號的建築效果圖,該物業已被製藥公司禮來租用。圖片來源:Alexandria Real Estate Equities辦公和實驗室空間市場——近年來最熱門的商業地產領域之一——如今也面臨壓力。
疫情期間,由於企業競相研發新冠疫苗,該領域成為投資者寵兒。與傳統辦公空間不同,生命科學建築不易受遠程辦公趨勢影響。實驗室工作通常需要專業設備和機械系統,這些無法在家中複製。
但根據商業地產服務公司世邦魏理仕的數據,大量新增供應正給全美最大行業樞紐(包括聖地亞哥、南舊金山和波士頓-劍橋地區)帶來壓力,導致空置率上升。
由於資本市場枯竭,生物技術公司也被迫放緩增長計劃。許多這類企業尚未盈利,需要通過首次公開募股、新股發行、風險投資公司和借款來獲取發展資金。
由於利率上升和對經濟衰退的擔憂,這些資金來源正在減少。生物技術公司已裁員數千人,上市生物技術股票價格暴跌。
綠色街分析師約翰·帕夫洛夫斯基表示,未盈利的初創企業"資金鍊更脆弱",“IPO市場已關閉一段時間”。
並非所有消息都是負面的。製藥公司對生命科學建築的需求依然強勁。根據世邦魏理仕(CBRE)的數據,2023年第一季度生命科學實驗室的平均租金約為每平方英尺65美元,高於2020年第一季度的40美元左右。
然而,由於尋求空間的初創企業減少,空置率正在上升。根據世邦魏理仕的數據,在聖地亞哥,第一季度的空置率從一年前的3%升至5.6%。波士頓地區的空置率為3.4%,是一年前的近五倍,在舊金山灣區,空置率從5.9%小幅上升至8.4%。
這種疲軟表現再次表明,即使是更受青睞的商業房地產行業,如今也受到了利率上升和經濟擔憂的衝擊。
百時美施貴寶(Bristol-Myers Squibb)在亞歷山德里亞(Alexandria)聖地亞哥超級園區Campus Point擴建的效果圖。圖片來源:Alexandria Real Estate Equities自3月初硅谷銀行(Silicon Valley Bank)倒閉以來,Alexandria Real Estate Equities Inc.的股價已下跌13個百分點。Pawlowski説,相比之下,整個房地產投資信託基金(REIT)行業下跌了2個百分點。Alexandria Real Estate Equities Inc.是唯一一家純粹的生命科學房地產投資信託基金,也是該行業的風向標。
他説,投資者認為硅谷銀行的倒閉是信貸收緊的又一個跡象,同時債務成本也在上升。
疫情初期的氛圍要樂觀得多,當時數百億美元湧入醫學研究領域,對新空間的需求達到創紀錄水平。開發商在主要生命科學中心啓動了新項目,其他市場也開始在費城和科羅拉多州博爾德等城市發展。根據Green Street的數據,截至2021年的三年間,Alexandria的總回報(含股息和股價增值)約為110%。
“全球都聚焦在這個行業,“Elevate Research Properties總裁馬修·威爾説。該公司在曼哈頓有三個生命科學開發項目,總面積近100萬平方英尺。
但隨着生物技術需求降温,大部分新增供應將進入市場。世邦魏理仕預測,到2025年,生命科學空間將達到2.2億平方英尺,高於2022年底的1.8億平方英尺。“這個行業之前的發展軌跡是不可持續的,“世邦魏理仕美洲生命科學諮詢主管馬特·加德納説。
為應對市場的不確定性和波動,Alexandria在4月表示,已通過暫停或延遲多個項目,將建設支出減少了2.5億美元。
Alexandria聯合創始人兼執行主席喬爾·馬庫斯舉例説,公司關閉了北卡羅來納州研究三角園的一個項目,因為疫情期間完成的項目中,有幾家租户表示尚未準備好"啓動"擴張計劃。
寫信給彼得·格蘭特,郵箱:[email protected]
更正與補充舊金山灣區的空置率從5.9%微升至8.4%。本文早期版本錯誤地寫成了舊金山。(已於5月2日更正)
刊登於2023年5月3日印刷版,標題為《生命科學市場正在降温》。