緩慢復工重創辦公樓股票——《華爾街日報》

沃那多房產信託今年迄今股價下跌超30%，而整體股市卻在上漲。圖片來源：Peter Grant/華爾街日報部分大型寫字樓業主的股價已跌至接近歷史低點，反映出返工率低迷以及押注這些股票將繼續下跌的投資者數量增加。

SL Green上週五股價收於22.54美元，僅略高於這家紐約寫字樓公司1997年首次公開募股的價格，較2015年後全球金融危機期間超過140美元的峯值相去甚遠。沃那多房產信託在舊金山、芝加哥和紐約擁有地標性寫字樓，上週五每股收於13.13美元。2020年時，沃那多的股價還曾超過67美元。

沃那多和SL Green的股價今年迄今均下跌超30%，而整體股市卻在上漲。

“我們都看到寫字樓股票遭受重創，並對寫字樓未來的生存能力深感憂慮。”沃那多首席執行官史蒂文·羅斯在4月份的公司第一季度財報電話會議上表示。

儘管他對更多員工重返辦公室表示信心，但公司也表示將暫停2023年剩餘時間的股息發放。

大多數其他辦公地產投資信託基金同樣面臨空置率飆升和租金下跌的拋售壓力。今年早些時候，員工返崗率曾顯現回升跡象，但目前仍停滯在疫情前約50%的使用率水平。房地產分析公司Green Street數據顯示，一季度辦公類REITs租賃活動同比平均下降20%。

即便籤訂新租約，許多公司租賃面積也較以往縮小，因大量員工每週有部分時間居家辦公。另一些企業則因預期經濟放緩和可能裁員，將閒置辦公空間大量投入轉租市場。

疫情前，科技公司是辦公市場最強勁的增長引擎，它們常超額租賃空間以應對擴張需求。但BMO資本市場房地產分析師John Kim表示，這類交易"現已絕跡"。

高利率同樣構成挑戰。許多業主持有數十億美元浮動利率和低息抵押貸款，未來數年需以更高利率再融資。地區銀行本是商業地產主要貸款方，但隨着這些中小銀行自身承壓，已大幅收縮信貸。

這導致辦公市場遭遇數十年來最嚴峻困境，即便經濟避免衰退，復甦跡象仍寥寥。越來越多業主開始屈服，正以較疫情前價值大幅折價拋售物業。穆迪分析5月報告顯示，2023年到期的78億美元商業抵押貸款證券中，約84%將面臨再融資困難。

“除非我們看到這些（資產負債表）問題得到解決，否則很難對該行業持更樂觀態度，”活躍於房地產投資信託（REIT）行業的資產管理公司Cohen & Steers的房地產投資組合經理張驥（音）表示。

管理着799億美元全球資產的Cohen & Steers已將其在美國REIT持倉中的辦公樓資產比例從2019年的8%削減至約2%。

更多股市投資者正在做空辦公樓股票，押注其股價將下跌。標普全球市場情報數據顯示，截至4月底，辦公樓REIT是空頭頭寸最高的REIT板塊，平均空頭淨額佔流通股比例達6.4%，較3月上升0.28個百分點。

標普稱，SL Green在4月成為辦公樓REIT中空頭淨額增幅最大的公司，其空頭頭寸佔流通股比例上升5.4個百分點至28.1%。

辦公樓行業的動盪可能波及更廣泛經濟，因為中小型及區域性銀行的資產負債表上持有面向私人業主的數百億美元辦公樓貸款。隨着硅谷銀行倒閉以及辦公樓業主拖欠和違約率上升，今年對這些貸款抵押物房產價值的擔憂持續加劇。

辦公樓行業的重創對高管階層造成巨大財務損失，他們的薪酬通常以公司股票形式發放。鮮有高管像SL Green首席執行官馬克·霍利迪那樣損失慘重。他披露在1月底持有公司126萬股股票，僅該公司此後股價下跌就導致霍利迪持股賬面損失超1900萬美元。

辦公地產領域的增長前景顯得如此有限，以至於幾家以辦公樓為主業的房企開始通過收購或擴展其他類型商業地產組合來實現資產多元化。

帝國房地產信託公司（持有帝國大廈等多棟寫字樓）於2021年末首次將多户住宅納入其資產組合。波士頓地產公司（美國最大上市寫字樓業主）正計劃在東海岸開發2000套住宅單元。

早在疫情前數年，辦公地產股就已從金融危機後的高點開始下跌。隨着租户採用共享辦公模式提升效率，投資者對該領域熱情減退。入住率與租金增速雙雙下滑，招租成本卻持續攀升。

疫情期間數千萬員工養成遠程辦公習慣後，辦公類REITs（房地產投資信託基金）股價加速下跌，人們對返崗率能否強勁復甦充滿疑慮。

BMO資本市場房地產分析師約翰·金指出，自2020年初以來，辦公類REITs股價累計下跌48%，而涵蓋面更廣的富時Nareit權益指數僅微漲0.1%。同期標普500指數漲幅達37%。

數據公司VTS顯示，四月主要城市企業的新增辦公需求雖較2018-2019年水平仍低44%，但已比去年12月回升23%，表明市場並非全無亮點。

大多數專注於陽光地帶州辦公樓的房東報告稱，第一季度業績優於舊金山和紐約等城市高集中度的同行，這些地區正受益於人口和企業的流入。

派珀桑德勒高級分析師亞歷山大·戈德法布表示，他最近上調了道格拉斯·埃米特的評級，這家房地產投資信託基金在西洛杉磯地區擁有大量面向小型租户的辦公樓。他説，由於與困擾西海岸市場及大型建築的其他問題相關聯，該公司正遭受"過度懲罰"。

“住在貝萊爾、布倫特伍德和比佛利山莊的人不會搬去德克薩斯，“戈德法布先生説。

另一方面，沃那多房地產公司股價下跌的部分原因是其在曼哈頓賓州車站周邊新開發項目投入了鉅額資金。根據世邦魏理仕集團數據，該地區2023年第一季度辦公空置率從一年前的19.9%升至23.2%，是曼哈頓中城最大增幅。

BMO資本的Kim表示，市場對辦公類REITs的悲觀至極，他預計很快會聽到出租車司機説他們正在做空這個板塊。

“所有人都認為辦公樓是該做空的標的，“他説，“當情緒如此負面時，或許已超賣。”

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本文發表於2023年5月23日印刷版，標題為《空置率上升租金下跌 辦公類股票遭重創》。