美聯儲的長尾住房市場 - 《華爾街日報》

如果通脹持續頑固，美聯儲可以部分歸咎於其疫情期間寬鬆貨幣政策的長尾效應對房地產市場的持續影響。正如紐約聯儲本週的分析所示，低利率催生了再融資熱潮，這仍在支撐房價和消費者支出。

疫情前兩年美聯儲過度寬鬆的政策將抵押貸款利率推至歷史低點。數千萬房主趁低利率進行再融資，在房價上漲時套取房屋淨值。這直接提升了他們當前及未來的購買力。

研究顯示，2020年第二季度至2021年第四季度期間，美國人通過房屋淨值套現約4300億美元——相當於所有疫情刺激支票總額的一半。房主平均套現8.2萬美元，可能用於裝修、旅行或償還高息債務。

約900萬美國人每月還款額平均減少220美元。抵押貸款金額較大者（通常是沿海地區較富裕人羣）通過再融資每月可節省超500美元。

儘管多數疫情補貼是臨時性的，但以低利率再融資的房主將持續受益，直至還清貸款或出售房產。問題在於，許多現在想賣房的業主因新購房屋月供將增加數百甚至數千美元而無力置換。

由於美聯儲的寬鬆貨幣政策，自疫情開始以來，房價也上漲了35%。雖然較高的抵押貸款利率通常會抑制需求和價格，但由於房主不願出售，供應仍然處於歷史低位。房價已從去年秋季的峯值下降，但幅度不大。

因此，更多的年輕人選擇租房，這推高了租金。在紐約市和邁阿密等大都市地區，許多擁有四居室住宅的居民每月的抵押貸款還款額不到一居室公寓租金的一半。難怪年輕人對經濟不平等問題憂心忡忡。

拜登政府的應對措施是增加對低收入人羣的住房補貼，例如通過降低政府支持的抵押貸款費用。但這隻會進一步刺激需求和價格上漲。糟糕的貨幣政策會在多年內造成重大的經濟損害，住房問題就是其中一個例子。

照片：Justin Sullivan/Getty Images