為何富裕購房者紛紛湧向波多黎各——《華爾街日報》

在2022年3月房地產經紀人萬達·伊蒂爾的客户以4000萬美元買下加勒比海波多黎各島一處豪宅前的幾周裏，成交價一直是個移動靶。

根據Zillow數據，這棟位於多拉多海灘度假村、面積13,560平方英尺的定製豪宅（距離擁有500年曆史的波多黎各首府聖胡安以西約25英里）最初於2021年11月以2,995萬美元掛牌。在市場熱潮中，幾周後價格躍升至3,450萬美元，伊蒂爾表示在後續談判中價格繼續攀升。她説客户最終在次年3月同意支付4000萬美元，比原始要價高出33%以上，創下該島紀錄。

這筆交易反映了波多黎各豪華房地產市場的狂熱程度，優惠的税收政策和疫情時期的第二居所搶購潮為富裕買家打開了閘門。記錄顯示，4000萬美元豪宅的買家是加密貨幣企業家萊特·韋斯利·瑟斯頓，賣家為投資者傑森·摩爾。“他志在必得，“代表瑟斯頓的伊蒂爾與Betty Martinez房地產公司的貝蒂·馬丁內斯表示，“這是獨一無二的房產。“營銷資料顯示，這棟佔地約1.4英畝的住宅擁有內庭院、85英尺長的泳池和3萬加侖的錦鯉池。瑟斯頓和摩爾均未回應置評請求。

2022年3月，多拉多海灘度假村一棟定製住宅以創紀錄的4000萬美元售出。照片：Focuzz儘管2022年底市場出現短暫回調，波多黎各的豪華住宅市場仍蓬勃發展，投資者和開發商正爭相滿足對高端住宅的需求。波多黎各位於邁阿密東南方向約2.5小時航程處，以全年温暖氣候、聖胡安古城等歷史街區以及海灘、山脈和雨林而聞名。多年來，這個美國領土也面臨着人口減少、經濟疲軟和基礎設施問題。但當地房地產經紀人表示，自新冠疫情以來，富裕購房者紛紛湧入該島，推高了銷售量和價格。

根據蘇富比國際地產的數據，在島北岸富裕社區多拉多海灘，2022年售價超過100萬美元的住宅中位價幾乎翻倍，從2021年的340萬美元增至620萬美元。其他地區價格也在上漲，包括聖胡安海濱社區康達多、島東北海岸的巴伊亞海灘以及東南部的帕爾馬斯德爾馬。

當地房地產經紀人表示，市場激增很大程度上源於《第60號法案》的税收優惠，該法案適用於遷往波多黎各的個人和企業。根據税法，通過在島上每年至少居住183天將波多黎各作為主要居住地的個人，無需為來自波多黎各的收入繳納聯邦所得税。自2019年起，還要求任何享受税收優惠者必須在島上擁有住房，當地經紀人表示這導致購房者數量激增。疫情期間，波多黎各温暖的氣候、遠程工作的普及以及低廉的生活成本，加速了富裕人羣在島上購買主要住宅和度假屋的趨勢。

在高端市場，這座島嶼的房地產熱潮通過一系列鉅額交易展現得淋漓盡致，其中包括瑟斯頓4000萬美元的購房案。根據當地MLS和房產記錄，2022年12月，對沖基金經理格倫·沙因伯格以3700萬美元買下了多拉多海灘度假區東灘一套10,250平方英尺的住宅，而該房產兩年前的售價僅為1899.5萬美元。目前無法確認瑟斯頓或沙因伯格是否獲得了免税資格。沙因伯格拒絕置評。

據當地MLS顯示，2021年3月，PruGen製藥公司創始人兼CEO肖恩·朗尼根與妻子米歇爾·朗尼根以3000萬美元售出東灘一套定製豪宅。記錄和知情人士透露，買家是Pantera Capital創始人丹·莫爾黑德。尚不確定莫爾黑德是否獲得免税資格。他與曾成功申請該優惠的朗尼根夫婦（記錄顯示）均未回應置評請求。

