房主低按揭利率導致賣房者寥寥無幾——《華爾街日報》

許多想搬家的美國人被困在自己的房子裏——被他們無法放棄的低利率鎖住了。

這些“金手銬”使得待售房屋的供應異常低，使市場比一些預測者預期的更具競爭力和昂貴。

經濟學家表示，房主不願出售使當前房地產市場與過去的低迷時期不同，並可能阻止全國範圍內的房價大幅下跌。這可能會削弱美聯儲通過冷卻經濟來減緩通脹的努力。

明尼蘇達州聖保羅郊區Cottage Grove的Emily和Isaac Naatz去年有了孩子，想要一個更大的地方。他們已經在他們的兩居室聯排別墅裏住了四年多，現在他們想要一個有三到四間卧室的房子，帶有一個院子和一個家庭辦公室的空間。“四個人在這裏…感覺就像一大羣人，”Naatz先生説。

但他們在2021年鎖定了3.4%的30年固定抵押貸款利率——並且不想放棄這個利率去承擔一個利率高出約3個百分點的新抵押貸款，尤其是當他們所在地區的房價沒有大幅下降時。

Naatz先生説，他們想要購買的房子類型將比他們目前支付的每月多出約1,100美元。“我不願意支付我認為仍然是虛高的房價，再加上支付兩倍的利率，”他説。

根據抵押貸款數據公司Black Knight的數據，截至3月31日，近三分之二的主要抵押貸款利率低於4%。Black Knight數據顯示，約73%的主要抵押貸款是30年固定利率。根據Freddie Mac的數據，截至5月4日的一週內，新的30年固定抵押貸款的平均利率為6.39%。

房貸利率因素正導致一些人困在與需求不匹配的房屋中——無論是卧室不足的成長型家庭，還是空間過剩的老年房主，亦或是因工作或其他機會而放棄搬遷的人羣。許多原本計劃在2022或2023年售房的人暫緩了行動。

房地美首席經濟學家薩姆·卡特指出：“隨着現有房主持房觀望，‘升級置業’的鏈條幾乎陷入停滯。由於庫存短缺，首次購房者進入市場變得異常艱難。”

掛牌量腰斬

Realtor.com數據顯示，今年4月待售房屋數量較2019年同期減少約一半，儘管較2022年4月的歷史低點有所回升。

4月新增掛牌量同比下滑21%，表明即使在傳統的春季購房旺季，賣家仍保持觀望。

庫存緊張是房價未大幅下跌的關鍵原因，即便高利率已迫使許多買家離場。

全美房地產經紀人協會數據顯示，3月成屋銷售中位數價格同比微降0.9%，而成屋交易量同比驟降22%。

該協會首席經濟學家勞倫斯·雲將這種"獨特市場狀況"描述為：“銷量下滑甚至部分地區價格下跌，但買家視角下購房難度反而增加，因為他們面臨更激烈的競價競爭。”

在美國部分地區，激烈的競價戰仍然常見，尤其是對首次購房者有吸引力的中等價位房屋。新澤西州克利夫頓（紐約市郊區）的一處雙户住宅在4月初掛牌價為44.9萬美元，六天內收到了120份報價，掛牌經紀人馬哈茂德·伊吉巴拉表示。他説，該房屋最終以比要價高出約15萬美元的價格簽約。

“低庫存是推高價格的原因，“他説，“現在很多買家真的慌了。”

經濟學家表示，健康的房地產市場應保持4至6個月的供應量（按當前銷售速度計算）。全美房地產經紀人協會數據顯示，佔市場主體的現房庫存量在2022年1月創下1.6個月的歷史新低，今年3月為2.6個月。而規模較小的新房市場供應相對充足，經季節性調整後3月庫存量為7.6個月（美國商務部數據）。

多年來，住房市場供應短缺問題日益嚴重。次貸危機後，許多建築商倒閉，其他企業也大幅削減支出和新項目開發。

2020年起情況惡化，當時創紀錄的低利率和疫情推動的遠程辦公潮促使買家湧入市場，搶購自住房、度假屋和投資房產。建築商雖加快施工，但因材料價格波動、勞動力短缺和供應鏈問題而難以滿足需求。

