《華爾街日報》：生命科學地產領域在多年連漲後降温

波士頓尼可街15號的建築效果圖，該物業已被製藥公司禮來租用。圖片來源：Alexandria Real Estate Equities辦公和實驗室空間市場——近年來最熱門的商業地產領域之一——如今也面臨壓力。

疫情期間，由於企業競相研發新冠疫苗，該領域成為投資者寵兒。與傳統辦公空間不同，生命科學建築不易受遠程辦公趨勢影響。實驗室工作通常需要專業設備和機械系統，這些無法在家中複製。

但根據商業地產服務公司世邦魏理仕的數據，大量新增供應正給全美最大行業樞紐（包括聖地亞哥、南舊金山和波士頓-劍橋地區）帶來壓力，導致空置率上升。

由於資本市場枯竭，生物技術公司也被迫放緩增長計劃。許多這類企業尚未盈利，需要通過首次公開募股、新股發行、風險投資公司和借款來獲取發展資金。

由於利率上升和對經濟衰退的擔憂，這些資金來源正在減少。生物技術公司已裁員數千人，上市生物技術股票價格暴跌。

綠色街分析師約翰·帕夫洛夫斯基表示，未盈利的初創企業"資金鍊更脆弱"，“IPO市場已關閉一段時間”。

並非所有消息都是負面的。製藥公司對生命科學建築的需求依然強勁。根據世邦魏理仕(CBRE)的數據，2023年第一季度生命科學實驗室的平均租金約為每平方英尺65美元，高於2020年第一季度的40美元左右。

然而，由於尋求空間的初創企業減少，空置率正在上升。根據世邦魏理仕的數據，在聖地亞哥，第一季度的空置率從一年前的3%升至5.6%。波士頓地區的空置率為3.4%，是一年前的近五倍，在舊金山灣區，空置率從5.9%小幅上升至8.4%。

這種疲軟表現再次表明，即使是更受青睞的商業房地產行業，如今也受到了利率上升和經濟擔憂的衝擊。

百時美施貴寶(Bristol-Myers Squibb)在亞歷山德里亞(Alexandria)聖地亞哥超級園區Campus Point擴建的效果圖。圖片來源：Alexandria Real Estate Equities自3月初硅谷銀行(Silicon Valley Bank)倒閉以來，Alexandria Real Estate Equities Inc.的股價已下跌13個百分點。Pawlowski説，相比之下，整個房地產投資信託基金(REIT)行業下跌了2個百分點。Alexandria Real Estate Equities Inc.是唯一一家純粹的生命科學房地產投資信託基金，也是該行業的風向標。

他説，投資者認為硅谷銀行的倒閉是信貸收緊的又一個跡象，同時債務成本也在上升。

疫情初期的氛圍要樂觀得多，當時數百億美元湧入醫學研究領域，對新空間的需求達到創紀錄水平。開發商在主要生命科學中心啓動了新項目，其他市場也開始在費城和科羅拉多州博爾德等城市發展。根據Green Street的數據，截至2021年的三年間，Alexandria的總回報（含股息和股價增值）約為110%。

“全球都聚焦在這個行業，“Elevate Research Properties總裁馬修·威爾説。該公司在曼哈頓有三個生命科學開發項目，總面積近100萬平方英尺。

但隨着生物技術需求降温，大部分新增供應將進入市場。世邦魏理仕預測，到2025年，生命科學空間將達到2.2億平方英尺，高於2022年底的1.8億平方英尺。“這個行業之前的發展軌跡是不可持續的，“世邦魏理仕美洲生命科學諮詢主管馬特·加德納説。

為應對市場的不確定性和波動，Alexandria在4月表示，已通過暫停或延遲多個項目，將建設支出減少了2.5億美元。

Alexandria聯合創始人兼執行主席喬爾·馬庫斯舉例説，公司關閉了北卡羅來納州研究三角園的一個項目，因為疫情期間完成的項目中，有幾家租户表示尚未準備好"啓動"擴張計劃。

寫信給彼得·格蘭特，郵箱：[email protected]

更正與補充舊金山灣區的空置率從5.9%微升至8.4%。本文早期版本錯誤地寫成了舊金山。（已於5月2日更正）

刊登於2023年5月3日印刷版，標題為《生命科學市場正在降温》。