Pantera Capital創始人丹·莫爾黑德（2022年）圖片來源：Xavier Garcia/彭博社蘇富比國際地產的奧裏安娜·朱維利爾表示這些交易並非特例，她曾參與2020年那筆1899.5萬美元的交易。她指出，2017年瑪麗亞颶風過後，投機投資者搶購了波多黎各的困境房產。當新冠疫情來襲時，房地產市場已積蓄多時，豪華住宅板塊"徹底爆發”。

波多黎各於2012年推出的税收激勵政策旨在刺激經濟增長。根據美國人口普查局數據，截至2022年7月，該地區約320萬人口中仍有40%居民生活在貧困線以下，家庭收入中位數不足22,000美元。普查數據顯示，十一年前該政策通過時，波多黎各貧困人口占比達44.9%，當時家庭收入中位數為19,429美元。

税務律師勞爾·維達爾-塞普爾韋達介紹，根據2019年整合的《第60號法案》，符合條件的企業對波多黎各出口服務僅需繳納4%企業所得税。年收入超300萬美元的企業須在當地至少僱傭一名全職員工。該法案下的個人受益者無需為波多黎各境內收入繳納聯邦所得税，利息、股息及特定資本利得也可免除當地所得税。申請人需滿足主要居所在波多黎各、獲得免税身份後兩年內購置房產、每年向本地慈善機構捐贈至少1萬美元等條件。

得益於優惠税收政策及疫情期間第二居所熱潮，波多黎各迎來高淨值人羣遷入潮。圖片來源：吉爾·斯托斯/華爾街日報波多黎各經濟發展與商業部數據顯示，在數年穩定增長後，《第60號法案》免税個體數量從2019年514人激增至2020年714人、2021年1,238人。2022年回落至721人，維達爾-塞普爾韋達認為主因是加密貨幣市場崩盤——此前虛擬貨幣達峯值時，加密行業創業者與投資者曾為資本利得免税待遇蜂擁而至。

韋茨曼公司（一家住宅和酒店開發諮詢公司）的負責人彼得·巴澤利表示，波多黎各的税收優惠政策將其從人們嚮往的旅遊勝地轉變為富裕購房者的目的地，這些購房者可以靈活地搬遷業務，包括對沖基金經理、加密貨幣投資者和其他企業家。他説，這一趨勢始於2012年，是一個“緩慢燃燒”的過程，在2020年因新冠疫情和股市創造的鉅額財富而迅速升温。

“部分吸引力在於，你可以搬到波多黎各，節省税收，享受令人難以置信的生活方式，而且通常花費比在邁阿密或其他度假勝地類似地方要少，”他説。“這形成了一個幾乎是由高淨值家庭組成的俱樂部，他們選擇在波多黎各定居。”

加密貨幣投資者邁克爾·特平是早期的行動者。他於2016年從內華達州搬到波多黎各，以利用税收優惠。“我把這看作是一個20年的計劃，”他説。“20年內我能節省多少税款？”

特平表示，自他到達以來，波多黎各已經形成了一個加密貨幣社區，他在那裏的朋友比在內華達州或佛羅里達州（他也在那裏擁有房產）還要多。在波多黎各，他整修了兩處房產，一處是聖胡安米拉馬爾社區的公寓，另一處是聖胡安郊區瓜伊納沃的比佛利山莊區的房子。他説，他為公寓支付了28萬美元，現在價值250萬美元。他為房子支付了70萬美元，現在價值600萬至700萬美元。

商業教練、作家兼投資者克里斯蒂安·米克爾森於2018年從加利福尼亞州聖地亞哥搬到波多黎各，他沒想到自己會如此喜歡島上的生活。他為了税收優惠而來，但表示他發現了豐富的社交和商業機會，還有熱帶氣候、餐廳、夜生活和水上運動。他住在多拉多海灘度假村，在那裏他開着高爾夫球車四處轉悠，還可以叫客房服務。

