《華爾街日報》：當今房市，時機勝過地段

最近任何尋找新房的人都瞭解到了一個關於房地產的殘酷現實：比地段更重要的是時機。

2022年抵押貸款利率飆升得如此之快，以至於僅相隔幾個月購房的人現在走上了截然不同的財務道路。一些買家有幸鎖定歷史低利率，這可能在未來幾十年帶來回報並影響他們的人生選擇。許多晚入市的人已經從害怕錯過變成了真正錯過。

弗吉尼亞州羅阿諾克的伊麗莎白和菲利普·馬丁於2020年春季開始尋找房子。當時36歲的菲利普獲得了一份高中行政工作，這確認了他們將留在該地區。

這對夫婦在當年8月以239,000美元的價格購買了一套三居室，抵押貸款利率為2.875%，不到如今全國平均水平的一半。

“每當我心情不好時，我就會想，‘我本可能要以7%的利率償還房貸，’“35歲的高中教師伊麗莎白説。“真是謝天謝地。”

三年後，新澤西州伍德布里奇的基亞娜·桑普森和她的未婚夫在訂婚並開始找房時發現自己處於完全不同的環境。31歲的當地房地產經紀人協會會員協調員桑普森表示，他們在3月份獲得了6%利率的抵押貸款預批。

“顯然我們是在一個糟糕的時機進入房地產市場，“桑普森説。“我未婚夫總是説，‘如果我們早出生或晚出生幾年就好了……’”

在有利時機進入房地產市場總是件好事，但過去三年市場的劇烈波動在不同購房羣體間劃出了財務與情感的雙重鴻溝。

“真正的財務贏家是那些在疫情期間以2%-3%利率鎖定抵押貸款的購房者，“產權結算服務提供商第一美國金融集團副首席經濟學家奧德塔·庫希表示。

新冠疫情初期美聯儲降息後，抵押貸款利率曾一度下降。隨着2022年3月美聯儲為應對通脹啓動多次加息，利率隨後飆升。本月早些時候，美聯儲官員暗示本輪加息可能暫告段落。

房地美數據顯示，目前30年期固定利率抵押貸款平均利率為6.39%。全美房地產經紀人協會統計，典型單户現房月供中位數在兩年內幾乎翻倍，從2020年6月的1033美元躍升至2022年6月的1933美元。

馬丁夫婦購房後，不僅有餘力為書房鋪設新地板和地毯，安裝了柴火爐，還購置了新車。

身負學生貸款且患1型糖尿病的伊麗莎白·馬丁坦言，她常自認是財務上的"倒黴蛋”。“我們總忽略那些被幸運眷顧的時刻，“她説，“這次購房絕對是其中之一。”

“我們並不總能意識到自己曾是運氣的受益者，”35歲的高中教師伊麗莎白·馬丁説，“而這次購房絕對是其中之一。”自馬丁一家購房以來，購房者的購買力已大幅下降**。**根據第一美國金融集團的分析，2021年8月，中等收入家庭在平均抵押貸款利率下能負擔的最高房價達到峯值593,166美元（假設首付20%）。到2022年10月，這一數字驟降至近期低點387,313美元。

對購房者而言，這就像在大富翁遊戲中上了趟洗手間，回來發現所有標價幾乎翻倍。如今許多潛在買家甚至連入門級房產都無力承擔。基亞娜·桑普森的一些朋友在2019和2020年成功購得地段便利、貸款利率較低的房屋。“我有點嫉妒，”她説。

庫什指出，那些在購買力最強時期購房的人大多面臨激烈競爭，可能放棄了附帶條件或妥協於不完美的房子。全美房地產經紀人協會數據顯示，房屋掛牌中位數天數從2019年的30-40天降至2020年的20多天，2021至2022年進一步縮短至十幾天。

經濟學家表示，現在購房相比幾年前購房的差異可能在未來幾十年持續影響美國人的財務狀況。儘管後續再融資可能有所幫助，但幾乎無法彌合這一差距。

根據佐治亞大學消費經濟學教授安迪·卡斯韋爾的計算，假設一位買家在2020年6月以30萬美元（接近當時獨棟現房的中位數價格）購房，首付20%且房貸利率為3%，那麼在其30年期貸款的前15年將支付約8.9萬美元利息。相比之下，若購房者在2022年6月以相同價格購房但房貸利率為6%，則15年內的利息支出將高達約19萬美元。

