拜登政府或將引發另一場抵押貸款危機——《華爾街日報》

拜登政府正在採取可能危及住房金融體系安全的舉措。近期抵押貸款定價調整普遍降低了低信用評分借款人的費用，同時提高了高信用評分者的費用，這已引發公眾正當抗議，但這僅是冰山一角。政府推行的其他改革同樣值得關注，尤其是當白宮當前的核心政策是強化"種族平等和對弱勢社區的支持"——無論會造成何種傷害或需要付出多大代價。

關於貸款層級定價改革的討論中，人們忽略了聯邦住房金融局早已扭曲了其發起貸款的風險評估，最終這些貸款風險將由納税人承擔。該機構每年將高達60億美元的資金從優質借款人向低質借款人轉移。在局長桑德拉·湯普森領導下，近期改革是繼2008年金融危機後建立的風險定價結構被逐步掏空的又一舉措。

進步派聲稱必須修改這些規則，讓歷史上更難進入住房市場的羣體獲得貸款機會。但這種做法適得其反。上一次以擴大住房擁有率為目標的重大信貸擴張發生在2008年危機前夕，當房價暴跌超25%時，導致約1400萬借款人（其中許多是少數族裔）出現嚴重房貸違約。

進步派現在試圖徹底消除止贖風險，而非幫助借款人積累更多財務儲備、建立資產淨值以抵禦房價下跌。消除這個威脅後——至少在理論上——人人都能負擔房貸。有人認為既然借款人不會違約，就可以安全擴大信貸規模。

為此，聯邦住房金融局於3月29日宣佈，將向所有面臨"符合條件困難"的借款人提供還款延期——該機構巧妙地未對"困難"作出明確定義，也未説明借款人可享受該政策的次數。儘管有人認為該政策在疫情期間有效防止了大量止贖案例，但實際情況更為複雜。獲得寬限的借款人可能同時受益於擴大的失業救濟範圍、“薪資保護計劃”、學生貸款減免、其他新冠救助政策以及經濟快速復甦等因素。

但這並非終點。進步派人士希望取消抵押貸款審批中的信用評分制度，或建立政府信用數據庫。已有人將信用評分制度打上"種族主義"標籤。雖然信用評分能有效預測違約風險，但它確實阻礙了信貸資源向服務不足社區流動——這些社區居民通常評分較低，需要支付風險溢價。但一個既無止贖風險又缺乏合理審批標準的房貸體系，本質上就是福利計劃。一旦建立，這種計劃必將長期存在並持續擴張。

進步派未能認識到，信貸獲取渠道並非阻礙美國人（尤其是有色人種）購房的根本原因。儘管聯邦政府多次嘗試並投入鉅額資金，當前黑人住房擁有率仍與1970年代基本持平。真正問題在於美國存在數百萬套住房缺口，這大幅提高了購房難度。此外，教育成果、婚姻狀況和收入水平等深層次問題亟待解決——這些社會經濟因素才是解釋黑白人羣住房擁有率差距的主因。

政府近期為擴大住房所有權覆蓋至服務不足社區所採取的措施，既存在缺陷又令人聯想到類似的失敗嘗試，尤其是2008年金融危機前夕的那些舉措。還記得1994年房利美承諾要"改造國家住房金融體系，使其惠及所有人"嗎？用約吉·貝拉的話説：“這似曾相識得令人髮指。”

我們必須反對本屆政府誤入歧途的進步主義住房政策——這些政策遠不止於抵押貸款定價調整——並在其造成持久損害前予以制止。

平託先生是美國企業研究所住房中心主任，彼得先生是該中心副主任。

2022年12月16日，華盛頓，聯邦住房金融局局長桑德拉·湯普森。圖片來源：沈婷/彭博新聞社