“生活在加利福尼亞，收入的一半多都交了税，這確實很艱難，”他説。

隨着房地產市場飆升，米克爾森也開始投資房地產。2018年他以337.5萬美元購買了一棟五居室住宅，2020年以500萬美元售出。後來他又在多拉多海灘購買了兩套三居室公寓，價格分別為360萬美元和690萬美元。目前這兩套公寓正在掛牌出售，標價分別為1099.7萬美元和1599.7萬美元，米克爾森表示會保留未先售出的那一套。

其他雄心勃勃的賣家也在試水市場。今年二月，企業家克里斯托弗·哈丁將多拉多海灘麗思卡爾頓隱世酒店內一棟5600平方英尺的住宅掛牌出售，標價4495萬美元。記錄顯示，哈丁於2020年以1000萬美元購入這套帶頂棚露台和户外廚房的四居室住宅。

蒂普·鮑爾斯2015年賣掉弗吉尼亞的房地產公司後全職移居波多黎各，目前他正以3590萬美元的價格掛牌出售多拉多海灘度假區內一棟新建住宅。鮑爾斯稱2018年以160萬美元購得該地塊，拆除了原有房屋後為自己建造了約14700平方英尺的住宅。工程歷時數年，2022年完工時，他的兩個孩子已大學畢業不再同住，另外兩個孩子則在波多黎各讀完了高中一半課程。現居住在康達多附近的鮑爾斯表示計劃留在波多黎各，但已沒有必要在多拉多地區保留大宅。

企業家克里斯托弗·哈丁於二月將其多拉多海灘度假屋掛牌出售，標價4495萬美元。攝影：布洛克·索倫森鮑爾斯表示，相較於市場上其他房源，他這套坐擁海景全景的住宅堪稱性價比之選。他還指出，波多黎各市場對精裝現房的需求旺盛。“在這個價位區間，買家不願接手需要翻修的房產，“他説道。

蘇富比的朱維利爾稱，經歷長期開發停滯期後，當地開發商與美國本土建築商正競相興建新房，這些物業的售價創下波多黎各歷史新高。以聖胡安為例，她估計目前有十餘個公寓項目處於不同開發階段。“這裏上一次建設熱潮還要追溯到1970至1980年代，現有房產存量也反映了這一點，“她補充道。

科科倫波多黎各分部的布蘭卡·赫貝·洛佩斯-皮耶路易西透露，她正在推廣多個新建公寓項目，包括位於聖胡安康達多社區的範德比爾特公寓。這棟擁有66户的海景公寓配備2.5萬平方英尺休閒空間，由對沖基金大佬約翰·保爾森的家族辦公室保爾森公司開發。

洛佩斯-皮耶路易西介紹，這棟250英尺高的公寓樓起售價為：城市景觀户型400萬美元，海景户型620萬美元。其中一套約7,380平方英尺的海景豪宅配備近4,200平方英尺露台，標價1,250萬美元。她表示該項目僅通過親友間口碑傳播就已預售超55%，預計2024年12月開始交付。

洛佩茲-皮爾路易西表示，她正在推廣位於康達多區的The Icon項目，這是一棟擁有30套精品公寓的樓盤，價格從兩居室的120萬美元到四居室頂層公寓的800萬美元不等。開發商是總部位於波多黎各的私募股權公司RioBlanco Capital。

當地房地產經紀人表示，最昂貴的住宅仍位於多拉多海灘度假村，這是位於島嶼北側的一個佔地1400英畝的總體規劃社區，最初由小約翰·D·洛克菲勒之子勞倫斯·洛克菲勒開發。勞倫斯·洛克菲勒是一位積極的環保主義者，曾在美國維爾京羣島購買了大量土地。根據美國國家公園管理局的資料，他在1950年代購買了聖約翰島約5000英畝土地，並將其移交給美國政府建立國家公園。

