《華爾街日報》：隨着住房市場降温，公寓支持債券承壓

一種主要用於資助公寓樓購買的利基抵押貸款債券違約率正在上升，這是利率上升顛覆房地產行業的又一跡象。

這種被稱為商業房地產抵押貸款債券（CLO）的產品，是將抵押貸款打包成債券出售給投資者。這些抵押貸款助推了亞利桑那、得克薩斯和內華達等陽光地帶州住房成本的上漲，為那些看準漲租機會的業主提供了融資便利。

房地產數據公司Trepp數據顯示，2021年發行的CLO中有三分之二是租賃公寓貸款，2022年這一比例升至81%。

CLO關聯抵押貸款吸引業主的原因在於：與銀行抵押貸款相比，它們所需首付更少且能承擔更多債務。這類貸款還具有期限較短、利率浮動等特點，使業主更易在數年後出售房產或進行再融資。

但正是這些曾吸引業主的貸款特性，也使其風險更高、更易受借貸利率突變影響。去年利率飆升、租賃市場疲軟及成本上漲，意味着許多房東的租金收入已不足以償還貸款。

“市場環境對這些業主而言已徹底改變，“協助貸款方止贖的Beacon Default Management公司首席執行官塞利娜·帕雷爾斯基表示。

Applesway投資集團上月因浮動利率貸款違約喪失了兩處CLO關聯房產。根據貸款文件，洛杉磯市中心業主Laguna Point未能償還某CLO打包貸款，其原計劃每單元月租金提高700美元的計劃因租金收繳率低而受阻。數據提供商MSCI Real Assets顯示，Laguna已於3月將這些房產出售給邁阿密的Fifteen Group。

Trepp估計，約880億美元的證券化抵押貸款面臨違約風險，其中42%由公寓樓支持。在這些高風險公寓貸款中，CLOs（抵押貸款證券化）佔據了大部分。

Trepp表示，這些貸款面臨違約風險是因為它們所支持的建築物產生的收入不足以或勉強夠支付債務還款。

違約情況雖然仍屬罕見，但自去年以來變得更加普遍。根據數據公司CRED iQ的數據，截至4月30日，約1.4%的商業房地產CLOs出現拖欠，高於去年7月的0.4%。Parelskin女士表示，她預計未來幾個月將出現更多違約，因為房地產CLOs比其他類型的抵押貸款“波動性更強”。

房地產CLOs的起源可以追溯到全球金融危機之後。經紀人表示，危機過後，銀行變得更加保守，迴避風險較高的房地產交易，並減少了貸款佔建築物價值的比例。這意味着那些希望購買空置或需要大規模修繕的建築物的投資者需要尋找替代資金來源。CLOs應運而生，填補了這一空白。分析師表示，這些證券受到債券投資者的歡迎，因為在利率較低的同時，它們提供了更高的收益率。

2021年，公寓租金飆升引發了購買狂潮，投資者購買的多户住宅數量超過歷史上任何一年。許多人申請了證券化貸款。根據CRED iQ的數據，2021年商業房地產CLOs發行量創下454億美元的紀錄，遠高於2020年的87億美元。

瀑布資產管理公司董事總經理帕蒂·昂蒂表示，如今借款人正面臨多方壓力。其貸款利率已大幅飆升，而防範利率進一步上漲的對沖工具也開始陸續到期。

與此同時，建築和保險成本不斷攀升，這意味着許多翻修項目面臨資金枯竭。由於許多貸款機構不願發放新抵押貸款，到期貸款的再融資難度加大。

惠譽評級高級董事唐納德·貝朗格指出，若違約率上升，損失風險最大的將是CLO貸款機構而非債券持有人。這是因為這些公司通常自持所發行債券中最劣後的15%至20%份額，意味着其償付順序排在最後。根據CRED iQ數據，十大發行機構名單包括Arbor房地產信託、伯克希爾住宅投資公司、LoanCore資本和黑石集團的關聯企業。

使用CLO融資的最大公寓買家之一是總部位於洛杉磯的Tides Equities。該公司僅在2021年就斥資17億美元收購公寓資產，這些物業主要分佈在鳳凰城和拉斯維加斯等西南部市場——這些地區的租金水平直到不久前還保持強勁增長。

但貸款記錄顯示，對於Tides至少部分投資項目而言，利率上升與租金下跌正形成雙重擠壓，導致利潤下滑。

其中一處名為"吉爾伯特西岸"的物業是位於亞利桑那州梅薩市的113套低層公寓綜合體。世邦魏理仕貸款服務公司報告顯示，該物業去年內部翻修進度滯後，Tides表示其要價租金較2022年峯值已下降1.3%。

據Trepp公司數據顯示，去年該建築的收益不足以支付債務還款。負責監管該房產抵押貸款的公司已將其列入潛在問題貸款觀察名單。不過，Tides公司目前仍保持正常還款。

Tides高管Susan Saelee表示，部分房產的暫時性利潤下降是商業計劃中的預期情況，該計劃依賴於對空置單元進行翻新，然後以初期折扣價格重新出租。

聯繫Konrad Putzier，郵箱：[email protected]；聯繫Will Parker，郵箱：[email protected]

更正與補充根據房產所有者Tides Equities提供的數據，亞利桑那州梅薩市Gilbert West公寓樓的要價租金較2022年峯值下降了1.3%。本文早期版本引用房產數據提供商的數據，錯誤地報道要價租金下降了20%。（更正於5月16日）

本文刊登於2023年5月10日印刷版，標題為《公寓支持債券承壓》。