《華爾街日報》：不良銷售激增預示困境重重的寫字樓市場迎來新篇章

全球投資管理公司海因斯以6000萬美元的價格收購了華盛頓特區一棟新建辦公樓，不到開發成本的一半。圖片來源：海因斯房產所有者開始以跳樓價拋售問題辦公樓，這表明寫字樓市場低迷正進入新階段，更多業主準備認賠離場。

據知情人士透露，近幾周黑石集團以8200萬美元出售了聖安娜的格里芬塔辦公園區，較其2014年購入價下跌約36%。保德信金融集團則以1430萬美元出售了新澤西州帕西帕尼的一棟辦公樓，參與者稱該價格較2008年5200萬美元的購入價大幅縮水。

舊金山加州大道350號大廈2019年估值3億美元，如今預計將以約6000萬美元成交，較此前估值暴跌約80%。

疫情期間，工作模式轉變導致辦公空間需求下降、空置率攀升，寫字樓價值持續走低。利率上升更令行業雪上加霜，業主難以通過再融資獲取資金，也無法承擔吸引租户所需的裝修改造及配套設施投入。

儘管如此，寫字樓銷售市場直到最近仍近乎停滯。數據提供商MSCI Real Assets顯示，今年一季度投資者僅購入價值107億美元的辦公物業，同比下滑68%。

房地產市場的早期低迷階段常見活動減少，因為業主們更傾向於延長貸款期限或尋找其他解決方案，而非承受鉅額虧損拋售房產。在全球金融危機期間，許多業主基於"經濟復甦後寫字樓市場將反彈"的預期，曾與債權人協商延長貸款期限。

如今，問題寫字樓交易量上升表明更多業主認為需求疲軟將成為常態。隨着價值數十億美元的抵押貸款面臨再融資壓力，未來幾個月不良寫字樓交易量預計將持續攀升。

舊金山加州大道350號大廈2019年估值3億美元，如今預計僅能以約6000萬美元成交。圖片來源：Shelby Knowles/華爾街日報待售寫字樓掛牌量也在增加。“寫字樓庫存正在膨脹，“大型商業地產在線拍賣平台Ten-X總裁史蒂文·雅各布斯表示，“投資者急於脱手。”

市場參與者指出，折價銷售不僅會通過壓低可比價格，還將削弱競爭對手的租金定價能力，從而給寫字樓市場帶來更大下行壓力。

雅各布斯舉例稱，當某買家以遠低於重置成本的價格收購物業，而周邊業主租金為每平方英尺25美元時，該買家完全可以將租金定為15美元/平方英尺。

“他們將會徹底摧毀那些其他建築，”他説。

Ten-X在第一季度掛牌了91處辦公物業，較2022年同期增長44%。該公司高管雅各布斯表示，今年第二季度有望實現類似增長。五月的第一週，Ten-X成功完成了11場辦公物業拍賣。

大多數交易都以大幅折價成交。雅各布斯稱，賣家最終成交價比最初預期平均低31%。而去年同期，辦公物業賣家平均接受的折扣僅為7.1%。

數據公司Trepp顯示，4月份證券化商業抵押貸款中辦公物業的拖欠率升至2.77%，創2019年8月以來新高。MSCI數據顯示，今年第一季度有26棟辦公樓被債權人止贖接管，而2022年同期僅有6棟。

部分買家認為當前折價極具吸引力。據知情人士透露，在芝加哥，擁有Jose Cuervo龍舌蘭酒的家族投資公司正以約1億美元（較2017年價格折讓38%）收購南瓦克大道300號大廈，談判已進入後期階段。

Agave Holdings公司董事總經理何塞·佩雷斯拒絕對具體交易置評，但表示公司正在全美範圍內尋找折價辦公物業交易機會。

“我們從歷史中學到：眾人拋售時買入，眾人搶購時賣出，”他説。

據美洲區首席投資官阿爾方索·芒克透露，今年早春時節，全球投資管理公司Hines以6000萬美元購得華盛頓特區一棟新建辦公樓，不足開發成本的一半。

通過支付這一價格，海因斯公司得以投入足夠資金進行內部裝修和樓宇設施升級，從而成功與達維律師事務所簽約，使其租用了這棟11層大樓超過一半的空間。

“我們在金融市場目睹的困境正在創造機遇，“蒙克先生表示。

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本文刊登於2023年5月17日印刷版，標題為《寫字樓市場不良資產交易升温》。