根據度假村官網信息，洛克菲勒在波多黎各開發的這個度假村於1958年開業。該社區的核心是2012年開業的麗思卡爾頓隱世精品酒店，還設有會所、多個高爾夫球場、自然步道、餐廳以及麗思品牌住宅。

度假村共同所有者及開發商PRISA集團的首席執行官小費德里科·斯圖貝表示，度假村內的銷售額從2020年的3.34億美元躍升至2021年的5.68億美元，隨後在2022年回落至4.97億美元。儘管2022年有所下降，但他表示PRISA仍有大量客户等待購買正在開發的新住宅。在總共169套處於不同建設和開發階段的住宅中，PRISA目前有29套待售。其中即將啓動的La Cala項目包含14套海濱獨棟住宅，起價約3000萬美元。PRISA的West Point III公寓是一棟新的麗思品牌建築，共有10套單元，價格在900萬至1800萬美元之間。斯圖貝稱PRISA於三月啓動銷售，目前已有五套簽約。

“我不認為這是一夜之間發生的，”斯圖布説道，他的家族在波多黎各開發地產已超過35年。“疫情確實加速了這一進程，但這是長期發展的必然結果。”

然而，在這個建築材料依賴進口且勞動力短缺的島嶼上，豪華住宅建設仍面臨挑戰。2017年瑪麗亞颶風摧毀了島上的電力系統，儘管電網已私有化，停電問題依然頻發。

斯圖布表示，PRISA集團已對度假村及周邊基礎設施投入巨資，包括去年開放的107張牀位醫院、備用發電機以及應對島上不穩定公用設施的水系統。如今的豪華住宅普遍像地堡般建造，配備抗颶風窗户、發電機和蓄水池。

草根運動"廢除60號法案"的組織者妮可·阿爾瓦雷斯指出，貧富差距與富裕新移民的湧入引發了當地居民不滿，特別是反對税收優惠的人羣。阿爾瓦雷斯認為該税收政策本質上懲罰了勤勞的波多黎各人。“他們享受無限税收減免，而我們卻承受不公待遇，“她補充説，很少有通過60號法案移居波多黎各的富豪會僱傭本地員工。2021年提議廢除個人税收優惠的州參議員瑪麗亞·德盧爾德斯·聖地亞哥·內格隆表示，該政策導致波多黎各出現高檔化現象。她以聖胡安的普埃爾塔德蒂耶拉區為例，投資者已收購約30棟建築，“這裏變成了愛彼迎走廊”。內格隆參議員認為税收優惠弊大於利：“有些東西無法用金錢衡量，比如波多黎各人正逐漸失去體面住房。”

波多黎各以其海灘、山脈和雨林聞名，但一直面臨着經濟疲軟和自然災害的困擾。圖片來源：《華爾街日報》的Gil Stose商業教練兼作家米克爾森表示，他最初搬到波多黎各時擔心當地人會對他的到來產生反感，但在他接觸的人羣中這種擔憂並未成真。“大多數人都非常友善，“他説。

當地房地產經紀人指出，近幾個月來交易速度較2022年有所放緩，這不僅是由於利率、通脹、股市波動和加密貨幣貶值等經濟問題，還因為房源短缺。與此同時，經紀人們表示高端住宅的需求依然強勁。

“我們正在努力滿足需求，“斯塔布表示，並稱新房銷售並未出現放緩跡象。

科科倫公司的洛佩斯-皮爾路易西認為春季市場比她預期的更為活躍，可能是因為許多為享受税收優惠移居波多黎各的人正面臨購房截止期限。

儘管200萬至800萬美元區間的房產市場存在波動，但超豪華住宅的庫存仍然稀缺，去年掛牌4000萬美元豪宅的Island&Key公司經紀人卡拉·巴雷拉-莫斯塔德表示：“現成的新建大型住宅仍然供不應求，當你開始尋找面積超過1萬平方英尺或擁有海景的住宅時，選擇確實非常有限。”

寫信給 E.B. Solomont，郵箱：[email protected]

刊登於2023年5月19日印刷版，標題為《富豪新避税天堂房產價值飆升》。