那場銷售熱潮，加上大批房主進行抵押貸款再融資，將數百萬業主鎖定在低利率長期貸款中。根據Realtor.com二月份的調查，在計劃未來12個月內出售房產併購買新房的羣體中，約56%的人打算等待利率下降。（《華爾街日報》母公司新聞集團運營Realtor.com。）

美聯儲一直在努力抑制通脹。上週該機構將基準聯邦基金利率上調——這是自2022年初以來的第十次加息——但暗示可能暫緩進一步加息。

房地產是對利率最敏感的經濟領域之一，2022年初以來的樓市降温正是美聯儲政策直接影響消費者的主要表現。

即便部分購房者能承受更高房貸利率，也因找不到合適房源而觀望。朱莉和艾丹·布思2019年底在新澤西州東盧瑟福購置三居室時，原計劃居住五年左右。隨着二胎出生和兩人轉為全職遠程/混合辦公模式，他們不得不提前尋求更大空間。

這家人年初開始物色新房。布思太太表示他們能承受更高利率，但房源短缺令其束手無策。

“過去三週我們鎮上完全找不到符合要求的房源，“她説，“根本沒有庫存。”

建築商的新機遇

住房短缺對建築商而言是個好消息。2022年大部分時間裏，由於抵押貸款利率上升，建築商苦於尋找客户，但今年一季度需求卻超出預期。三月新建住宅佔待售獨户住宅總量的三分之一，遠高於10%至20%的歷史常態水平。

“如果人們確實想購買[更高或更低價格區間的]住宅，目前新建住宅是他們唯一的選擇，“美國最大住宅建築商D.R.霍頓投資者關係與傳播副總裁傑西卡·漢森在四月財報電話會議上表示。

當前市場也可能為裝修公司帶來利好。蕾切爾和亞倫·懷利夫婦在加州薩克拉門託的住宅已持有近十年，他們曾考慮換購能容納懷利太太母親的房子。但房價要麼過高，要麼貸款利率太貴。最終他們選擇攢錢改造房屋，增建一個姻親單元。

“我們會詳細計算需要支付的首付款，以及售房所得款項，“懷利先生説，“雖然月供沒問題，但其他開支就捉襟見肘了。”

總會有業主因死亡、離婚或工作調動等生活變故必須搬遷，也有人不認為當前利率構成障礙。許多退休人員和遠程工作者選擇遷往房價更低的地區，低價優勢可抵消高利率影響。人口普查數據顯示，約38%的自住住宅沒有抵押貸款。全美房地產經紀人協會統計，三月約27%的現房銷售為現金交易。

許多居住多年的房主已積累了大量資產淨值，可用於支付下一套房的首付，從而減少貸款金額。根據CoreLogic數據，2022年第四季度美國房主平均比疫情初期多擁有27萬美元資產。

經濟學家難以斷言房貸利率鎖定效應將持續多久。2022年房貸利率漲幅創下歷史最快紀錄。

伊利諾伊大學厄巴納-香檳分校的Julia Fonseca和賓夕法尼亞大學沃頓商學院的Lu Liu在3月的工作論文中指出，隨着房主現有房貸利率與市場利率差距擴大，搬遷活動會減緩。研究還發現，鎖定低利率的房主更不願為高薪工作遷移。

Ryan和Megan Carrillo夫婦2020年以32萬美元在鳳凰城購入首套房，鎖定30年期2.75%固定利率。

去年Carrillo先生獲得高薪工作後，他們想升級到60-70萬美元檔次的優質住宅。2022年1月開始看房時，他們原計劃月供約3000美元，但到9月預期月供飆升至4000多美元后便退出市場。

Carrillo夫婦現計劃再住五年左右，待跨州搬遷時將其轉為出租房產。

“我真想永遠保留它，不賣掉，”卡里略先生説。他補充道，他的超低抵押貸款利率“太好了，捨不得放棄。”

聯繫妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]

刊登於2023年5月11日印刷版，標題為《購房者的困境：無人售房》。