卡斯韋爾的計算顯示，如果利率下降使得2022年購房者能在五年後以5%的利率進行再融資，其利息總額將降至約16.8萬美元。

但再融資需要成本——以新貸款金額的3%（即約7000美元）計算手續費和交割費用，這是此類交易的典型比例。

塔夫茨大學經濟學教授傑弗裏·扎貝爾指出，過去幾十年間，購房時機的關鍵因素往往不在於價格和利率是否優惠，而在於購房後數年房產市場的走勢。

扎貝爾表示，潛在買家面臨的困境是：儘管時機至關重要，但人們很難在當時判斷某個時間點是否真正有利。

根據扎貝爾2020年參與的一項研究，1989至1999年間在相對穩定房市購房的租户，得益於後續數十年的房價增值，其財富積累遠超2001至2007年間在波動市場中購房的人羣。但在這兩個時段內部，具體某年購房並不比其他年份更具優勢。

那些錯過了2020年代初較低房價和利率的購房者表示，有時很難不去想如果當初買了會怎樣。

新罕布什爾州黎巴嫩市的戴安娜·卡波齊表示，如果在2022年前買房，就能更輕鬆地為兒子的大學教育儲蓄。圖片來源：戴夫·威爾遜39歲的獸醫戴安娜·卡波齊感到懊惱的是，當她準備好買房時，房價已接近上漲週期的尾聲。2022年3月，她以57萬美元的價格在新罕布什爾州黎巴嫩市購買了一套三居室，比不到兩年前的售價高出約17萬美元。

她的抵押貸款利率為3.875%，按今天的標準來看非常理想，她覺得自己很幸運。儘管如此，她看到一些朋友在2020年以低一個百分點的利率進行了再融資，希望自己能早點成為房主。

她想知道，如果早點買房，是否能讓她的財務狀況上更輕鬆一些，因為她正在為孩子的大學教育儲蓄，同時還要繼續償還獸醫學校的貸款。卡波齊説，如果她早一年買房，每月節省的抵押貸款還款額將覆蓋她每月學生貸款的大部分還款。

她買的房子位於一條名為“貧困巷”的路上，她希望這不是一個不好的預兆。

經濟學家表示，由於房產是財富的重要來源，那些如今希望早點買房的人仍然有很大的收益空間。

“如果我30歲並錯過了過去三年，我不會對自己太苛刻，”專注於房地產的經濟學博客“計算風險”的作者比爾·麥克布萊德説。“我會説，‘好吧，我還有很多年。’”

美國人仍然對房地產比對其他任何投資更有信心。在最近的一項蓋洛普調查中，34%的美國人認為房地產是最佳長期投資，低於2021年的41%和2022年的45%。

麥克布萊德表示，就積累長期財富而言，一個人何時買房通常比是否買房更重要。對許多人來説，飆升的價格和利率目前已經關閉了這種可能性。

傑西卡·喬丹很感激在機會窗口關閉前抓住了它。

2020年，在芝加哥地區租了八年公寓後，現年37歲的喬丹和她的妻子厭倦了公共洗衣設施、窗式空調和無遮蓋的停車位。

傑西卡·喬丹（右）表示，她和妻子凱特·弗蘭傑拉現在無法負擔他們在2020年8月購買的房子，因為如今的價格和利率更高。照片：凱特·弗蘭傑拉這對夫婦原本以為他們買不起房子，但在那年春天抵押貸款利率開始下降時開始尋找。8月，他們最終以29.5萬美元的價格在伊利諾伊州隆巴德買了一套房子，抵押貸款利率為2.875%，並感到他們邁出了期待已久的邁向成熟的一步。

喬丹在一家汽車營銷產品分銷商工作，她認為如果不是在房價和利率飆升前買了房子，他們現在可能還住在舊公寓裏。“我感覺我們要永遠住下去了，“她説。

聯繫喬·平斯克，郵箱：[email protected]

本文刊登於2023年5月20日印刷版，標題為《房市關鍵在時機》。