房產所有者或將迎來新的出售理由——《華爾街日報》

疫情期間，房產買家揹負了異常高額的浮動利率債務。圖片來源：David Paul Morris/彭博新聞利率對沖工具令人咋舌的價格可能促使更多業主掛出"待售"標牌。

美國商業抵押貸款支持證券(CMBS)市場的貸款機構和銀行通常要求借款人在獲得浮動利率貸款時對沖利率風險。

如果業主購買了執行利率為3%的利率上限合約，那麼每當基準利率（通常是擔保隔夜融資利率SOFR）超過該水平時，他們就能獲得賠付。這讓貸款方確信，即使利率上升，借款人也能夠償還債務。

房地產投資者購買的對沖保護最長可達五年，但通常為三年。疫情期間購買的許多利率上限合約仍在保護業主免受債務成本上升的影響，但這些合約將在今明兩年陸續到期。

購買新的對沖工具將非常昂貴。風險管理公司Chatham Financial的數據顯示，2019年4月，1億美元貸款3年期3%利率上限的成本為9.8萬美元。如今，同樣的利率上限成本高達348萬美元。

“利率上限合約的成本已從微不足道的問題變成了首要考慮因素，“對沖諮詢公司Derivative Logic的董事總經理Carol Ng表示。

無力支付的業主可以嘗試以固定利率進行貸款再融資，但對於辦公樓等高風險資產而言，這將既困難又昂貴。如果貸款已處於資不抵債狀態，房東可能需要追加股本、出售資產或選擇違約。

更糟糕的是，疫情期間房地產買家揹負了異常高比例的浮動利率債務。Trepp數據顯示，2021至2022年間浮動利率貸款佔商業抵押貸款支持證券發行總量的60%左右，而在同樣處於加息週期的2005至2006年，這一比例還不到15%。

利率對沖成本過高已導致今年最大規模違約事件之一。布魯克菲爾德資產管理公司旗下子公司因未對洛杉磯兩棟辦公樓中的一棟續購利率保護產品而出現貸款違約。該子公司資產組合中另外兩棟辦公樓的利率上限協議也將在10月到期。

若房東足夠幸運，或許能在現有對沖合約到期前迎來降息。但如果美聯儲抑制通脹的戰役比預期更持久，情況可能進一步惡化。目前一個月期SOFR遠期曲線顯示利率將在7月達到5.07%的峯值，隨後回落至2023年底的4.39%，這比美聯儲自身的預測更為樂觀。

“房地產借貸者面臨的風險在於，市場最終會與美聯儲的預期趨同，“Chatham Financial管理合夥人傑基·鮑伊表示。

商業房地產貸款的違約率仍出人意料地處於低位，而保護房東們的利率上限可能是原因之一。一旦這些對沖措施結束，借款方及其貸款機構將面臨更為嚴峻的現實。

聯繫作者Carol Ryan，郵箱：[email protected]

本文刊登於2023年5月3日的印刷版，標題為《房東們可能迎來新的出售理由》。